開發商與買房人簽訂認購書的原因
開發商之所以要與買房人簽訂認購書，主要原因在于：房屋一旦被買房人選中，開發商就必須向買房人預留該房屋，并愿意就該房屋與買房人簽訂正式的《商品房買賣合同》，如果買房人不與開發商簽訂《商品房買賣合同》，那么就會給開發商的銷售造成影響甚至是損失，買房人需要依照《房屋認購協議書》的約定承擔違約責任。
能不能退定金或訂金
1、訂金可退
具有預付款性質的“訂金”，只要當事人是在合法、自愿的基礎上約定不予退還的，都應依法從其約定。
2、定金不退
買房人給付的定金在總額的20%以內的，在自己的原因不想買房的情況下，不能主張返還定金。而超過20%的部分，可以主張返還。
因此在簽訂購房意向書的時候要注意協議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。
簽了認購書怎么要回定金
上面講到，買房人與開發商之間簽訂的《房屋認購協議》中交付的定金明確了是定金的，且不超過法定比例20%的，是沒有理由主張返還的。但是實踐中，還有幾個補救的辦法可以嘗試：
1、調查開發商是否取得了《商品房預售許可證》。
如果開發商沒有取得《商品房預售許可證》，開發商在法律上沒有權利出售該房產，這個時候可以和開發商協商退定金，協商不了可以投訴舉報。但是需要注意的是，雖然開發商沒有取得《商品房預售許可證》，但是雙方簽訂的認購書還是是合法有效的。
這就要進一步看協議中，是否有約定購房人需在簽訂認購書多少日內，到開發商處簽訂正式的網簽合同了。如果開發商在雙方約定簽訂正式是的網簽合同前，沒有取得預售許可證，仍是開發商違約，買房人可以依據這個，主張返還定金。
2、審查認購書是否有不公平、不合理的條款。
如果認購書存在不公平、不合理的條款，買房人可以和開發商協商變更合同內容，如果雙方協商不成的，那也可以因為不能歸于你的責任，主張開發商返還定金。
