房改房與商品房之間存在著本質的區別，表現為：
（１）購買對象不同。購買房改出售的公有住房的對象是有限制的，只能是承租獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。而在房地產市場上購買商品住房的消費者基本上是不受任何限制的，只要有住房消費的需求，又有足夠的資金，就可以任意選購商品住房。
（２）購買價格不同。房改售房的價格是受政府控制的，而市場上的商品住房的價格是由市場供求關系所決定的。
（３）購買面積控制不同。國家對職工購買房改公有住房的面積有一定的限制，購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規定的分配住房的控制標準執行，超過標準部分一律執行市場價。但職工到市場上購買商品住房時，在面積上是沒有限制的。
（４）購買優惠政策不同。國家對職工購買房改公有住房制定了一定的優惠政策，但購買市場上的商品房，則沒有政府的優惠政策。
（５）上市出售條件不同。房改房上市出售有條件要求，如幾年后才允許出售、優先出售給產權單位、出售前須原產權單位在出售征詢表上蓋公章或不能出售等，而購買商品房上市出售無限制。
（６）出售后收益分配不同。購買房改房后上市出售的收益分配是有限制的，雖房改房上市的收益分配各地規定不盡相同，但總的原則是要給國家上繳一部分土地收益。而購買商品房則擁有完全產權，上市出售收入歸個人所有。房改房與商品房的區別決定了職工房改房的買賣不同于合同法律關系。從現有的法律規定來看，國家僅制訂了房改房上市出售的法規，其它方面尚是空白。
