近年來，隨著房地產市場的發展，越來越多的老新村進入了二手房交易市場。這些房源大多因地段好，配套全，總價低，而受到許多初次購房者的青睞，一直以來成交量都比較大。這些老新村大多數是房改房，又稱為已購公有住房，與普通商品房不同，它是國家一種具有福利性質的分配住房。因此，房改房在上市交易流程上也有特殊的規定，下面我們將房改房上市交易的流程和需要注意的事項向大家做一個簡單的介紹。
1.房改房上市交易辦理流程
(1)摸清房屋狀況、達成買賣意向。買賣雙方對房產的基本情況、價格、付款方式達成共識，同意進行房屋買賣。
(2)網簽買賣合同。如果買賣雙方是通過產監處市場科授權可以辦理全市范圍內存量房買賣合同網簽手續的中介公司進行交易的，可委托中介公司簽訂存量房買賣網簽合同。如果買賣雙方是自行交易的可以共同前往產監處三樓大廳市場科窗口簽訂房屋買賣合同，但如果協議購買的房改房是由錫山區、惠山區、新區、濱湖區房屋登記分中心發證的，則該房屋的上市交易手續和存量房買賣合同網簽手續要到相應的房屋登記分中心辦理。(惠山區存量房買賣合同網簽須在房管所辦理。)
(3)提出申請要求。完成上述步驟后，買賣雙方共同向產監處房產登記窗口提出過戶申請，辦理過戶手續。如協議購買的房改房是由錫山區、惠山區、新區、濱湖區房屋登記分中心發證的，則需到相應的房屋登記分中心辦理(惠山區的房屋也可在房管所辦理過戶手續。)產監處查驗房產證、土地證、身份證、結婚證、戶口本等有關證明文件，通過初步審核，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，開具收件收據;對于不符合上市條件的房屋不予受理。
(4)繳納稅費。稅費的計算和構成比較復雜，要根據交易房屋的建筑年代、產權性質而定，主要分為三塊： = 1 \* GB3 \* MERGEFORMAT ①營業稅：根據《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2011〕12號)的規定：自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。= 2 \* GB3 \* MERGEFORMAT ②個人所得稅：個人出售征收個人所得稅方式有三種，分別為：一、實際征收，房屋售價扣除購置成本及相關稅費后，按差額部分的20%征收;二、核定征收，納稅人無法提供完整、準確的房屋原值憑證、不能正確計算房屋原值的核定征收，按收房全額1%征收。三、減免個稅，條件為：滿五年且家庭唯一，家庭指夫妻雙方、唯一范圍為江蘇省省內。 = 3 \* GB3 \* MERGEFORMAT ③契稅：根據《關于調整我省房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(蘇財稅[2010]33號)規定，契稅政策梳理如下：如房屋面積在90平方米及以下，且其家庭唯一住房的，契稅稅率為1%;如房屋面積在90平方米及以下，但不是家庭唯一住房，契稅稅率為3%;如房屋面積在90平方米以上，144平方米以下，且是家庭唯一住房的，契稅稅率為1.50%;如房屋面積在90平方米以上，144平方米以下，但不是家庭唯一住房的，契稅稅率為3%;如房屋面積在144平方米以上，無論是否為家庭唯一住房，契稅稅均為3%。
(5)貸款購房。如通過銀行貸款購房的，銀行審核批準后，將在雙方完成產權過戶并且購買方領取房屋所有權證和房屋他項權證后，一次性將貸款發放到出賣方的銀行賬戶內。
(6)最后交割。最多十個工作日，購買方可前往產監處三樓領證窗口領取房屋所有權證，再前往國土部門辦理土地證，并付清所有房款，出賣方交付房屋后，雙方的二手房屋買賣流程至此全部結束。如購買的房改房是由錫山區、惠山區、新區、濱湖區房屋登記分中心發證的，則購買方需到相應的房屋登記分中心領取。
2.房改房過戶時應當注意的問題
(1)房改房的權屬關系是否清晰。
由于房改房的福利性質和歷史原因，房屋產權證上往往只寫了夫妻一方的名字，在這種情況下，購買一方一定要多留心，核對出賣方的身份證件和結婚證件確定他們去的房屋所有權時的婚配情況，重視書證不要偏聽偏信一面之詞，避免遭受不必要的財產損失。
(2)房改房中的超標問題。
房改房是國家和單位基于職工的福利，房改售房的過程中對購房面積有嚴格的控制，人均可購房的面積是根據職工的專業技術職稱、行政級別、工齡等因素確定的，由于上世紀九十年代房改房大量集中出售而存在一些家庭享受兩次房改政策的現象，為糾正這種錯誤，江蘇省于2002年出臺房改糾錯政策，房改房上市交易的過程中，如產監處根據檔案調查資料認定購房面積超標的，則出售方必須先將自己購買的房改房超標問題處理完畢才可上市交易。因此，購買方所購買的房屋必須是面積沒有超標或超標問題已經處理完畢的房屋。在這個問題上，購買方應該增強自我保護意識，特別對曾經購買了兩套以上的房改房的出售方加強警惕，在登記工作機構確認其具備上市條件前不能輕易一次性交付房款。
