小王于1999年8月在廣州市區(qū)購買了一套建筑面積為85平方米的房改房，小王按經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算并支付房價(jià)款50萬元，超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款為10萬元，按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益10萬元，總共70萬元。此外，購買這套房子還繳納契稅1.05萬元，支付裝修費(fèi)12萬元，實(shí)際支付住房按揭貸款利息1萬元。這套房子的契稅完稅證日期為1999年8月20日，房屋產(chǎn)權(quán)證日期為2001年12月1日，房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為小王本人。
2012年4月，小王將該房以110萬元賣給小李，此住房是小李家庭的唯一住房，小李戶籍在廣州。經(jīng)地稅機(jī)關(guān)評估，110萬元的申報(bào)價(jià)格合理。小王能夠提供售房合同、購房合同、購房發(fā)票、裝修發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。那么，小王和小李分別要繳納哪些稅費(fèi)?
賣方
———免繳營業(yè)稅及附加，暫免繳納土地增值稅和印花稅，需要繳納個(gè)人所得稅
1、免繳營業(yè)稅及附加。因?yàn)椋头慨a(chǎn)類型看，本例中，交易住房同時(shí)符合以下條件：A.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;B.單套住宅套內(nèi)建筑面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下;C. 實(shí)際成交價(jià)款低于同級別土地上住房平均交易價(jià)款的1.44倍以下，因此該房產(chǎn)屬于普通住房。
從購買年限看，對產(chǎn)權(quán)來源為購買、產(chǎn)權(quán)交換(含拆遷補(bǔ)償)、贈與(非直系、贍養(yǎng)關(guān)系)的，以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證上注明的時(shí)間孰先確定其購買房屋的時(shí)間。本例中以契稅完稅證日期1999年8月20日作為購買時(shí)間的開始，至2012年4月房屋銷售，購買時(shí)間已超過5年。因此，符合以下優(yōu)惠政策：個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
2、暫免繳納土地增值稅和印花稅。因?yàn)閲夷壳罢咭?guī)定，個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。
3、要繳納個(gè)人所得稅。由于該房產(chǎn)不是小王唯一家庭生活用房，不能享受免征個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。小王能夠提供合法、有效的售房合同、購房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料，可據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅，即小王應(yīng)納個(gè)稅額=(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費(fèi)) 20%，其中：
房產(chǎn)原值：為原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款，以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益和相關(guān)稅費(fèi)。
即：房產(chǎn)原值=500000+100000+100000+10500=710500(元)
合理稅費(fèi)：是指小王轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。其中：由于小王能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列的是小王的姓名，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，裝修費(fèi)用可以扣除，按規(guī)定，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的最高扣除限額為房屋原值的15%。因此，裝修費(fèi)用最高扣除限額為=710500 15%=106575元。另外，小王向貸款銀行實(shí)際支付的住房按揭貸款利息1萬元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。這樣，該套房合理稅費(fèi)=營業(yè)稅及附加+住房裝修費(fèi)用+住房貸款利息=0+106575+10000=116575元。
這樣算下來，小王應(yīng)納個(gè)稅額=(轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理稅費(fèi)) 20%=(1100000-710500-116575) 20%=54585(元)
買方
———應(yīng)繳納契稅，暫免繳納印花稅
1、要繳契稅。本例中，交易房產(chǎn)屬于普通住房。小李能提供房地產(chǎn)管理部門開具的《個(gè)人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明》，并能出具《唯一住房誠信保證書》，證明交易住房屬于家庭唯一住房，符合以下優(yōu)惠政策：個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收契稅。
小李應(yīng)納契稅=成交價(jià)格 1%=1100000 1%=11000(元)
2、暫免繳納印花稅。因?yàn)閲椰F(xiàn)有政策規(guī)定個(gè)人購買住房暫免征收印花稅。
提 醒
第一，存量房交易中有多個(gè)稅種是采取扣除式的差額征稅方法，為保證征稅的真實(shí)性和公平性，請納稅人務(wù)必妥善保管好購房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過后才能在稅前據(jù)實(shí)扣除。
第二，在以據(jù)實(shí)征收方式繳納個(gè)人所得稅時(shí)，除已購公有住房外，其他類型房產(chǎn)的原值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)中的有關(guān)規(guī)定確定。
第三，個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收可扣除合理稅費(fèi)中，公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房的裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10%。
第四，個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收可扣除合理稅費(fèi)中，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
