1.村建集體土地租賃房
城市居民或非同一集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村集體土地建設(shè)的"小產(chǎn)權(quán)房"違反國家法律和行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，不具有合法性。經(jīng)省級人民政府審核同意和國土資源部審核批準(zhǔn)的"村集體租賃房"允許出租，但不能出售或變相的"以租代售"。
筆者認為，在目前法律、法規(guī)明確規(guī)定村集體土地嚴禁用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的立法背景下，農(nóng)村"小產(chǎn)權(quán)房"不具有合法性。"村集體租賃房"作為個別地區(qū)的試點，也必將面臨諸多理論及實踐上的挑戰(zhàn)：實際操作中，如何把握"只租不售"的底線?
現(xiàn)行法律法規(guī)不承認農(nóng)村"小產(chǎn)權(quán)房"。但在城市房價高，國有土地使用權(quán)出讓金所占城市房價比重居高難下，"集體土地集體所有"、相關(guān)政策和法律法規(guī)在"以租代征"、"以租代售"認定上的標(biāo)準(zhǔn)缺乏的背景下，無須繳納出讓金的集體土地上興建"小產(chǎn)權(quán)房"必然形成大幅利潤空間，鄉(xiāng)村集體組織、開發(fā)商結(jié)成的利益鏈條，通過"以租代征"、"以租代售"的所謂"擦邊球"操作，與消費者對住房的剛性需求及改善性需求一旦結(jié)合，便形成了目下積重難返的"小產(chǎn)權(quán)"房屋交易現(xiàn)實。
"村集體租賃房"與其說是對農(nóng)村集體土地出租房屋建設(shè)的一種改革"探索"或"創(chuàng)新"，不如說是一種對集體土地上房屋"以租代售"的當(dāng)?shù)卣弑Ｗo，為最終"小產(chǎn)權(quán)房"之路的合法化留下隱患，或者機遇。故"村集體租賃房"的開發(fā)建設(shè)，要么通過立法修訂消除其面臨的諸多法律障礙，要么在現(xiàn)行法律框架下，通過國家征用變更土地使用權(quán)性質(zhì)，統(tǒng)一納入保障性住房建設(shè)開發(fā)行列。而對于已建、已售的鄉(xiāng)村"小產(chǎn)權(quán)房"的處理，久拖不決只會形成更多集體土地房屋交易的亂象。困境解決之道，不僅面臨法律、政策的調(diào)適，且對違規(guī)操作的既得利益者的處理結(jié)果，因追溯時效與時間、違規(guī)主體存亡與否，處罰力度與范圍均無法做到公平。其結(jié)果，需要政府對現(xiàn)實作出一定的妥協(xié)，懲前毖后，在以后加大執(zhí)法力度，杜絕亂象更大范圍蔓延或再生。更遠的將來，城鄉(xiāng)二元對立消除、城鄉(xiāng)戶籍一體化實現(xiàn)，"小產(chǎn)權(quán)"房的一切問題都會真正的迎刃而解。
亂久必治，曲中求直。農(nóng)村"小產(chǎn)權(quán)"房的未來，撲朔迷離，但一定會有光明的結(jié)果。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
(1)城市居民或非同一集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村所謂"村產(chǎn)權(quán)"、"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"房不合法。價格或許便宜，風(fēng)險一定很大。
(2)集體土地上建造的房屋，以"廉租房"、"公租房"、"集資房"、"新農(nóng)村工程房"、"新居工程房"等名義，或變相的"以租代售"進行房屋交易，因為無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，合同效力無法補正，故交易的合法性不受法律保障。
(3)任何開發(fā)公司或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府向城市居民或非統(tǒng)一集體經(jīng)濟組織成員頒發(fā)的房屋"所有權(quán)證"或"集體土地使用權(quán)證"不具有合法性。
(4)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，因買受人對房屋權(quán)屬存在審核義務(wù)，故對合同無效亦存在過錯，故存在房款返還時，是否支持利息，法院有不同判例。
2.老舊房契的法律效力
當(dāng)事人持有土地改革前政府頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證書或權(quán)狀等"老舊房(地)契"或其存根主張相應(yīng)權(quán)利的，原則上不予支持。但訴爭房屋現(xiàn)狀未發(fā)生改變或房屋所有權(quán)未發(fā)生變更的，前述憑證可作為房屋權(quán)屬的證明。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
(1)房屋權(quán)屬證是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。老舊房(地)契非法定房屋權(quán)屬證。
(2)房管部門設(shè)立的房屋產(chǎn)權(quán)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，購房人簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)盡量到房屋權(quán)屬登記部門查詢擬交易房屋的權(quán)屬狀況。
3.限購政策與情勢變更
限購、限貸、禁購等樓市調(diào)控政策導(dǎo)致當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同履行受阻的，不屬于商業(yè)風(fēng)險或不可抗力，是否屬于"情勢變更"或"不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由"的情形，應(yīng)結(jié)合購房合同簽訂與調(diào)控政策出臺的時間先后，及調(diào)控政策對購房合同履行受阻產(chǎn)生的實質(zhì)影響來確定違約責(zé)任承擔(dān)。購房合同對違約情形有明確約定的，應(yīng)依照約定處理。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
(1)購房人應(yīng)對房屋限購政策有所了解，在簽訂合同前對自身是否符合購房條件以及購房合同約定的付款條件能否實現(xiàn)要有所判斷，以免倉促交納定金、簽訂合同(包括認購合同)。
(2)對房屋買賣過程中發(fā)生履行障礙的違約原因，"因不可歸責(zé)于雙方"與"因不可歸責(zé)于甲方(乙方)"的表述，二者所產(chǎn)生的法律后果迥然不同，各方對違約情形盡量考慮周全。
(3)樓市調(diào)控政策造成房屋買賣合同履行受阻，購房人是否享有解除合同的正當(dāng)理由，實踐中對"直接影響合同履行"的嚴格甄斷，仍需遵守《合同法》"鼓勵交易"的基本原則。
4. 一房二賣的法律后果
出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：
(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;
(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;
(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
(1)購買未取得房產(chǎn)證的房屋，若為一房二賣情形，則存在無法取得房產(chǎn)所有權(quán)的風(fēng)險。
(2)房屋買賣合同簽訂并支付房款后，實際履行交付并入住具有十分重要的法律意義，但即便如此，對于事先已為交付的買受人，仍有交易目的無法實現(xiàn)的風(fēng)險，即簽訂房屋買賣合同，如未辦理過戶登記手續(xù)，即使合同有效，即使入住多年，但在一房二賣情形，亦存在喪失物權(quán)請求權(quán)的風(fēng)險。
(3)以一房二賣事實單獨訴請確認合同效力的，性質(zhì)上屬債權(quán)確認，法院可以作出確認兩份買賣合同均為有效的判決。至于買受人誰能取得物權(quán)，在當(dāng)事人未提出確認物權(quán)請求情況下，屬另案解決范疇。
(4)對非產(chǎn)權(quán)人的簽約當(dāng)事人，如果不存在授權(quán)委托書或表見代理情形，合同因無權(quán)處分存在無效之虞。如售房合同簽訂后，出賣人交房、收款，如果交款人非簽約相對人，但最終卻成為產(chǎn)權(quán)人，房主是否一房二賣?實務(wù)中已有案例提示了此情形下的風(fēng)險：一審認為是一房二賣，二審認為是買房人倒手再賣。風(fēng)險防范：交款人非買房人的，應(yīng)有買房人的委托或確認。
(5)商品房買賣合同注意條款："若買方未在規(guī)定之日交齊房款或主動提出退房時，出賣方有權(quán)將買方所購房產(chǎn)予以出售，并將買方已交購房款的5%作為違約金補償出賣方損失，之后出賣方將買方已交購房款剩余部分10個工作日內(nèi)返還。"應(yīng)當(dāng)注意合同約定的付款日期，可能很短，也可能是法定節(jié)假日影響辦理財務(wù)手續(xù)，如此重大的交易活動，賦予出賣方解約的條件過于剛性，付款遲延不論基于何種緣由，往往成為出賣方借此解約的理由，而且合同依據(jù)明顯。
購房人應(yīng)在訂約時提出異議，就出賣方的解約行為設(shè)定附有合理期限的催告程序條款;履行過程中，應(yīng)注意就付款遲延的客觀原因保留相關(guān)證據(jù)。對出賣方而言，前述條款雖然意思表示明確，但并非絕對的制勝法寶，遼寧沈陽中院(2007)沈民(2)房終字第9號"馬某與某開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案"一審和二審分別提供了兩種思路：一審認為，盡管買方?jīng)]有在合同約定的時間內(nèi)及時付款，但買方卻在事后實際交付了約定的款項，且出賣方當(dāng)時對此也并沒有提出異議，并將該房款收下，出賣方的此種行為是一種默許行為。此情況下，出賣方卻將該房屋出賣給他人，造成其事實上的不能履行，從而導(dǎo)致雙方的合同目的無法實現(xiàn)。出賣方的上述行為實際上是一種違約行為，其應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而反觀本案買方，其雖未在合同約定的時間內(nèi)將第二筆房款及時交付，實質(zhì)上也是一種違約行為，但這種違約行為并不導(dǎo)致雙方合同目的的無法實現(xiàn)，即出賣方的違約行為才是導(dǎo)致雙方合同無法實現(xiàn)并由此產(chǎn)生糾紛的主要原因。二審認為：即使買方未在合同約定的期限內(nèi)交付房款，但出賣方事后接收馬某交付購房款的行為，應(yīng)視為對合同交付房款時間的變更，馬某在交付購房款上不存在違約。
(6)為騙取銀行抵押貸款，虛構(gòu)商品房買賣合同，合同雖未實際履行，但在作為標(biāo)的的商品房出售他人后，買受人事后以正式合同起訴主張一房二賣雙倍賠償責(zé)任，如無充分的證據(jù)反駁有效的合同，很難不被要求承擔(dān)賠付責(zé)任。故簽約非兒戲，可能假作真時真亦假。
(7)簽訂購房合同時，合同的主要內(nèi)容如不具備，或購房者自身行為對出賣人正常通知交房構(gòu)成障礙的情況下，有可能在開發(fā)商一房二賣情形，購房者就預(yù)付購房款無法獲得雙倍返還的法律效果。
(8)房屋買賣合同因一房二賣二解除，違約開發(fā)商即使不必雙倍返還預(yù)付房款，但可能就違約造成對方的損失仍需予賠償，計算標(biāo)準(zhǔn)就是該房二賣形成的差價款。
5. 農(nóng)村房買賣合同效力
農(nóng)村私房買賣原則無效。農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，故農(nóng)村私房買賣合同涉及農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓。依照《土地管理法》和有關(guān)政策的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟組織成員，向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認定無效。司法實踐中，如果農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的時間較早，且房款已付清，房屋已實際交付，且經(jīng)有關(guān)政府部門審核同意，從保護交易安全角度出發(fā)，農(nóng)村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經(jīng)濟組織的村民，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無效處理。
筆者認為，作為社會主義國家，我國就農(nóng)村房屋買賣是否自由放開，在過去及未來可預(yù)見的時期，無論是理論，還是司法實踐中，禁止買賣都會是一項長期的原則性規(guī)則。農(nóng)村房屋是農(nóng)民賴以生存的最后屏障，作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村的穩(wěn)定對中國來說又具有十分重要的意義。千年封建社會，耕種土地的農(nóng)民地位低下、食不果腹，都與土地所有權(quán)性質(zhì)有密切關(guān)系。即使在經(jīng)濟社會發(fā)展的當(dāng)下，農(nóng)民的群體特征，仍然在物質(zhì)尤其生計保障方面處于弱勢，而且各農(nóng)村地區(qū)以及同一地區(qū)不同農(nóng)戶間都存在發(fā)展水平及生活條件的差異。故農(nóng)村房屋禁止自由流轉(zhuǎn)是符合我國國情的一項司法實踐原則。
地方法規(guī)或規(guī)章很早就在農(nóng)村房屋抵押貸款制定過規(guī)范性文件，因抵押權(quán)的實現(xiàn)必然以集體土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為條件，故實質(zhì)效果等同于房屋買賣，在政策、法律未作修改前，這樣的"破冰"之舉適法性值得考量。
2007年實施的《物權(quán)法》就一定范圍的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，但亦只是對過去政策、法律法規(guī)的重申或延續(xù)，即本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟組織外的成員或機構(gòu)抵押和出售予以解禁。
既然是作為一項原則性規(guī)定，不排除司法實踐中，因買賣時間長、交易過戶后雙方履行并無異議，交易時不存在其他違法行為，而認定有效的例外。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對公平、誠信的內(nèi)心確信，而且符合立法保障社會秩序和良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會大眾的價值觀所包容;但也依然是作為例外的特別個案存在，而以一般原則存在的農(nóng)村房屋買賣無效的規(guī)則，始終沒有變化，在可預(yù)見的將來，也不會輕易消解。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
(1)我國現(xiàn)行法律對農(nóng)村私房買賣合同采取的是嚴格、審慎的態(tài)度，一般以違反現(xiàn)行土地管理法律規(guī)定確認雙方之間的房屋買賣行為無效。但對買賣雙方同為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，辦理了宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)的情況做例外處理。
(2)禁止購買農(nóng)村私房不僅限于城市居民。國辦〔1999〕39號文關(guān)于"農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售"的規(guī)定不涉及向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房的問題，但不能據(jù)此得出允許向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房的結(jié)論。即使同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村民，在不同村之間買賣房屋，即使買方屬于因征地而失地、失房的"農(nóng)轉(zhuǎn)非"人員，即使村委會做見證，付清房款、入住數(shù)年，仍面臨合同無效的風(fēng)險。
(3)農(nóng)村房屋買賣合同無效的后果，雙方返還。因雙方當(dāng)事人對合同無效均存在過錯，故出賣方主張的房屋或宅基地使用費通常不會被支持，房款返還時是否支持利息，司法實踐中通常從公平原則出發(fā)，認定房款利息及房屋升值導(dǎo)致買方的經(jīng)濟損失是否亦由出賣方補償。意味著，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，無法辦理過戶，風(fēng)險一直存在，而且利息可能亦會因居住案涉房屋而產(chǎn)生使用費兩抵。
(4)城鎮(zhèn)居民購買宅基地上所建房屋，即使經(jīng)過十余年，亦因違反國家政策的剛性規(guī)定，可能產(chǎn)生合同無效、騰退房屋的風(fēng)險。時間久遠并非其合同效力必然成就因素。故買方在購買房屋前，不僅要看對方的私有房產(chǎn)所有證，還要審查土地使用權(quán)證，以明確是否屬于宅基地上建房性質(zhì)。
(5)買賣農(nóng)村房屋，買方的風(fēng)險還體現(xiàn)在訴訟程序上。無論是由賣方起訴主張確認合同無效，還是由買方先起訴確認合同有效，兩種截然相反的訴訟請求都擺在買方面前：合同有效，繼續(xù)履行;合同無效時返還房款同時賠償損失需要通過反訴或另案起訴實現(xiàn)。在同一訴訟程序中提出兩種訴訟請求，不僅削弱己方立場，且面臨訴訟請求不明確之虞。
(6)隱瞞集體土地性質(zhì)的房屋出賣合同，法院可能會認定出賣方欺詐而適用雙倍賠償。案見河南鄭州中院(2009)鄭民二終字第764號"于某等與郭某房屋買賣合同糾紛案"。
6. 無權(quán)處分與善意取得
夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人，或者依法律規(guī)定或合同約定非屬實際權(quán)利人的登記人，擅自以自己名義處分房屋的，除非受讓人受讓該房屋時系善意且支付了合理的價格并辦理了轉(zhuǎn)移登記，否則不發(fā)生買受人善意取得的法律效果。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
(1)購房人應(yīng)與房屋登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，并及時辦理過戶手續(xù)，盡量避免無權(quán)處分情形發(fā)生。與房屋共有人之一簽訂房屋買賣合同，即使該部分共有人對權(quán)利瑕疵承諾擔(dān)保，亦非合同得到順利履行的保障，合同亦可能因無權(quán)處分而無效。
(2)與登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)，是否存在其他權(quán)屬爭議;與非登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，必須考察房屋的共有及授權(quán)情況，以避免合同效力之爭。交易時僅看房產(chǎn)證且實地看房，而未去相關(guān)部門查驗房屋資料，尤其在權(quán)屬有爭議，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會被法院認定買受人"在查明房屋共有權(quán)利人問題上，主觀心理持放任狀態(tài)，不構(gòu)成善意第三人"。實踐中的"相關(guān)部門"，不僅指房管部門，在交易標(biāo)的為買賣按揭房屋情形，為避免可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險，建議買受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權(quán)人。
(3)夫妻一方作為無權(quán)處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實踐中存在這樣的爭議：產(chǎn)生的是締約過失責(zé)任還是違約責(zé)任?合同無效時定金返還或者是違約雙倍賠償?因違約責(zé)任產(chǎn)生的夫妻一方返還、賠償責(zé)任是否作為夫妻共同債務(wù)?實踐中均存在不同的判例。
(4)在取得夫妻關(guān)于共有房屋轉(zhuǎn)讓的書面同意時，應(yīng)對涉及的房屋位置及面積明確約定，以免事后產(chǎn)生誤解。實務(wù)中，就存在此種情況，丈夫簽字同意"此房同意轉(zhuǎn)讓"，但對離婚約定給妻子的一套，和離婚時未約定權(quán)屬的另外一套未予區(qū)分，恰恰轉(zhuǎn)讓的就是后一套，法院判決認為授權(quán)不明，依法由被代理人向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，故房屋買賣合同有效。
(5)基于不動產(chǎn)登記簿的公信力，法律賦予不動產(chǎn)登記簿善意保護制度，不動產(chǎn)交易的第三人基于對不動產(chǎn)登記簿公信力的信賴，而取得的不動產(chǎn)物權(quán)受法律保護，不需要其他權(quán)利人的追認。故購買登記簿上的產(chǎn)權(quán)人已死亡的房屋，買受人應(yīng)對遺產(chǎn)繼承人做調(diào)查了解。
(6)房產(chǎn)共有人之一雖因故暫時意志不清，但在未被認定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合同無效導(dǎo)致購房目的落空的風(fēng)險。
(7)作為買賣合同標(biāo)的的房屋因拆遷而未辦理過戶手續(xù)，買受人起訴要求就安置房辦理過戶手續(xù)時，最好在訴狀中予以特別明確，以防止判決執(zhí)行的困擾。
(8)就產(chǎn)權(quán)人已過世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買賣，買受人應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)權(quán)人法定繼承人及簽約人的受權(quán)情況作必要了解，同時有中間人或見證人，對所有授權(quán)委托情況要進行核驗，并保留相關(guān)查驗記錄，保留付款憑證做到有據(jù)可查，以避免在無權(quán)處分情形時被認定存在重大過失而不構(gòu)成表見代理，以致影響買賣合同效力。
(9)購買他人出售的單位房改房，應(yīng)對房屋產(chǎn)權(quán)狀況做了解，是部分產(chǎn)權(quán)還是完全產(chǎn)權(quán)，是否附加產(chǎn)權(quán)限制條件，能否上市交易。產(chǎn)權(quán)是否過戶是無權(quán)處分情形認定房屋買賣合同是否有效的關(guān)鍵條件之一，此亦房改房買賣未經(jīng)共有人同意導(dǎo)致合同無效的常見原因。
(10)作為夫妻共同財產(chǎn)的房改房，如未經(jīng)全部產(chǎn)權(quán)人同意而購買，即使經(jīng)歷數(shù)年，如無表見代理的特征，依然存在買賣關(guān)系無效的風(fēng)險。
(11)父親單獨將名下房改房屋以合同形式賣給兒子，有書面協(xié)議，有父親曾經(jīng)打的借條，有兒子提供的現(xiàn)金借款單，有證人。在父母離婚期間，該合同仍有可能會因無權(quán)處分而無效。案見上海二中院(2007)滬二中民二(民)終字第920號"華某與嚴某房屋買賣合同糾紛"。
(12)處分共有房屋未經(jīng)授權(quán)導(dǎo)致合同目的落空，定金條款因無權(quán)處分人的承諾而有效，應(yīng)視為無權(quán)處分人的個人行為，該無權(quán)處分人可能需承擔(dān)締約過失責(zé)任或違約責(zé)任。
