開發(fā)商若委托中介機(jī)構(gòu)出售房屋，買受人應(yīng)注意哪些問題?
現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，開發(fā)商開發(fā)一個(gè)樓盤后，通常會(huì)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售房屋，這樣可以利用中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的客戶資源以及專業(yè)的銷售方式達(dá)到"快速銷售"的目的。那么買房人從中介機(jī)構(gòu)手里購買商品房時(shí)，應(yīng)注意哪些問題呢?
首先，在購房前的咨詢階段，應(yīng)重點(diǎn)審查中介機(jī)構(gòu)是否有權(quán)代理開發(fā)商銷售所購房屋。
判斷中介機(jī)構(gòu)是否有權(quán)代理，最主要的是審查其是否取得開發(fā)商出具的《授權(quán)委托書》(一定要審查原件，最好要求中介機(jī)構(gòu)復(fù)印一份給你并要求其加蓋公章。保險(xiǎn)起見，還應(yīng)親自詢問開發(fā)商是否已經(jīng)委托此中介機(jī)構(gòu)代理銷售該樓盤)。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十九條相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
因此，合法的代理銷售應(yīng)當(dāng)取得開發(fā)商的《授權(quán)委托書》并主動(dòng)向買房人出示。中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)取得《授權(quán)委托書》的，買房人還要看清楚購房時(shí)中介機(jī)構(gòu)是否在代理期限內(nèi)，所購房屋是否在開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)銷售的范圍內(nèi)。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)超越代理權(quán)限銷售房屋的行為應(yīng)堅(jiān)決拒絕并立即找開發(fā)商解決。審查完《授權(quán)委托書》后，買房人應(yīng)當(dāng)與從開發(fā)商處購買房屋一樣，要求中介公司出示與商品房有關(guān)的證明文件，如" 五證"、"兩書"等，以免開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)合謀欺騙買房人。
此外，有可能的話買房人還應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)提供《委托代理銷售協(xié)議》以備查驗(yàn)。但多數(shù)時(shí)候由于《委托代理銷售協(xié)議》涉及傭金等商業(yè)秘密，中介機(jī)構(gòu)不愿意對(duì)外公示。另外，獲得授權(quán)的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在樓盤固定的售樓處進(jìn)行銷售，否則其很可能為非法銷售。如果銷售的房子是現(xiàn)房，則可以要求中介機(jī)構(gòu)帶自己看房，如果中介機(jī)構(gòu)沒有鑰匙，則其可信性也是值得懷疑的。
其次，在準(zhǔn)備簽訂合同階段，應(yīng)注意以下問題：
1、詢問正式簽合同時(shí)是和開發(fā)商簽還是和中介機(jī)構(gòu)簽?如果答案為后者，則應(yīng)仔細(xì)審查《授權(quán)委托書》的代理權(quán)限，確認(rèn)中介機(jī)構(gòu)是否有權(quán)以自己的名義簽訂購房合同。
2、確認(rèn)簽約當(dāng)時(shí)是否可以進(jìn)行網(wǎng)上簽約，在網(wǎng)簽時(shí)如果中介有開發(fā)商的密匙，就能證明是有代理權(quán)的。
3、可以要求將《授權(quán)委托書》作為合同附件。這樣一旦日后與中介公司發(fā)生糾紛，買房人也可以依據(jù)《授權(quán)委托書》向開發(fā)商主張權(quán)利。
再次，付款階段。
在交房款時(shí)一般應(yīng)采用銀行轉(zhuǎn)帳方式，只要是打入開發(fā)商的帳戶資金就有保障，不要讓中介機(jī)構(gòu)代收房款，而應(yīng)直接交開發(fā)商或采取轉(zhuǎn)帳方式將資金直接轉(zhuǎn)入開發(fā)商帳戶。
