一、合同有“貓膩”開發商“耍賴”，房主起訴維權。
陳先生與房地產公司簽訂了《拆遷安置協議書》。協議書中約定將陳先生安置于某單元一樓房處，同時在該協議上用手寫補充到“給本樓車庫一個”。陳先生表示，當時約定給付車庫是因拆遷時陳先生宅院之外有兩個自行車棚，陳先生提出若拆自行車棚必須補償一個車庫，所以協議中約定“給本樓車庫一個”，但當時在合同中沒有約定車庫的位置和大小。等到回遷時，房地產公司只同意給陳先生一個面積11.37平方米的自行車車庫。為此，陳先生將房地產公司訴至密云法院，要求對方給付面積不低于20平方米的小區車庫，否則補償車庫價款20萬元。法院最終判決房地產公司交付陳先生一個不低于20平方米的車庫，否則補償20萬元。
法官講法：
在本案的開庭過程中，房地產公司辯稱，他們與其他回遷戶約定是“預定購買車庫一個”，因此在回遷之后其他人均按8000元每平方米的價格購買了車庫。陳先生因為自行車棚的緣故，合同內容寫為“給本樓車庫一個”，因此可以參照其他拆遷戶的待遇，按照公平原則，應給原告陳先生一個11.37平方米的自行車車庫。法院并沒有采納被告的辯護意見。法院認為，所謂“給本樓車庫一個”，按照交易習慣及民法誠實信用的原則，應是在陳先生回遷時，房地產公司無償交付陳先生位于本樓的車庫。同時根據《協議書》中雙方的真實意思表示，應是能夠存放汽車的車庫，而非是自行車或其他車庫。該房產公司與陳某簽訂的《協議書》，合法有效，對雙方均有法律約束力，雙方均應當依照合同的約定履行各自的義務。
二、敞亮房屋變“黑屋”，開發商被判擔責。
劉女士與被告某房地產簽訂了一份商品房預售合同，購買一套頂層房屋。當時看房時，房地產工作人員給劉女士介紹并帶劉女士參觀了“采光較好，陽臺大小合適”的樣板房，并且在宣傳冊的設計圖以及房屋平面圖也顯示出了房屋有較大尺寸的陽臺，還有“視野開闊、采光好”等宣傳。但在劉女士收房時，她發現房屋內北側陽臺窗子尺寸變小，已經影響到了屋內采光。劉女士認為房產公司違背合同約定，遂將該房地產公司起訴至密云法院要求賠償損失或者恢復原狀。房地產公司辯稱，公司銷售人員已告知原告房屋北陽臺和窗戶會變小，合同中也并未對陽臺大小作出要求。且原告辦理入住手續時，現場已經看過并簽字認可，不存在違約，不同意原告訴訟請求。最終經過法院調解，雙方達成了房地產公司賠償劉女士1萬元的調解協議。
法官講法：
合同雙方應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，劉女士與被告某房地產公司簽訂的商品房預售合同是雙方真實的意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，屬有效合同。合同中未明確約定房屋北側陽臺窗戶具體尺寸，是造成雙方產生爭議的一個主要因素。通過所附房屋平面圖來看，北側陽臺應無遮擋。根據合同目的，及居住要求，被告并未按照原設計進行施工，這對原告實際居住的舒適程度造成一定影響，房地產公司辯稱內容不能作為其拒絕給予賠償的理由。
法官提示：
從以上兩起案件我們可以看出，雖然簽訂合同時雙方對爭議事項未作出詳細約定，但是根據《合同法》第一百二十五條的規定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。因此，在類似以上案件的情況下，雖然開發商都會做出有利于自己的辯解，但在實際審理中都會結合合同的實際目的并根據交易習慣等因素來認定協議的本意所在。
此外，我們經常能看到開發商對于小區配套設施、綠化率等情況的“夸張”宣傳，而這些內容往往又不會出現在合同里，或者類似第二起案件，合同中雖有涉及但未有詳細說明，而根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此開發商雖然多以這種“軟條件”增加樓盤吸引力，并且不把宣傳的內容寫入合同，但一旦該宣傳符合了《解釋》中的規定，對買受人的購房決定造成了影響，也應視為合同內容，一旦開發商違反約定減少綠化面積、縮小陽臺面積等，就應對買受人進行相應賠償。
簽訂房屋買賣合同時，沒有人會不注意涉及房屋主體的款項，但是總會有人把涉及車庫、露臺等房屋之外的條款忽略。法官建議，簽訂合同時，不要被開發商營造的房屋“搶購”氛圍影響而急于簽字，一定要仔細閱讀內容，不要只把目光放在房產這一主項上而忽略了其他“配件“。同時盡量將合同中的事項約定明確，如標的的尺寸、格局等等，這樣可以減少交房后的糾紛。同時，如果開發商作出了承諾，就要寫在合同里或者另作補充協議，畢竟口頭承諾并不算數，還容易引起糾紛。總之，認真審查合同內容，將相關事由約定清楚，最大程度的保護自己的權益。
