董先生經中介公司介紹，與賣房者汪女士簽訂了房屋買賣合同，事后他單方認為合同無效，并注明“作廢”，退還給了中介公司。上家汪女士便把該房屋高于原價3．5萬元轉讓給了他人，隨后又將董先生告上法院，要求賠償合同約定的10％的違約金。日前，靜安法院對該案作出一審
董先生經中介公司介紹，與賣房者汪女士簽訂了房屋買賣合同，事后他單方認為合同無效，并注明“作廢”，退還給了中介公司。上家汪女士便把該房屋高于原價3．5萬元轉讓給了他人，隨后又將董先生告上法院，要求賠償合同約定的10％的違約金。日前，靜安法院對該案作出一審判決，由董先生向汪女士支付違約金25．8 萬元。
2004 年9月17日，汪女士取得威海路某號的預購商品房，11月30日作產權登記，12月14日取得房地產權證。同年11月20日，董先生與汪女士經中介公司介紹，簽訂了《上海市房地產買賣合同》，由汪女士將這套房屋以258萬元的價格轉讓給董先生。雙方在補充條款中約定，買賣合同自簽訂之日生效，雙方對此買賣行為均不得反悔，否則由違約的一方以總房價款的10％支付違約金。但此后董先生一直沒有履行過合同。
去年12月下旬，汪女士以董先生在合同簽訂后，擅自反悔不按約定的期限付款，還將合同“作廢”退回，注銷合同的行為構成違約起訴到法院，要求賠償總房價款的10％，支付違約金25．8 萬元。
法庭上董先生辯稱，汪女士在沒有取得房產證之前，就與自己簽訂房屋買賣合同，該行為違反了相關法律規定屬無效合同。合同書的“作廢”兩字不是自己所寫，該房屋至今自己還是要的，可汪女士卻將房屋以更高價轉讓給了他人。汪女士是得利者沒有經濟損失。
審理中，原先那家中介公司業務員證實，向董先生要還房屋買賣書面合同時，發現該合同尾部簽名處寫有“作廢”兩字。在此情況下，汪女士才將該房屋以261．5 萬元轉讓他人。法院認為，董先生與汪女士簽訂的房屋買賣合同，明確約定雙方在取得房地產權證后辦理過戶手續，還明確了違約責任承擔。汪女士將系爭房屋售出給了他人，而且多賺了3．5萬元，這同原簽訂的合同效力問題無關聯性。是董先生的違約行為才造成合同不能履行，法院據此判決董先生按合同約定支付汪女士10％的違約金。
法官點評
《中華人民共和國城市房地產管理辦法》第三十七條以及相關的上海市房地產轉讓的有關規定，即未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。但法律法規并沒有規定在沒有取得房地產權證時，簽訂的房地產買賣合同為無效。
從本案看；第一，汪女士雖以高于原先價格3．5萬元賣掉了房子，但這是發生在董先生毀約之后。汪女士再賣房的價格，高于或低于原先的價格，均不能抵銷雙方所簽訂合同的效率；第二，合同中所約定的違約金性質，本身就是對擅自違約者的一種懲罰，即使沒有給對方造成損失，也應按照合同的約定支付；第三，雙方自愿約定了違約金為總房價款的10％，屬于當事人意思自治。
