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房產買賣中經常涉及一些特殊類型的房產，這些房產一般在交易時都受到限制，或者不是完整產權，因此價格往往比同等條件的房產便宜。但是，購買這類房產卻有許多需要特別注意之處。許多人對此未必了解，買下房屋后才發現權益受損。
　　本期專業房產律師將就常見的五類特殊房產的購買給予提醒。

有抵押的房產

　　房屋有抵押是比較常見的情況。買房人只要去房屋所在地的房地產交易中心，就可以查詢到房屋權屬、抵押情況等相關信息。
　　上家向銀行或者個人借款并以房產作為抵押的，銀行或者個人就是抵押權人，在債務人不能償還債務時，抵押權人有權要求將房產拍賣用來清償債務。購買有抵押的房屋一般采用以下兩種方式：
　　第一種方式：上家先還清貸款，并從抵押權人處取得 《他項權證》，然后到房地產交易中心辦理抵押登記注銷手續，辦完注銷手續后一般七天左右就能辦理過戶交易手續。如果抵押權人是銀行，需要向銀行預約還款時間。有些銀行還規定在還款當天不能取得 《他項權證》，因此上家要向銀行詳細詢問提前還貸的步驟和所需時間。
　　第二種方式是辦理銀行轉按揭手續 （銀行是抵押權人時才可以辦理），轉按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續，但對貸款人的審核比較嚴格，而且并不是每一家銀行都有轉按揭業務。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續簡單，時間較快，所以用得較多。
　　采用第一種先還貸方式的，如果上家用自有資金提前還貸后再過戶交易，對下家來講不存在風險，不過實務中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付幫其提前還貸。這時，下家一定要把握好以下兩點：
　　1、要盡量壓縮付首付至過戶的時間
　　如向銀行提前還貸，要按以下步驟進行：
　　首先，上家要向銀行預約還款時間，預約的時間因銀行不同而略有不同；
　　其次，在約定的時間到銀行還貸；有的銀行在還款當天，有的銀行還款后幾日內可出 《他項權證》；
　　再次，上家在取得 《他項權證》后才能到房地產交易中心辦理抵押注銷登記手續；
　　最后，辦理抵押注銷登記手續后七日左右方可辦理過戶交易手續。
　　因此，下家將付首付到過戶交易的時間壓縮得越短越好，這樣下家首付的風險就會越小，交易會越安全。
　　下家錯誤的做法是：在簽訂買賣合同當天就支付首付，等到合同約定過戶的時間再到交易中心過戶。這種做法使下家完全失去了對首付的監管，而上家則有可能將首付挪作他用而不去提前還貸。
　　正確的做法是：向上家的貸款銀行了解提前還貸的時間，爭取在合同中約定付首付和提前還貸在同一天，并要求上家在取得 《他項權證》的當天就到交易中心辦理抵押注銷手續。
　　2、盡量將首付直接付到上家的貸款銀行
　　為防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請提前還貸，再在銀行規定的還貸當天與上家一同到銀行，將首付直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當即劃走首付用于歸還貸款。
　　與抵押類似的還有典當，有典當的房產也要先還清典當公司的借款才能過戶。
　　順帶一提的是，借款以房產為抵押必須到房地產交易中心辦理抵押登記手續。現實中我們經常碰到這樣的情況，債權人將錢借給別人，對方聲稱 “用自己的房產來抵押”，甚至把房產證交其保管，或者寫了一份抵押借款合同或承諾書等，但是沒有去辦理抵押登記手續，那么這樣的 “抵押”不會產生什么作用，對方仍然可以順利地將他的房產賣掉后溜之大吉。

被查封的房產

　　房產被查封后也必須先撤銷查封才能過戶。有權查封房產的機關有公安機關、檢察機關、國家安全機關以及法院。
　　如果上家的房產被公安、檢察、安全機關查封，那上家可能涉及到刑事犯罪，甚至這套房屋是上家用贓款購買的，這樣的房產千萬不能買，因為可能連已付的房款都要不回來。如果是被法院查封，那么上家一般只涉及民事、經濟案件，在上家提供擔保或者清償了債務后，法院就會解除查封。
　　如果上家的房產已被法院查封，而上家要求買房人先拿出一筆房款來替他清償債務再辦理過戶交易手續的話，買房人也要格外謹慎，應注意把握以下幾點：
　　1、要求上家出示與訴訟有關的材料，如起訴狀、法院受理通知書等，了解涉案金額與案件有關的其他信息，有必要旁聽開庭審理；
　　2、要求上家與法院協商撤銷查封的方式和時間，有必要的話陪同上家一起向法官了解；
　　3、將房款以上家名義付到法院，同時要求上家出具收款收據。千萬不能直接將房款交給上家。
　　4、要求上家將房地產權證交給買方或中間方保管，直至過戶。
　　購買被法院查封的房產風險是較大的，因此要評估上家的誠信狀況，預判所涉案件的判決結果和對本起交易的影響，了解相關信息在最大限度內規避風險，這對下家的要求會比較高。
　　有必要提醒的是，如果沒有專業人士的協助，建議盡量不要購買已被查封的房產。如果因為不知情而已與上家簽訂了買賣合同，可轉而追究上家的違約責任，如雙倍返還定金等。

共有的房產

　　房產證上有一個以上的權利人，這種房產就是數人共有的房產。購買共有的房產必須要取得所有共有人的同意，否則，買賣合同可能被認定為無效。有以下幾種情況要注意：
　　1、房產證上是甲一個人的名字，但系甲與乙在婚后購買的夫妻共同財產，甲未經乙同意將房屋出售給丙。乙是否能主張甲與丙簽訂的買賣合同無效？
　　盡管甲出售房屋未經乙的同意，但由于不動產登記具有公示、公信的效力，對丙而言，他沒有義務也沒有能力對該房產是否系甲的夫妻共同財產進行核查，因此只要丙是善意的，不明知甲與乙的婚姻關系且乙不同意的事實，則買賣合同是有效的。
　　2、產權證上是甲和乙兩個人的名字，甲和乙是夫妻關系，但簽訂合同時乙并沒有出面，乙的名字是甲代其簽訂的，乙是否能主張未經其同意買賣合同無效？
　　根據最高法院婚姻法司法解釋（一）第十七條的規定， “（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。 （二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”