調控組合拳落下已一月有余，其效果為眾人所矚目，5月以來，已有十數家機構發布各自的研究數字，試圖佐證調控的威力。
雖然“北京商品房成交量大幅下跌，均價大降8000元/平方米”的數據廣為流傳，但現實中“欲降還漲”的真實感受與其形成了詭異反差。
近日記者對北京樓市調查發現，所謂的“成交均價大降”只是捕風捉影而已，實際上，樓市不僅沒有出現購房者期盼的普降，個別地區推出的新盤還儼然呈現低開高走的態勢。而核心區域的樓盤更加按兵不動，由于地段的稀缺性，一些樓盤均價甚至出現了不同程度的上漲。
業內人士指出，樓市迷局中，凸顯了信息障眼法的推手效用，因此有些所謂打折的樓盤反而越折越貴。這種明降暗升的價格陷阱，已是開發商們慣用的招數，即先把總價升高，再給予購房者一個高折扣，以營造降價氛圍。
“假摔”風波
最近幾日，北京樓市經歷了一場不小的“假摔”風波。
5月11日，京城多家媒體援引亞豪機構統計的數據稱：“新政出臺近一個月的時間內，北京商品住宅成交均價降幅近8000元/平方米”。在當下的觀望期，如此勁爆的消息震動了樓市。
然而，第二天，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊又聯合對外發布的消息：4月份，北京房屋銷售價格同比上漲14.7%，漲幅比3月份提高2.4個百分點，這已經是連續10個月漲幅擴大。其中，新建商品住宅上漲21.5%，二手住宅上漲8.4%。從環比看，4月份北京房屋銷售價格比3月份上漲2.6%。其中，新建商品住宅上漲2.6%，二手住宅上漲2.9%。
南轅北轍的兩個數據互相矛盾，混亂的信息讓人無所適從。
“2009年北京全市住宅平均成交價大概是1.7萬元/平方米，如果8000元的數據準確，相當于腰斬一半，顯然不成立，可能在計量口徑以及統計時間上產生了誤差。”一位地產研究人士對記者表示，這并不能代表北京的全貌。
那么，究竟是哪些區域何種樓盤在降價?首當其沖的是地王周邊的二手房。
3月15日，北京一天誕生了望京、東升鄉、亦莊三個地王，如今，這些地王周邊二手房價格降幅達到了10%以上。
記者從我愛我家獲知的數據顯示，三個地王產生之前，望京、東升鄉、亦莊二手房平均銷售均價分別為2.6萬元/平方米、2.7萬元/平方米、1.5萬元/平方米。而地王產生后，周邊二手房價格飆升，且一直持續到“新國十條”出臺的前夜，最高平均單價分別達到3.2萬元/平方米、3.2萬元/平方米、1.9萬元/平方米。
受調控政策的影響，目前這三個地塊周邊的二手房成交量平均下降了50%，成交價格每平方米下跌三四千元，但仍比地王誕生前的單價高出2000元。
“今年年初，那些被地王影響的板塊漲幅非常大，但目前市場上，那些昔日漲幅度比較快的區域已經有了比較大的降幅，大概降到了2010年年初的價格水平。但即便如此，也沒有更多買家跟進。”鏈家控股集團董事長左暉說。
以在前段時間受規劃利好而房價暴漲的通州區域為例，K2海棠灣目前的均價2.4萬元/平方米，全款可享受2000元/平方米優惠，貸款最高可享1200元/平方米優惠。
但個別區域的價格松動并不足以說明北京樓市現狀。左暉認為，預計到今年年底各個板塊的下降幅度差異也將會非常大，有的板塊可能不會降價，而有的板塊可能降30%左右，甚至更多。
欲降還漲
記者同時對朝陽、海淀、大興、豐臺、房山等商品房主力供應區域調查發現，新房價格基本持穩，所謂的降價也只是相對調低了預期售價。
“我們不接受定金，只接受30%的預付款。”5月12日，大興黃村剛開盤不久的綠地新里·西斯萊公館售樓人員稱。即使如此苛刻的條件，銷售人員依然稱“不愁賣”，如果有客戶因貸款批不下來而退房，亦會立馬被別的客戶選中。
該項目4月27日首期開盤，均價1.85萬元/平方米，低于早前預計2萬元/平方米以上的售價。目前，其800套住房已售近700套，好的房源幾乎被搶購一空。記者了解到，該項目計劃于月底再開兩棟樓，預計售價可能會在原來的基礎上小幅上漲幾百元。
同區域的領海天使灣，原先預計開盤價為2.6萬元/平方米，目前售價2.25萬元/平方米。即便如此，仍比4月初2.1萬元/平方米的均價高出1500元。
即使是遠郊房山，也沒出現預期中的大跌跡象，價格仍維持在較高狀態。例如瑞雪春堂均價1.3萬元/平方米;中鐵原鄉小鎮1.35萬元/平方米;中糧萬科長陽半島預計均價1.5萬元/平方米左右;西棕櫚灘去年年底每平方米尚未破萬，而目前均價已達1.6萬元/平方米。
相比之下，城區的樓盤更加堅挺。位于北三環的太陽公元項目售樓人員告訴記者，預計本月開盤售價4.5萬元/平方米，該項目3月份的均價為3.6萬元/平方米左右。預計5月開盤的紅璽臺，開盤均價漲到5.5萬元/平方米，相比4月份每平方米上漲5000元。
記者從北京市房地產交易管理網了解到，截至5月13日，北京5月份有8個項目拿到預售許可證。從交易數據來看，這些樓盤的成交量并不理想，但價格卻居高不下。
其中，位于通州的蔚瀾香醍批準銷售套數近300套，僅簽約22套，成交均價15791元/平方米;中國鐵建國際城批準預售400多套，簽約141套，成交均價20149元/平方米;萬科藍山苑162套僅簽約4套，成交均價39217元/平方米。
多家中介機構的統計數據顯示，5月份，京城有56個項目入市銷售，其中有48個都屬于老項目后期，而且開盤均價超過3萬元/平方米，相比上月大幅提高。
另據北京中原三級市場研究部對在售的100個商品房項目調查顯示，其中無折扣銷售的項目為32個，占比32%，其中大部分集中在五環以內，而且其中8成為老項目后期，已銷售比例比較高，開發商表示價格不會下調。
“據我們了解，實際上影響的購買主體并沒有那么多，通過一系列調控政策，真正喪失購買資格的人群大概只占到20%左右。”左暉表示。
那么，房價還能挺多久?業界給出的時間是兩三個月至半年。
中原地產三級市場部副總經理宮萍認為，以通州為代表的部分區域在5月價格下跌幅度可能超過15%-20%。北京房價也將立刻停漲，50%的炒房客將在3個月內開始拋售房源，房價很可能在年內出現下調30%的現象。思源經紀董事長陶紅兵亦認為房價下跌30%或是目標。
“降價20%是合理的降幅，這個幅度政府、開發商、購房者都可以接受。”一知名房企北方區負責人對記者表示。他認為，開發商選擇降價時期可能會在7、8月份，而目前出現的個別項目價格下調屬于開發商率先調整自己的心理預期。
