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二手房避稅手法及法律風險
未滿５年的房產(chǎn)上市交易要全額征收營業(yè)稅。這兩項稅費的征收讓二手房交易費用陡增，為了節(jié)省交易成本，各種各樣的“避稅”花招也應(yīng)運而生，“假離婚”、“假贈與”、“假過戶”等層出不窮。
游走在政策邊緣的“避稅”方式，表面上看是可以節(jié)省不少稅費，其中卻蘊含著較大的法律和市場風險。那么，每種避稅方法都有著不同的風險。
避稅手法一：做低合同價格
這個方法是二手房買賣雙方最常用的避稅方法。比如一套實際成交價格為２０萬元的房屋，買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后遞交給房管局及稅務(wù)機關(guān)的過戶價則是１５萬元。這樣只需交納１５萬元的相關(guān)稅費，５萬元所產(chǎn)生的稅費就這樣輕易避掉了。
律師說法：對于賣方來說，因為遞交房地產(chǎn)交易中心的過戶價格是最具法律效力的，買家有可能根據(jù)報低的過戶價格來付款，不愿意再按照原來的購房價格成交，使賣方受損失。對于買方來說，報低過戶價可能會導(dǎo)致下一次賣出房屋時各項稅費的增加。當此房產(chǎn)再次出售時，先行做低的過戶價將拉大買賣差額，反而增加出售成本，而且銀行貸款的實際比例也會因此降低。
避稅手法二：延期交易
營業(yè)稅和個稅都將５年作為一道界限，５年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營業(yè)稅，所以很多人就將腦筋動在了“５年”上。于是，市場上出現(xiàn)了買賣雙方協(xié)商以“先租后買”來達成交易的情況。如雙方約定房屋的總價仍為２０萬元，由于未滿５年交易，需全額交納營業(yè)稅后方可過戶交易。因此，買賣雙方協(xié)商后，過戶前由買方先租住該房屋，每月租金６００元。買家與賣家約定將這些租金抵消到以后的房款里。另外，賣方還要求買方交納一年的租金作為“抵押金”，以確保未來交易安全性。
律師說法：該辦法對雙方都沒有保證，因為其相當長一段時間內(nèi)無法辦理交易過戶，購房的產(chǎn)權(quán)并不是買家的，未來買賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛。如果未來幾年內(nèi)政策再發(fā)生變化，對于買賣雙方風險將會很大。另一方面，房價如果上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣，買方只能重新選擇房源。假如到時候樓價跌了，買家必然也不愿繼續(xù)交易了。
避稅手法三：假贈與
對于繼承和贈與的房產(chǎn)，業(yè)主可不必交納營業(yè)稅及個人所得稅，所需付的費用只包括房屋評估值２％的公證費以及３％的契稅，然后持相關(guān)手續(xù)到地稅局直接辦理完稅手續(xù)即可。通過“贈與”的方式進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，私下里業(yè)主收取買家的房款，這樣，房產(chǎn)過戶時表面上就沒有任何金錢的往來，達到逃稅的目的。
律師說法：由于贈與不是買賣行為，購房者無法辦理貸款，只能一次性支付現(xiàn)金，對于買方來說壓力將會很大。根據(jù)《合同法》規(guī)定，“贈與的財產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔責任”，買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護，很難要求房主賠償。此外，買家還要承擔贈與人撤消贈與和不履行贈與義務(wù)的風險。按照法律規(guī)定，贈與在房產(chǎn)證過戶之前，隨時可以撤消。由于雙方私下進行交易，一旦買方支付了房款但賣方不辦產(chǎn)權(quán)過戶，或賣方先辦好了產(chǎn)權(quán)過戶而買方未交齊房款，都很容易引起糾紛。
避稅手法四：假離婚
根據(jù)政策規(guī)定，“對個人轉(zhuǎn)讓自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”。一般來說，家庭是指配偶關(guān)系，也就是說夫妻倆的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時就要交納個人所得稅了。為了避掉這部分稅費，許多夫妻在此大做文章，通過假離婚的形式進行避稅。如夫妻倆為了避稅，開出了離婚證明后，將自己名下的２處房產(chǎn)中的一處以贈與的方式轉(zhuǎn)到妻子的名下，這樣就可以省下幾萬元的稅費。而離婚后再復(fù)婚，兩道手續(xù)的成本卻不足百元，這與稅金相比，要省很多。
律師說法：因為是假離婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時對財產(chǎn)的分割不會作過多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護自己的合法權(quán)益的，因此通過這種方式來避稅風險較大。記者房地產(chǎn)報紀巖峰