根據(jù)市房管局近日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，今起，上海普通住房新標(biāo)準(zhǔn)正式生效。
凡是同時(shí)滿足以下三個(gè)條件的住房，都可按照“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)貸款和交易:五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，其中坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。
部分房產(chǎn)中介預(yù)測(cè)，由于新標(biāo)準(zhǔn)直接利好剛需購(gòu)房者，生效后剛需市場(chǎng)活躍度肯定會(huì)增加。
更多剛需購(gòu)房者“一步到位”
與之前執(zhí)行的2012年普通住房標(biāo)準(zhǔn)相比，新標(biāo)準(zhǔn)在容積率和單套建筑面積上都沒有變化，但調(diào)高了單套房屋的成交總價(jià)，其中內(nèi)環(huán)線內(nèi)提高120萬(wàn)元、內(nèi)外環(huán)間提高110萬(wàn)元、外環(huán)外提高70萬(wàn)元。也就是說(shuō)，在上海樓市存量房中，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源將有所增多。
標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，新建商品房中的“普房”占比可達(dá)六成。這只是綜合內(nèi)環(huán)、內(nèi)外環(huán)間和外環(huán)外所有房源的綜合估算。從在售樓盤公開數(shù)據(jù)推測(cè)，外環(huán)外新建商品住房中“普房”接近70%;但內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)外環(huán)間的“普房”占比較低。
業(yè)內(nèi)人士分析，普通住房標(biāo)準(zhǔn)主要是為剛需購(gòu)房者服務(wù)的，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后“普房”房源的分布也符合這一標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)向。外環(huán)外是偏愛新房的剛需購(gòu)房者選擇房源的主要市場(chǎng)，單套總價(jià)提高后，可供此類購(gòu)房者選擇的房源明顯增多，而且購(gòu)房者有機(jī)會(huì)享受銀行、公積金中心提供的改善性需求貸款優(yōu)惠政策。
嘉定安亭一新樓盤的業(yè)務(wù)員為記者算賬:“我們的房子均價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米，房型為82平方米的兩房和113平方米的三房，也就是說(shuō)，總價(jià)分別是131.2萬(wàn)元和180.8萬(wàn)元。按原標(biāo)準(zhǔn)，如果之前有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房者，即使房貸還清，想要享受央行和銀監(jiān)會(huì)‘9·30’新政策、只付三成首付的，只能選擇兩房;新標(biāo)準(zhǔn)生效后，就能買三房了。”他認(rèn)為，新標(biāo)準(zhǔn)可以讓更多剛需購(gòu)房者在外環(huán)外“一步到位”買到新房。
上家下家交易成本都降低
相比新房，新標(biāo)準(zhǔn)生效后，不同區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)的“普房”比例差不多，在七成左右。二手房市場(chǎng)房源形式更加多樣，即便在中心城區(qū)黃金地段，也有房齡較長(zhǎng)、面積較小、總價(jià)不高的普通住房。
光新路上緊靠?jī)?nèi)環(huán)線的一家中介業(yè)務(wù)員告訴記者，該區(qū)域新房單價(jià)約5萬(wàn)元/平方米，但區(qū)域內(nèi)二手房的單價(jià)相差很大，其中既有房齡不滿5年、每平方米價(jià)格約4萬(wàn)的次新房，也有房齡超過(guò)20年、每平方米價(jià)格3萬(wàn)元的老公房。就后者而言，總面積很少有超過(guò)90平方米的，所以總價(jià)在270萬(wàn)元左右，同樣符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)。“也就是說(shuō)，如果買房的人對(duì)地段的要求高過(guò)房型、小區(qū)等硬件，中心城區(qū)可供選擇的二手普通住房還是有不少的。”
更重要的是，新標(biāo)準(zhǔn)生效后，“普通”二手房的交易成本明顯降低。房產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口的工作人員表示，此次普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整并不涉及房屋交易相關(guān)稅率調(diào)整，但普通住房和非普通住房適用的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅率不同，普通住房在交易時(shí)可享受很多減免，受益者包括買賣雙方。
正因?yàn)榇?，部分已?jīng)簽訂房屋買賣合同并完成貸款手續(xù)的市民，都打算今天之后再辦理過(guò)戶手續(xù)。買了內(nèi)環(huán)內(nèi)一套“滿五唯一”、建筑面積88平方米、總價(jià)360萬(wàn)元二手房的陳小姐告訴記者，她買的房子被劃入“普通住房”范疇后，她原先要繳納的契稅稅率從總房?jī)r(jià)的3%降低到1%，省了7.2萬(wàn)元;對(duì)她的上家來(lái)說(shuō)，本來(lái)要付的個(gè)人所得稅稅率是住房轉(zhuǎn)讓收入的2%，現(xiàn)在只要1%，本來(lái)要付的營(yíng)業(yè)稅是住房轉(zhuǎn)讓收入的5.65%，現(xiàn)在可以免交，減免稅費(fèi)總額約16萬(wàn)元。
