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二手房糾紛逐個(gè)“擊破”交易過程多留心眼
文章來源：東方網(wǎng)更新時(shí)間：2009-3-7
美聯(lián)物業(yè)法務(wù)部法務(wù)主任王凱表示，近期上海市高級(jí)人民法院歸納的二手房買賣糾紛十大癥結(jié)中，比較常見的為“對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)審查不詳細(xì)”、“錯(cuò)誤選擇中介公司”、“對(duì)特別事項(xiàng)不作約定或約定不明”等。此外，因?yàn)榉靠钯Y金而造成的糾紛也不在少數(shù)。因此，消費(fèi)者在進(jìn)行二手房交易時(shí)，在上述幾個(gè)步驟中要多留幾個(gè)心眼。
拒絕霸王條款
關(guān)鍵詞：意向金
購買二手房過程中，購房人經(jīng)常會(huì)碰到這樣的事情：由購房人支付一定意向金供中介方與出售方談判，而在所簽訂的意向金協(xié)議或者其他類似協(xié)議里，沒有對(duì)一些可能影響買賣的情況如維修基金、戶口、房屋交付等作出約定，但是卻約定了購買意向得到出售方確認(rèn)之后，意向金即轉(zhuǎn)為定金或者其他違約責(zé)任。出售方確認(rèn)買賣意向之后，雙方在具體洽談過程中一旦因原先沒有涉及到的問題產(chǎn)生了分歧，最終導(dǎo)致買賣無法進(jìn)行，出售方就因此主張定金罰則。而且不少中介方在相關(guān)的協(xié)議中還加入了使自己?jiǎn)渭儷@利的條款，利用買賣雙方當(dāng)事人的違約來牟取利益，其利益甚至可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過履行中介義務(wù)應(yīng)該獲得的利益，從而也催生了一部分中介公司故意造成一方違約的結(jié)果。
[案例]
王先生委托某房產(chǎn)中介公司購買房屋，經(jīng)中介公司推薦看中了李女士的房屋，便與中介公司就該房屋買賣簽訂了意向金協(xié)議。該格式合同約定：“購買意向得到出售方簽字確認(rèn)之日，意向金全部轉(zhuǎn)為定金……如果買賣雙方房地產(chǎn)買賣合同無法簽訂的，違約方或合意解除方應(yīng)向中介公司支付服務(wù)費(fèi)1萬元。”
當(dāng)出售方李女士確認(rèn)了該意向金協(xié)議后，王先生在中介公司的安排下與李女士就該房屋買賣進(jìn)行洽談，結(jié)果得知該房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口是無法遷出的。王先生因此不愿購買該房屋。但當(dāng)他向中介公司提出退還定金時(shí)，遭到拒絕。
中介認(rèn)為，根據(jù)意向金協(xié)議所約定的相關(guān)內(nèi)容，定金1萬元已作為王先生支付給中介的服務(wù)費(fèi)，不予以返還，而且該意向金協(xié)議中并未對(duì)影響買賣的情況的戶口遷移問題作出約定，戶口問題不能成為王先生不支付中介服務(wù)費(fèi)的免責(zé)事由。
[律師分析]
申房律師事務(wù)所主任律師孫洪林認(rèn)為，在本案中，意向金協(xié)議約定的內(nèi)容明顯加重了買賣雙方的責(zé)任，從而使中介公司居于無論居間是否成功均可取得相應(yīng)的報(bào)酬的有利地位。這一約定明顯與法律規(guī)定相悖，這一條款應(yīng)屬無效，對(duì)中介公司主張王先生支付服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求法律是不予支持的。
[購房者應(yīng)對(duì)]
通過居間方式進(jìn)行房屋買賣，已成為目前房屋交易的重要途徑。作為委托人，應(yīng)該提高自我保護(hù)意識(shí)，細(xì)讀條文，慎重簽約，避免落入合同陷阱。