不動(dòng)產(chǎn)登記審查確認(rèn)的內(nèi)容與方式構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)效力的直接原因。采用不同的審查標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)登記的公信力及以登記錯(cuò)誤責(zé)任承擔(dān)有重要的影響。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十二條規(guī)定“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人;(三)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。” 將于2008年7月施行的《房屋登記辦法》第十八條“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請(qǐng)登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。”
通過(guò)以上規(guī)定可以看出，登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)是以形式審查為主，與實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合的模式。本案中原告認(rèn)為被告進(jìn)行房屋登記是以形式審查方式為原告頒證，后經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)原告和開(kāi)發(fā)商提供虛假資料，并根椐《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定注銷(xiāo)原告產(chǎn)權(quán)證的行為系超越職權(quán)。其訴稱理由與法律規(guī)定不符，不能成立。
二、 物權(quán)是否具有無(wú)因性?
理論界對(duì)物權(quán)是否具有無(wú)因性爭(zhēng)論較多，但在審判實(shí)踐中我們不能將第三人拋在爭(zhēng)議之外，在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)交付權(quán)利人與登記權(quán)利人發(fā)生沖突時(shí)需要兼顧雙方合法利益的保護(hù)。因此我們根椐第三人申請(qǐng)追加其參加本案的審理。本案在審理過(guò)程中審查原告作為登記權(quán)利人主觀上是否善意，是否支付對(duì)價(jià)，原告權(quán)利登記是否基于合法有效行為以及審查原告在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)是否已知房屋已經(jīng)交付本案第三人等相關(guān)事實(shí)，這些審查內(nèi)容實(shí)際上就是沒(méi)有采用物權(quán)無(wú)因性理論。我們審理本案后認(rèn)為，在交付與登記發(fā)生沖突時(shí)，交付不得排斥登記權(quán)利人不應(yīng)是絕對(duì)的，我們不能簡(jiǎn)單理解登記的效力，如果能夠證明權(quán)利登記人在登記時(shí)明知交付事實(shí)的存在，或者主觀上具有其他惡意，就不應(yīng)支持登記權(quán)利人的主張。
三、 行政訴訟中能否直接確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬?
通過(guò)對(duì)事實(shí)與理由的分析判斷，我們似乎可以直接得出結(jié)論，爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)歸本案第三人所有。我們審理中雖然對(duì)爭(zhēng)議房屋歸屬有自己判斷，但這種判斷并非原告起訴請(qǐng)求事項(xiàng)，因此我們應(yīng)針對(duì)原告訴訟請(qǐng)求即具體行政行為是否合法以及行政賠償是否應(yīng)得到支持，而不應(yīng)在本案直接確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。而且被告作出具體行政行為的《行政決定書(shū)》中已經(jīng)明確，注銷(xiāo)原告產(chǎn)權(quán)證后由權(quán)利人依法申報(bào)，真正房屋權(quán)利人是誰(shuí)應(yīng)通過(guò)民事訴訟解決。
四、 若房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤，承擔(dān)賠償責(zé)任的條件和范圍 ?
《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償”，《房屋登記辦法》第九十二條規(guī)定“申請(qǐng)人提交錯(cuò)誤、虛假的材料申請(qǐng)房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過(guò)失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償”。以上規(guī)定只是對(duì)錯(cuò)誤登記所要承擔(dān)責(zé)任的條件等作出原則性規(guī)定，并未涉及本案中所要判定的內(nèi)容。
我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤往往是一方當(dāng)事人未履行告知義務(wù)，或一方、雙方提供虛假錯(cuò)誤材料而登記部門(mén)對(duì)申請(qǐng)材料未能進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)而造成的。錯(cuò)誤登記行為并不是導(dǎo)致當(dāng)事人權(quán)益受到損害的唯一原因，交易一方的欺詐行為也是損害后果發(fā)生的必要條件，兩種行為同時(shí)存在才最后導(dǎo)致?lián)p害后果發(fā)生。只有違法行政行為是導(dǎo)致?lián)p害后果發(fā)生的必要且充分條件時(shí)，行政機(jī)關(guān)才承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，本案中原告的訴訟請(qǐng)求存在不妥之處。其請(qǐng)求被告賠償因其注銷(xiāo)房產(chǎn)證所造成的損失，實(shí)際應(yīng)在前面的訴訟請(qǐng)求“確認(rèn)被告注銷(xiāo)房產(chǎn)證具體行政行為違法”得不到人民法院支持的條件下才能提出的，若直接請(qǐng)求被告賠償注銷(xiāo)產(chǎn)權(quán)證的損失，就是認(rèn)可被告注銷(xiāo)產(chǎn)權(quán)證的具體行政行為。
