操作過(guò)自助交易的孟先生表示，雖然其過(guò)程比較復(fù)雜，但只要細(xì)心應(yīng)付，還是能夠順利過(guò)關(guān)的。據(jù)介紹，自助交易主要包括看房、議價(jià)、簽訂買賣合同、辦理按揭貸款、過(guò)戶、收房等六大環(huán)節(jié)，下面我們根據(jù)孟先生自己的經(jīng)驗(yàn)，以及結(jié)合專業(yè)人士的建議，來(lái)對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)逐步進(jìn)行解析。
第一關(guān)：信息真?zhèn)我?yàn)明
孟先生表示，在這道程序中，除了要對(duì)房源質(zhì)量狀況進(jìn)行了解外，還需要注意的是，必須自己前往交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。
除了要驗(yàn)證賣家的房產(chǎn)證之外，還需要在交易中心查閱小產(chǎn)證信息(俗稱“產(chǎn)調(diào)”)，用以確定房源的狀況，如有無(wú)抵押情況等。如現(xiàn)在上海市境內(nèi)的房屋小產(chǎn)證(2003年以后制定的)上雖然有房屋的權(quán)利人、坐落地址、建筑面積等基本信息，但是卻不包含該房屋是否有存在抵押、查封等權(quán)利限制的情況。如果簽訂定金協(xié)議并且將定金實(shí)際支付給賣家之后，才發(fā)現(xiàn)該房屋存在查封、甚至是虛假信息而導(dǎo)致整個(gè)交易無(wú)法進(jìn)行時(shí)，則可能面臨已經(jīng)支付的本金無(wú)法保障的風(fēng)險(xiǎn)。
特別提示：在上海，“產(chǎn)調(diào)”內(nèi)容一般有七項(xiàng)，其中比較重要的內(nèi)容為房屋是否存在抵押、司法查封等權(quán)利限制情況，此外小產(chǎn)證地址、產(chǎn)權(quán)證上記載的人數(shù)也可一并查閱。在房產(chǎn)交易中心進(jìn)行“產(chǎn)調(diào)”時(shí)，只需提供自己的身份證，然后報(bào)出物業(yè)所在的具體地址便可，當(dāng)然，每項(xiàng)內(nèi)容查詢費(fèi)用為5元。
第二關(guān)：議價(jià)要“細(xì)火慢燉”
對(duì)于自助交易來(lái)說(shuō)，議價(jià)是一個(gè)很艱難的過(guò)程。孟先生告訴記者，他當(dāng)時(shí)跟賣家議價(jià)時(shí)，也曾差點(diǎn)因?yàn)槲飿I(yè)維修基金而導(dǎo)致交易中斷，賣家不想將此包含在房?jī)r(jià)里面，但孟先生堅(jiān)持要求賣家贈(zèng)送，雙方據(jù)理力爭(zhēng)，互不相讓，最后在朋友的斡旋下，各讓一步之后問(wèn)題才得以解決。
業(yè)內(nèi)人士表示，買賣雙方就價(jià)格問(wèn)題直接“交手”，很容易產(chǎn)生抵觸情緒，都不愿意做出讓步，那么最終結(jié)果是不歡而散。而在有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的情況下則有所不同，經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)解，這樣雙方的意見(jiàn)容易達(dá)成一致。而自助交易怎樣做才能使雙方的意見(jiàn)統(tǒng)一呢?
特別提示：上海某房屋理財(cái)中心營(yíng)運(yùn)部總監(jiān)吳小姐建議，買家首先要對(duì)自己有意向的房產(chǎn)進(jìn)行充分了解，做到心中有數(shù);其次在還價(jià)時(shí)要慢慢商量，不能一口咬定一個(gè)價(jià)格不讓步;此外就是懂得采取迂回戰(zhàn)術(shù)，如果在房?jī)r(jià)上無(wú)法使對(duì)方做出讓步，那么可以在別的地方得到補(bǔ)償，如要求對(duì)方送裝修、物業(yè)維修基金等，甚至家具都可以要求對(duì)方贈(zèng)送。總之，議價(jià)需心平氣和地進(jìn)行，不能急吼吼，講究的是“細(xì)火慢燉”。
當(dāng)然，在議價(jià)過(guò)程中，還要仔細(xì)了解賣家其他的想法，特別是涉及到費(fèi)用方面的問(wèn)題，如維修基金、裝修(尤其是空調(diào)、熱水器等)、家具、煤氣初裝費(fèi)、有線電視、寬帶等，如何處理，都必須商談出結(jié)果，詳細(xì)記錄下來(lái)，并在買賣合同中體現(xiàn)出來(lái)。
第三關(guān)：簽合同要考慮周全
雖然自己曾經(jīng)買過(guò)一次房，孟先生在簽訂房屋買賣合同時(shí)，還是感到有些茫然失措，幸好他托人找到一份樣本，依葫蘆畫(huà)瓢，因此也就順利過(guò)關(guān)了。不過(guò)他表示，為了減少糾紛，買賣合同內(nèi)容盡量做到詳實(shí)、周全。
簽訂房屋買賣合同之后，便要支付首付款。孟先生表示，如何保證這筆款項(xiàng)的安全是買家要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。他把首付款交給了賣家，但是要求對(duì)方把房產(chǎn)證交給律師代為保管。
特別提示：上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，以下幾點(diǎn)必須多加小心，如確認(rèn)房主真實(shí)身份、房?jī)r(jià)、明確雙方違約責(zé)任、付款過(guò)戶時(shí)間、費(fèi)用交接時(shí)間等。
此外，在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫(xiě)明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。補(bǔ)充條款的內(nèi)容包括裝修是否贈(zèng)送，維修基金、煤氣初裝費(fèi)、有線電視開(kāi)通費(fèi)、寬帶開(kāi)通費(fèi)等如何結(jié)算，以及戶口等諸多問(wèn)題。當(dāng)然，賣家也會(huì)提出自己的要求，如不能全額辦理按揭貸款導(dǎo)致交易延后或者中斷時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。
