二手房交易流程的交易方式選擇
對于賣方來講，除非賣給自己的親朋好友可以選擇自行交易，否則，委托中介進行交易是最方便和省心的方式。與中介公司簽訂委托代理合同，并把鑰匙交給中介公司后，中介公司會全權負責發(fā)布售房信息、看房等一切事務，而且當前中介市場二手房交易，通常是由買方來支付中介費用的，因此對于賣方來講，應首選委托交易的方式。首先，必須選擇一家安全放心的中介公司。中介公司的優(yōu)勢在于具備大量的房產(chǎn)信息、專業(yè)的政策把握能力和良好的交易渠道。這些優(yōu)勢都是普通人無法具備的。目前，一些不法中介利用自己與客戶之間的信息不對稱的優(yōu)勢大賺昧心錢，使得很多普通的二手房租、售雙方蒙受了巨大的損失。那么，應該怎樣鑒別房產(chǎn)中介公司的好與壞呢?怎樣才能找到一家可以令人放心的中介公司為我們服務呢，其實很簡單，只要按照以下幾點進行鑒別就可以了。
(l)資質(zhì)審查。
好的中介公司應該具有長期固定的辦公地點和合法的營業(yè)資質(zhì)。我們可以通過進店觀察和確定其營業(yè)執(zhí)照上是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)來鑒別該中介公司的合法性。
(2)實力審查。
盡量選擇實力雄厚的房產(chǎn)中介公司為自己進行服務。可以通過營業(yè)執(zhí)照上的注冊資金和該公司擁有的門店數(shù)日來確定其公司實力的強弱;
(3)口碑審查。
口碑對任何公司都是十分重要的無形資產(chǎn)。擁有良好口碑的房產(chǎn)中介公司一定有獨特的服務特色和不錯的信譽度。
(4)形象審查。
對門店的裝修和人員的素質(zhì)進行觀察，好的中介公司都比較注意形象。無論是店面形象還是員工形象都應該是整齊、得體的。
(5)員工素質(zhì)審查。
不要小看中介員工進客戶家之前穿上鞋套、不在業(yè)主家中大聲說話和抽煙這些小細節(jié)。一個注重服務細節(jié)的中介公司往往是我們最好的選擇。
(6)工作劃分精細程度的審查。
優(yōu)秀的中介公司分工較細，一般都有自己獨立的簽約地點或交易大廳。在二手房買賣交易的前期由一個專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事接收客戶意向、房產(chǎn)推薦、帶客戶看房、收取定金、草簽協(xié)議、驗房、交房等工作。而后期的簽訂房地產(chǎn)買賣正式合同、網(wǎng)簽、辦理過戶、貸款、領取房產(chǎn)證等手續(xù)則交由專門的部門來完成。這樣使得整個交易更加透明和令人放心，能確保交易的安全性。
現(xiàn)在大多數(shù)二手房的銷售都是通過中介公司完成的。在委托中介公司時要記住一個原則：只找信譽好、口碑佳的大型中介公司進行委托，這是房產(chǎn)可以安全交易的關鍵。
另外，通常要與中介公司簽訂《委托代理協(xié)議》。找到一家好的中介公司就要與其簽署委托代理協(xié)議。委托代理協(xié)議應注明該房屋的具體地址、門牌號、房屋基本狀況、委托房價、委托期限以及賣方對買方的要求(如付款方式)等，并加蓋中介公司的印章表示認可。推薦使用“獨家代理”的形式把房產(chǎn)委托于指定的中介公司進行銷售。這樣可以避免多家中介公可同時打擾房主的正常生活的現(xiàn)象。如果采用 “限時銷售”的方式則更能保護賣主的利益。當然在二手房交易供不應求、房地產(chǎn)價格漲幅較快的時候，賣方也可把房屋委托給多家中介公司代理出售，而且不與中介公司簽訂代理合同，這樣賣方就可以任意選擇“出高價”者成交，這種情況下要注意不要在中介公司留下相關材料，且不要輕易簽字，另外要防止中介公司惡意網(wǎng)簽。
賣家在委托中介時，還應注意，協(xié)議中要明確房屋的出售價格，賣方應注意區(qū)分“凈到手價”、“出售價”及“合同價”等概念。鑰匙交給中介公司管理的，還要對房屋內(nèi)的設施及物品進行清點確認。另外，這份委托協(xié)議賣方一定要留一份有中介公司蓋章的原件，因為有些中介采用復寫紙簽訂委托合同，一式幾份，賣家在首頁上的簽字會復印到另外幾份上。因此，賣方應注意到合同的空白處有可能會被誤視作你授權由中介填寫，需明確自己是否有此意愿。中介公司為防止買賣雙方簽訂居間合同后不愿簽訂買賣合同，往往會在居間合同中約定“發(fā)生這種情況時，買賣雙方需付違約金給中介公司”，對此應特別注意。另外，對于賣方來講，在與中介公司簽訂的合同里要注意明確中介費用的承擔方而且注意不要把房產(chǎn)證、身份證等證件的原件在中介公司留存。
北京岳成律師事務所
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