公房上市門檻盼低 公房上市門檻盼低
日前，北京市有關(guān)職能部門頒發(fā)文件，規(guī)定：按成本價購買的房改房上市出售，除在購買合同里和原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的外，無須單位同意蓋章即可直接上市。
新文件頒發(fā)已半個月，記者走訪諸多交易市場，房改房上市場情況依然是波瀾不興。
上周五，在由“置業(yè)家園”組織的“京房置換模式”簽訂會上，一些職能部門領(lǐng)導(dǎo)及專家學(xué)者對此問題進(jìn)行了深入的研討。
公房上市手續(xù)待簡
與會者普遍認(rèn)為北京市已購公房上市的門檻還是有些高。這主要表現(xiàn)為手續(xù)、收益制度和評估三個方面。
已購公房上市仍面臨“頭已過，但肩膀未過”的情況。在北京市近100萬套已購公房中屬北京地方的近一半，即使在這半數(shù)的已購公房中，一部分與產(chǎn)權(quán)單位有協(xié)議。大部分出售者都面臨“產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買”和上市后誰交供暖費等具體規(guī)定的限制。據(jù)悉，北京市目前對“產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買權(quán)”的時間限制尚沒有具體解釋。
另據(jù)介紹，已購公房的供暖費是一筆不小的開支，一般由原產(chǎn)權(quán)單位支付，已購公房上市取消產(chǎn)權(quán)單位的公章，但如果不對供暖費由誰交等具體問題作出界定，上市仍然很難。這些手續(xù)問題是阻礙二級市場發(fā)展的因素。不算買方賣方要提供的有關(guān)證明、批復(fù)、確認(rèn)、評估、登記制證等中間步驟，就是提出申請上市交易、辦理過戶、發(fā)證等手續(xù)也需要100個工作日。
收益制度盼望調(diào)整
稅費及交易收益制度也是百姓關(guān)注的問題。除向中介交納的代理費外，北京二手房交易過程中，大致涉及到以下幾種稅費：契稅、印花稅、土地出讓金、手續(xù)費等。其中土地出讓金是交易額的3％，契稅是2％。賣方還需按不同的百分比計算個人的交易收入。據(jù)了解，在稅費制度上，上海市采取了低稅費、低“門檻”辦法，取消了原先就很低的綜合稅，其中包括土地出讓金，契稅、印花稅、手續(xù)費三者共合交易額的0.88％，由買方賣方分別交納。
買賣雙方估價懸殊
評估體系尚未建立。房價的構(gòu)成及方式太多，造成買賣雙方心理上的差距。賣方對自家房子自估普遍過高，有的與新商品房價作參照，有的與附近曾發(fā)生過的高價作參照，有的與拆遷房價格作參照，總之其二手房價直逼新建商品房；而想買二手房的人卻把房改房想象得過于便宜。連當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩康?0％都不到，其估價是以低于成本的重置價作為參照的。協(xié)調(diào)買方和賣方的中介，其評估體系也有待于完善。如何讓中介的評估價具有客觀性和權(quán)威性，還有很多事情要做。從上海等外地的經(jīng)驗看，舊房價格是同一地段的新建商品房價格的2／3，評估系統(tǒng)由人工評估和電腦評估共同組成，具體價格由評估系統(tǒng)作出的報告決定。如果買方不能接受，中介便將之購回，再售。使評估具備了嚴(yán)肅性。
是否推行代理制
會上，職能部門的一些負(fù)責(zé)人還對北京市二級市場的規(guī)范進(jìn)行了討論，如何發(fā)揮中介的作用。據(jù)悉，截至上周，北京市房地產(chǎn)中介已有586家資質(zhì)證書?，F(xiàn)行制度決定了這些中介只能替交易雙方作委托代理的工作，今后如何使這種代理制發(fā)揮到極致，正有待于進(jìn)一步研究。一種思路是推行代理制，打破大而全的市場管理模式，實行市場專業(yè)化管理，使一些事務(wù)社會化，屆時，中介代理機(jī)構(gòu)可代行房地產(chǎn)交易部門的部分職能。
市場發(fā)展需要培育期
針對市場開放初期的冷清場面，有關(guān)職能部門的負(fù)責(zé)人專家認(rèn)為，這是意料之中的事，相關(guān)政策不可能一步到位，它需要根據(jù)市場的情況逐步調(diào)整制定。而任何一個新興市場的發(fā)展都需經(jīng)過一個培育期，北京的二手房市場也是如此。隨著政策的不斷完善，交易市場的日益規(guī)范，北京的二手房市場也將興旺，并帶動一、三級市場的發(fā)展。
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