北京市公房使用權(quán)如何交易？
北京市國(guó)土資源和房屋管理局于2002年12月18日下達(dá)《關(guān)于開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》。但是，具體實(shí)施細(xì)則至今未出臺(tái)。人們需要了解買(mǎi)賣(mài)直管公房的具體操作流程，更關(guān)心買(mǎi)賣(mài)這類(lèi)產(chǎn)權(quán)的房屋要注意哪些問(wèn)題。萬(wàn)德成、置換家園兩家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從1997年起從事房屋置換、差價(jià)換房等形式的交易，幾年來(lái)積累了一些使用權(quán)公房交易的經(jīng)驗(yàn)。他們提醒消費(fèi)者公房使用權(quán)交易時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題。
公房使用權(quán)的交易細(xì)則待定
據(jù)了解，本市各個(gè)區(qū)縣的公房使用權(quán)的交易試點(diǎn)工作尚未開(kāi)始，一些問(wèn)題尚無(wú)定論：公房使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓如何收取交易手續(xù)費(fèi)；有償轉(zhuǎn)讓是否要納稅，稅率多少；是否存在收益分成問(wèn)題；有償轉(zhuǎn)讓的手續(xù)如何辦理。
公房使用權(quán)交易有四種形式
許多消費(fèi)者認(rèn)為使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)是直管公房交易的惟一形式。其實(shí)，這類(lèi)房產(chǎn)的交易有四種形式：1、公房承租人之間以互補(bǔ)差價(jià)的方式互換公房使用權(quán)。2、公房承租人有償轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)。3、公房承租人以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)。4、公房承租人將其承租的公房部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用。
留意公房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)
具有公房使用權(quán)的房屋，產(chǎn)權(quán)大體分為自管房和托管房?jī)煞N形式。此外，使用權(quán)的公房有一部分是拆遷公司以安置方式分給承租人的，產(chǎn)權(quán)單位不清。
公房的房本沒(méi)有防偽標(biāo)志
由于使用權(quán)的公房的房本沒(méi)有防偽標(biāo)志，一些產(chǎn)權(quán)單位的租賃合同也非常簡(jiǎn)單，有的只是一張紙、一張住房條或者住房卡。即使是正規(guī)租賃合同后面的蓋章處也特別簡(jiǎn)單，因此“房本”容易造假。
原產(chǎn)權(quán)單位的意見(jiàn)是一關(guān)
使用權(quán)公房的原產(chǎn)權(quán)單位基本上是按照過(guò)去的政策，以福利分房的形式分給職工居住使用，職工若是要出售房屋，要征詢(xún)?cè)a(chǎn)權(quán)單位是否同意將此房出售。
查清公房的承租人是否交齊各項(xiàng)費(fèi)用
購(gòu)買(mǎi)公房使用權(quán)時(shí)，要了解公房的承租人是否拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、房水電費(fèi)、有線電視費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
要求原承租人親自到房地局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)
在公房使用權(quán)的交易中，一些人可能在承租人不知情的情況下，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，也可能利用承租人已故、出國(guó)或離異等機(jī)會(huì)，出售房屋。因而，購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)的公房之前，一定要了解售房家庭是否有房產(chǎn)糾紛。購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)該要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不得委托辦理。
找放心中介買(mǎi)賣(mài)使用權(quán)的房屋
購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)的公房最好委托政府指定的放心中介單位購(gòu)買(mǎi)，以免上當(dāng)受騙。
作者：--編輯：尹艷麗 稿源：網(wǎng)易
