2005年2月，張某通過(guò)中間人介紹，與吳某就房屋轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致。吳某在本市普陀區(qū)紅棉路擁有產(chǎn)權(quán)房（售后公房）一套，產(chǎn)權(quán)人是吳某，實(shí)際居住人除吳某外，還有其母親劉某。雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并到交易中心申請(qǐng)了過(guò)戶登記。房屋成交總價(jià)50萬(wàn)元。交易后吳某根據(jù)合同約定支付了房款40萬(wàn)元，另10萬(wàn)元于交房后支付。2005年3月下旬，張某取得了產(chǎn)證。但吳某沒(méi)有如期交房，且下落不明。
為了入住該房，張某只得和吳某的母親劉某直接協(xié)商。年過(guò)七十的劉某堅(jiān)持認(rèn)為，吳某出售該房沒(méi)有征得她的同意，而且當(dāng)初公房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)吳某曾保證她的居住權(quán)，她不愿意搬出該房。對(duì)張某提出的其他安置方案均予以拒絕。張某產(chǎn)證在手卻毫無(wú)辦法，只好一紙?jiān)V狀，將劉某告上法庭，要求劉某遷出該房。
法院判決
法院經(jīng)審理認(rèn)為，吳某作為該房的唯一權(quán)利人，其處置產(chǎn)權(quán)的行為合法有效，張某合法取得該房產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)享有房屋的產(chǎn)權(quán)。但由于房屋系公房出售而來(lái)，被告劉某作為法定同住人，對(duì)涉訴房屋有合法居住權(quán)。考慮到被告系高齡老人，又無(wú)實(shí)際遷讓之處，吳某的請(qǐng)求難以被支持。2005年底一審法院做出了駁回張某請(qǐng)求的判決。
法律評(píng)析
售后公房的同住人權(quán)利保護(hù)，一直是一個(gè)備受爭(zhēng)議的問(wèn)題。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的書(shū)面同意，以往的示范合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。但后來(lái)，隨著產(chǎn)權(quán)交易審核口徑的改變，交易中心不再進(jìn)行同住人是否同意的形式審查，中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始放松審查，導(dǎo)致同住人權(quán)益保護(hù)的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。
何為同住人呢？按照上海市相關(guān)政策規(guī)定，售后公房的同住人應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：第一，轉(zhuǎn)產(chǎn)前在公房?jī)?nèi)有常住戶口；第二，實(shí)際居住在房屋內(nèi)且他處無(wú)住房或他處有住房但居住困難的。本案中的劉某，在房屋轉(zhuǎn)產(chǎn)前就是該房的承租人，在轉(zhuǎn)產(chǎn)時(shí)雖然放棄作為該房產(chǎn)權(quán)人，但作為同住人，對(duì)該房顯然是有居住權(quán)的。
吳某作為房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得同住人劉某的同意。在買賣合同履行完畢前，如果產(chǎn)權(quán)人和同住人關(guān)于安置事項(xiàng)沒(méi)有達(dá)成一致，同住人有權(quán)拒絕遷出。在通常情況下，購(gòu)買人即使是善意的，也不能直接訴請(qǐng)同住人搬離。本案中，胡某作為該房產(chǎn)權(quán)人，只有兩種選擇，第一，和同住人劉某協(xié)商，通過(guò)和解方案解決遷讓問(wèn)題；第二，讓同住人一直住下去，直到居住權(quán)消滅（死亡）。當(dāng)然，這不妨害張某追究吳某逾期交房的違約責(zé)任。
購(gòu)買售后公房，如何來(lái)防范同住人糾紛呢？第一，進(jìn)行嚴(yán)格的權(quán)屬審查。售后公房的權(quán)利人審查，包括基于夫妻關(guān)系的法定共有和基于政策規(guī)定的同住人共有（限于按照九四方案購(gòu)買的公房同住人）。第二，進(jìn)行同住人審查。根據(jù)常住戶口審查該房的同住人，并用書(shū)面的形式確定同住人同意出售的意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但并不表明同住人沒(méi)有了居住權(quán)。作為購(gòu)房者或中介公司，進(jìn)行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應(yīng)當(dāng)在交易前遷出，以避免戶口糾紛。第三，合同審查。除了正常交易條款外，關(guān)于同住人的遷出、戶口遷移等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)有明確的約定。
