點評:
公房有擅自搭建違章建筑的,房屋管理單位將不予辦理租賃憑證更換手續,這是公房使用權轉讓存在的特殊風險。本案中，因上家存在以上情形，致使交易無法正常進行，法院判決雙倍返還定金，無可非議。
案例
房屋存在違章搭建 使用權買賣受阻
李先生在承租的公房上私自搭建違章建筑，不料引來一系列麻煩。由于按有關規定，此類房屋在恢復原狀前不得進行使用權轉讓，而李先生早前已與人簽訂了《房屋買賣意向書》，并收取了定金。如今合同無法履行，李先生被買家推上被告席。近日，徐匯法院對該案作出宣判，買家吳先生要求李先生賠償定金5萬元的訴訟請求獲得支持。
今年年初，吳先生為孩子就學四處尋覓學區房，并相中了位于陜西南路上的一套兩室戶的房子。2月2日，吳先生與房屋承租人李先生簽訂《房屋買賣意向書》。根據合同約定，買家于合同簽訂當日支付意向金5萬元以表誠意，賣家如接受買家購買條件并在意向書上簽字，則意向金轉為定金。合同同時規定，在意向金轉為定金后，賣方有反悔不賣或不按約簽訂買賣合同等行為，致使買賣交易不成功，賣方應在返還定金的同時支付與定金數額相同的違約金。合同簽訂當天，吳先生通過中介向李先生支付了5萬元，李先生在定金收條上簽字并收款。
交易至此一切順利，然而就在次日李先生前往房屋管理單位辦理租賃憑證更換手續時卻遇到了阻礙。原來，去年6月李先生未經有關部門批準，私自搭建了獨用衛生設備。根據本市房屋租賃條例的規定，在房屋恢復原狀之前，不得進行公有住房差價換房。
眼看合同無法履行，李先生找到中介公司表示愿意退還定金。幾經交涉，5萬元定金通過中介回到了吳先生手里，但作為買家的吳先生同時聲明保留追究賣家違約責任的權利。
今年4月，吳先生向法院提起訴訟，要求李先生賠償定金5萬元及逾期利息損失。吳先生稱，雖然自己在簽訂協議前察看過現場，但當時并不知道房屋存在違章搭建。賣家之所以不愿意履行協議，是由于房地產市場價格上漲，賣家欲在其他中介公司以更高的價格轉讓爭房屋的使用權。
被告李先生對此辯稱，中介公司從未告知其公有住房不得轉讓所有權，故其一直認為原、被告簽訂的合同是針對房屋的產權買賣，直到前往房屋管理單位辦理租賃憑證更換時才知道房屋的產權不屬于其本人所有，不能上市買賣，而且房屋存在違章建筑，連是使用權轉讓都不允許。其在當日將上述情況告知中介公司并要求退回意向金，但公司拒絕接受。2月6日，原告主動收回5萬元。此外，原告在買房前曾現場察看過房屋，對房屋包含違章搭建是知曉的。被告就此認為，雙方簽訂的買賣協議屬于無效協議，原告要求被告賠償5萬元定金沒有依據。
法院認為，原、被告簽訂的意向書雖為當事人真實意思表示，但由于本案爭議的房屋的所有權并非被告李先生所有，該合同生效與否取決于公房管理單位的意見以及房屋是否存在違章搭建等影響使用權轉讓的現實障礙。根據法院查明的事實，本案爭議房屋的違章搭建是被告所為。原告僅憑現場察看，難以確定是否存在違章搭建，而被告也未向原告告知這一情況。被告作為具有完全民事行為能力的成年人，應當對自己實施的民事行為承擔完全的民事責任。被告辯稱其與原告簽訂意向書而不知轉讓的是產權還是使用權，收取定金以為是意向金等觀點，均與常理不符，法院不予采信。本案中，被告在收取原告的定金后，即與原告形成定金合同法律關系。被告雖已返還原告支付的5萬元定金，但原告并未放棄追究被告的違約責任。原告要求被告賠償定金5萬元的訴訟請求，符合法律規定，法院予以支持。
