說起買房子被“坑”，凡是買過房子的，大都能列舉出一樁樁已經(jīng)發(fā)生、或正在發(fā)生的上當受騙經(jīng)歷。開發(fā)商虛假宣傳、利用合同“免責”、延期交房、自辦物業(yè)等這些購房中防不勝防的“陷阱”，成為不少購房者的心病。
購房“陷阱”多多
遼寧省消協(xié)投訴部馮主任介紹，近年來商品房買賣投訴呈逐年增多的趨勢，開發(fā)商人為設置的購房“陷阱”主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
一是虛假宣傳。
為了達到盡快售出樓房、回籠資金，開發(fā)商極力夸大自己樓盤所處的位置、房屋施工質(zhì)量、戶型設計以及周邊環(huán)境，甚至以“低起價”誘導消費。
開發(fā)商為購房者提供虛假房產(chǎn)信息的情況，無處不在。沈陽市一位60多歲老人想在皇姑區(qū)買房子，她在位于皇姑區(qū)與于洪區(qū)交界的一處樓盤看房子時，售樓員介紹這個樓盤位于皇姑區(qū)，老太太當時便簽定了購房合同。后來才得知，這個樓盤其實不在皇姑區(qū)。類似的事情很多，消費者防不勝防，一不小心便會掉入開發(fā)商精心設計的消費“圈套”。
二是開發(fā)商利用合同“免責”。
開發(fā)商在統(tǒng)一規(guī)范的商品房買賣合同文本上，人為地增加合同條款，增加消費者的義務，從而減免自己應承擔的部分責任。不少消費者一是缺少購房經(jīng)驗，二是沒有認真地研究合同條款，一旦出現(xiàn)問題，難以利用合同維護自身權益。
以沈陽為例，一般情況下，商品房買賣合同大多由售樓員代為填寫，而消費者往往忽視合同內(nèi)容，對有些問題也沒有以書面形式，附加在購房合同之中。沈陽市民李先生購房時與開發(fā)商談妥，可以先交首付款、辦入住，然后再辦理貸款。沒想到，當李先生把首付款交付給開發(fā)商后，開發(fā)商卻反悔了。李先生一氣之下投訴到消協(xié)，對此消協(xié)也很無奈。消協(xié)工作人員說：“這種口頭協(xié)議是無效的。消協(xié)本身沒有調(diào)查手段核實真實情況，無法為消費者維權。類似這種情況，購房者應該讓開發(fā)商在合同上簽字畫押。”
馮主任介紹，我國《民法》規(guī)定“契約自由，約定大于法定”，有些購房合同是開發(fā)商與購房者共同約定的，從消費者角度看不公平，但合同上明明這樣約定，合同上又沒有附加條款，合同本身也是有效合同，消協(xié)無法調(diào)解，最后只有通過法律渠道解決。
三是開發(fā)商延期交房。
合同上明明約定今年交房，實際上明年消費者也不一定能住得上新房子，這種情況最為常見。有不少新開發(fā)小區(qū)，合同承諾一年之后便可入住，可是兩年過去了，購房者還在望“房”興嘆，不知道何時才能領到新房的鑰匙。對此，開發(fā)商承擔延期交房的違約責任。沈陽市郊一個曾大肆宣傳的別墅樓盤，由于其二期工程未通過整體驗收，致使部分業(yè)主超過合同約定一年半也無法入住，盡管開發(fā)商聲稱，如果業(yè)主愿意入住，可以交房，但是面對沒有通過驗收的小區(qū)，許多業(yè)主擔心即使住進去也會給生活帶來許多不便，因此只能等待，而對由此帶來的間接利息或租房損失開發(fā)商卻避而不談。
四是開發(fā)商自辦物業(yè)，管理不到位。不少住宅區(qū)開發(fā)之初，景觀綠化、消防驗收、路面建設、主體配套工程建設仍在進行之中，自辦物業(yè)管理小區(qū)起到了明顯的商品房促銷作用;等小區(qū)基建完工后，房屋建筑質(zhì)量、物業(yè)服務不規(guī)范等問題暴露，開發(fā)商自辦的物業(yè)成為消費者投訴的熱點。截至目前，沈陽市某區(qū)2007年立案的物業(yè)管理糾紛案已超過100件，而去年全年的物業(yè)糾紛案不過240件。
調(diào)解成功率最低
記者從遼寧省及沈陽市消協(xié)了解到，目前在醫(yī)療、美容、手機等13大類商品投訴中，商品房買賣投訴糾紛調(diào)解成功率最低，只有30%。個中原因主要是，近年來房地產(chǎn)價格呈上漲態(tài)勢，購房者即使發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商提供虛假宣傳、延期交房等購房“陷阱”，一般也不主張退房，而是要求換房;而開發(fā)商則只承諾負責維修，消協(xié)難以找到兩者之間的利益結合點。
比如，購房人“退房時如何退款”?對此，開發(fā)商大多回避，很多購房者也忽略了這一問題。沈陽一位購房人投訴反映，他購買的房子原來每平方米2400元，現(xiàn)在價格上漲到3000元。由于合同中只約定了買房價格，而沒有約定“退房”價格，開發(fā)商同意按照當初房屋買賣成交時的價格退房，購房人卻要求開發(fā)商按現(xiàn)價退還房款，還要退還上漲的每平方米600元。馮主任認為，對于房地產(chǎn)市場“利好”帶來的收益，購房者退房時有權主張，消協(xié)調(diào)解不成的話，可以通過司法途徑解決。
業(yè)內(nèi)人士認為，商品房買賣合同“契約”關系不明確、政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在漏洞，以及購房者缺乏維權意識等原因，導致當前商品房買賣方面的投訴不斷增多，解決起來難度非常大。
須把好“三關”
購房人如何避免購房中開發(fā)商設立的一個個“陷阱”?近年來，針對商品房成為消費者投訴舉報熱點這一問題。業(yè)內(nèi)人士認為，一方面，政府應加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，另一方面，購房者須“貨比三家”，了解商品房及買賣常識，以免陷入“購房陷阱”。
馮主任提醒大家，購房避免“陷阱”須把好“三關”：
一是購房時先過“驗證關”，“五證”齊全的房屋方可購買。
“五證”是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全，消費者購買后可能拿不到房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量也得不到保障。
二是把住“合同關”。
簽訂合同時使用建設部與工商總局聯(lián)合制定的合同示范文本，對房子面積、交房時間、預期交房條件等具體情況，有必要約定明確;辦理房產(chǎn)證的具體時間、遲辦房產(chǎn)證的違約責任以及房子的保修期限和范圍等，均應一一注明。
三是辦好“入住關”。
開發(fā)商自辦物業(yè)公司提出的各種不合理附加條款，業(yè)主可以拒絕接受。根據(jù)我國物業(yè)管理相關規(guī)定，小區(qū)業(yè)主委員會有權罷免開發(fā)商自辦的物業(yè)公司，辦理入住時應按照嚴格規(guī)定簽訂入住合同，入住后業(yè)主可以自主選擇服務規(guī)范、收費合理的物業(yè)公司。
