隨著三套房“限貸令”、甚至“限購令”等多個調控房價的措施出臺,國內不少房地產投資資金需求受壓。不過,在投資商品住宅被堵后,不少人開始將目光轉向商鋪投資,更有不少高端投資人另辟蹊徑,參與到最近活躍的房地產股權投資基金中來。招商銀行總部私人銀行副總經理王菁向
隨著三套房“限貸令”、甚至“限購令”等多個調控房價的措施出臺,國內不少房地產投資資金需求受壓。不過,在投資商品住宅被堵后,不少人開始將目光轉向商鋪投資,更有不少高端投資人另辟蹊徑,參與到最近活躍的房地產股權投資基金中來。招商銀行總部私人銀行副總經理王菁向本報記者透露,最近很多私人銀行高端客戶都從原來的直接投資商品住宅,轉向配置商鋪,或者是通過房地產信托、私募等股權等方式間接參與房地產投資。
現象??
房地產股權基金受高端客戶熱捧
除了直接買入房地產這種直接投資,通過資本市場間接投資于房地產市場的方式也被越來越多的投資人所發掘。這些間接投資方式既有最簡單的購買房地產上市公司的股票、債券,又有復雜的房地產投資基金投資、股權投資等。
招行總行私人銀行副總經理王菁對本報記者透露,在嚴控商業住房投資的政策下,不少私人銀行客戶在權益類投資配置上有所增加。“目前私人銀行推出的房地產股權產品受到了客戶的熱捧。其中,又以商業地產的權益投資最受歡迎,因為商業物業可以通過經營管理等方式實現更多穩定的股權收益。”
華盛萊蒙投資基金總裁王寧接受媒體采訪時表示,相比直接購買住宅房地產,投資房地產基金業的規模不受限制,可以是1000萬、1億元,甚至更多。此外,資金的杠桿效應也比直接購買房產要大得多。他表示,直接購房只用了按揭的杠桿作用,但是房地產基金投資從拿地、開發到出售,每個環節都有資金的杠桿放大效應。
“從最開始的土地款上面,由于目前在繳納土地款時某些地區還是能夠做到分期付款,在這個過程中就能使用一次杠桿效益;在開發貸款上,又能實現一次杠桿效益;在整個開發過程中,通過預售制度、工程協作單位的互動,即自有資金等方面都能夠再次實現杠桿效益。”王寧說。
提示??
挑選產品要深入了解
根據巨靈財經統計數據顯示,進入四季度后,短短一個月內,就有6只投資于房地產的信托理財產品發行,創下今年了房地產信托產品的發行高峰。這些房地產信托產品預期收益率平均達到了10%左右,最低認購資金在100萬元以上。
戴德梁行北京估價部董事胡峰表示,未來將會有超過80%的外資基金會在中國設立人民幣基金,而其中相當一部分資金將會進入房地產市場。“國內的地產私募基金從3月開始活躍,此后宏觀調控使得開發商融資渠道受限,參與地產私募基金的資金迅速增加,競爭日趨激烈,至9月份已進入膨脹期。”胡峰表示,未來地產私募基金在房地產融資市場上將占據重要的市場份額。
不過,專家建議投資者選擇房地產基金作為投資時,要慎重考慮基金的投資理念是否和個人的投資理念相吻合,對所投項目的詳細信息和情況是否足夠了解。此外,還要關注投資房地產基金的投資人背景,發起人的背景,主要投資人的背景以及團隊等信息。
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新政對商業地產影響有限
根據國家統計局日前發布的前三季度全國房地產市場運行情況數據,與上年同月相比,辦公樓銷售價格上漲4.2%,商業營業用房銷售價格上漲0.3%,其他用房銷售價格上漲0.6%。10月與9月相比,辦公樓銷售價格上漲0.3%,商業營業用房銷售價格上漲0.2%,而其他用房銷售價格則下降0.1%。不少業內專家表示,新政調控主要針對住宅投資市場,對商業房地產的沖擊并不大,在通脹背景下,租金不斷上漲,商業房產投資不失為對住宅投資被堵后的一個較好投資出路。
寫字樓的回報率高
按照政策要求,目前各家銀行已經嚴格停止向個人發放第三套以上住房貸款,對第二套住房貸款首付和利率也大幅調高。分析人士指出,現已出臺的政策主要是信貸控制類,暫停放貸大大抑制了投機資金進入商品住宅市場,但政策并沒有涉及商用房地產貸款。“從投資的角度看,商用房地產可視為住宅投資很好的替代品,最近各大城市寫字樓、商鋪等商用物業帶看量和成交量較前期均比前期有所提高。”某大地產商內部銷售人士也表示。
