毫無(wú)疑問(wèn)，今年是房地產(chǎn)行業(yè)的小年,政府的嚴(yán)厲調(diào)控未見(jiàn)松綁痕跡,銀行利率的上調(diào)正在逐步顯現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)杠桿的功效。在這樣的形勢(shì)下,政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、置業(yè)者在進(jìn)行著一場(chǎng)膠著的博弈，或強(qiáng)勢(shì)堅(jiān)挺，或咬牙堅(jiān)持，或半推半就，或觀望徘徊。各方都在熱切盼望自己想要的結(jié)果盡
毫無(wú)疑問(wèn)，今年是房地產(chǎn)行業(yè)的 小年 ,政府的嚴(yán)厲調(diào)控未見(jiàn) 松綁 痕跡,銀行利率的上調(diào)正在逐步顯現(xiàn)其 經(jīng)濟(jì)杠桿 的功效。在這樣的形勢(shì)下,政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、置業(yè)者在進(jìn)行著一場(chǎng)膠著的博弈，或強(qiáng)勢(shì)堅(jiān)挺，或咬牙堅(jiān)持，或半推半就，或觀望徘徊。各方都在熱切盼望自己想要的結(jié)果盡快到來(lái),但局勢(shì)似乎并不明朗。作為置業(yè)者，如何在復(fù)雜的形式變化中把握機(jī)遇,取得最理想的置業(yè)成果呢?
首次置業(yè)、首次改善購(gòu)房
無(wú)須等待 該出手時(shí)就出手
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，結(jié)婚生子帶來(lái)的購(gòu)房撐起了市場(chǎng)的半壁江山，因此迎合消費(fèi)者 結(jié)婚 和 添丁 為置業(yè)目的的首置和首改產(chǎn)品，向來(lái)都是市場(chǎng)的明星產(chǎn)品。同時(shí)，首置和首改置業(yè),均是有一定時(shí)間限定的購(gòu)房需求，大部分購(gòu)房者哪怕降低購(gòu)房水平，也會(huì)在婚期來(lái)臨或孩子需要自主空間之前完成置業(yè)。
因此，首次置業(yè)、首次改善產(chǎn)品在目前市場(chǎng)狀況下降價(jià)空間不大,今年樓市部分項(xiàng)目 金九銀十 的黃金銷售預(yù)期未能實(shí)現(xiàn),部分實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商資金承受能力已接近極限,在此狀態(tài)下, 降價(jià)、優(yōu)惠 會(huì)通過(guò)各種不同的形式展現(xiàn)。但如果非要讓開(kāi)發(fā)商來(lái)個(gè) 放血大降價(jià) ,客觀來(lái)講是不現(xiàn)實(shí),也是不符合市場(chǎng)規(guī)律的。且銀根緊縮后開(kāi)發(fā)商推盤量適度加大，此類優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品加量推出，置業(yè)時(shí)機(jī)不可多得，相應(yīng)比照各個(gè)項(xiàng)目情況后可果斷出手。
生活品質(zhì)改善置業(yè)或終極置業(yè)
當(dāng)適度超前
近期限購(gòu)政策從家庭購(gòu)房套數(shù)及多次置業(yè)的付款、貸款政策上進(jìn)行了調(diào)控限定,且隨著房產(chǎn)稅全國(guó)推廣 風(fēng)聲 的不斷熱炒，似乎消費(fèi)者過(guò)多持有的房產(chǎn)成 燙手山芋 。
在此情況下置業(yè)者的改善置業(yè)應(yīng)酌情考慮適度超前：原本決定夠買兩室的可適當(dāng)考慮三室產(chǎn)品、爭(zhēng)取 一步到位 式置業(yè)，在經(jīng)濟(jì)承受能力和生活品質(zhì)需求之間尋求一定平衡、壓縮置業(yè)次數(shù)，從而降低再次購(gòu)房難度和 房產(chǎn)稅 的影響。
同時(shí)建議將選擇的視野放寬,如選擇不限購(gòu)區(qū)域進(jìn)行置業(yè),也可選擇 賣一買一 的策略登。
投資類置業(yè)
首選寫(xiě)字樓、商鋪等 生產(chǎn)資料
住宅物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)投資產(chǎn)品來(lái)看,價(jià)格漲幅空間有限且受限購(gòu)、限貸等相關(guān)政策的影響,投資價(jià)值相對(duì)較小。且新政對(duì)于住宅市場(chǎng)進(jìn)行的一步步體系調(diào)整,確實(shí)讓一部分的資產(chǎn)泡沫已經(jīng)逐漸擠出，資金更多地流向商業(yè)地產(chǎn)并形成輸入效益。除調(diào)控未對(duì)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)加以限制外，政府對(duì)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有意無(wú)意的鼓勵(lì)，也是商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值不斷攀升的主要因素。
而作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 孵化空間 的寫(xiě)字樓、商鋪等 生產(chǎn)資料 型不動(dòng)產(chǎn),濟(jì)南近期商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值更顯突出，主要體現(xiàn)在濟(jì)南目前在手商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率高、保值性強(qiáng)、變現(xiàn)難度較小等方面，因此投資類置業(yè)產(chǎn)品當(dāng)優(yōu)先選擇商業(yè)地產(chǎn)。
在選擇此類物業(yè)時(shí)，有以下兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題需要置業(yè)者注意：
1、產(chǎn)品的安全性能如何?即置業(yè)者的資金安全性是否能夠保障。這一點(diǎn)主要通過(guò)考察項(xiàng)目的正規(guī)性、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、政府規(guī)劃等方面進(jìn)行落實(shí),產(chǎn)權(quán)明晰是對(duì)產(chǎn)品安全性的最基本也是最重要保障。
2、產(chǎn)品的增值性能如何？即所選擇的產(chǎn)品能否實(shí)現(xiàn)增值,這是選擇產(chǎn)品的關(guān)鍵,也是最考驗(yàn)置業(yè)者 眼力 的。產(chǎn)品的增值直觀體現(xiàn)在兩方面,即銷售價(jià)格和租金價(jià)格。而其內(nèi)在增值性則由多方面決定:如地段、政府規(guī)劃、項(xiàng)目的定位、招商、運(yùn)營(yíng)等等，要綜合考察項(xiàng)目的發(fā)展前景。
綜上，政策變幻但并非莫測(cè),形式雜亂也并非無(wú)章。撥開(kāi)迷霧，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，置業(yè)者應(yīng)理性分析，認(rèn)清形勢(shì)，該出手時(shí)就出手。
