我國《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得私自出讓。因而農(nóng)民公寓不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證。然而近一段時間，在南昌市青山湖區(qū)湖坊鎮(zhèn)張燕村、鐵路九村、南昌大學附近、紅谷灘拆遷戶鳳凰公寓，悄然出現(xiàn)了擅自將所建成的農(nóng)民公寓當作商品房進行買賣的現(xiàn)象。
9月3日，記者來到湖坊鎮(zhèn)建于張燕村的農(nóng)民公寓進行暗訪。只見一棟棟高樓林立在青山湖南大道旁，這里建成了可以跟商品房媲美的全新公寓。
走進小區(qū)內(nèi)，記者見到幾乎每棟公寓上都貼有出售房屋的招貼。來到一個擺著多塊租售牌子的店面旁，一名中介開始了炮轟似的推銷。當記者問購買農(nóng)民房有無房產(chǎn)證時，這名中介拍著胸脯保證說：“到時候房產(chǎn)證發(fā)下來就要漲價了。兩年內(nèi)肯定發(fā)下來！目前該鎮(zhèn)有房子30棟，后期正在建設11棟新樓，如果到時候房產(chǎn)證發(fā)下來可能就要漲價了。”
現(xiàn)場：私下合同草率了事
當看到記者有買房的意思，拿出他們擬訂的“售房協(xié)議”，有些售房協(xié)議三兩句話草率了事，有些羅列四五條煞有介事。當問到這個協(xié)議日后會不會產(chǎn)生糾紛時，中介再次拍胸表示道：我就住在X棟X單元X樓，這里1至4樓都是我的，有事你找我！看到記者仍有疑慮，中介又保證道：“你覺得合同該怎么寫你就怎么寫，要是日后賣方反悔，一套給你賠倆……在法院這個合同都是有效應的！”
買方：有膽子就買
在暗訪中發(fā)現(xiàn)，有些買房者對政策根本一無所知就盲目買房，甚至有人認為“以后這地方建好了，轉手一賣就能賺一筆。”有些人則抱著僥幸的心理：“這個政策的事情誰都不清楚，想要貪到這個便宜就要大膽一點。”“買賣房子你情我愿，跟政府沒有關系。”“以后肯定會有房產(chǎn)證，這是遲早的事。”當然，記者在采訪過程中，也看到一些來有意買房的看房者，他們對農(nóng)民公寓的出售及產(chǎn)權問題存在一定的疑慮。
村委會：我們什么都不管
下午17點05分，記者來到公寓所在的張燕村村委會，只見里面四五個人聚在會議桌邊走象棋。記者以買房者身份詢問怎么買房時，一個不愿透露姓名職務的人說：你去跟村民交易，我們什么都不管。當記者表明身份后，該人又立即改口說：我什么都不是，我是來這里玩的，我什么都不知道。
行管部門：買賣農(nóng)民房是違法行為
農(nóng)民公寓“熱銷”洪城,村委會緣何坐視不管？湖坊鎮(zhèn)房管所有關負責人就此認為，湖坊鎮(zhèn)某些村民私下買賣用于安置拆遷戶的農(nóng)民房是違法行為，買方在湖坊鎮(zhèn)房管所是辦不到過戶手續(xù)的。記者又咨詢了南昌市房管局開發(fā)管理處負責人，給出的結論是：“農(nóng)民公寓私下交易是違法行為”。
江西省國風律師事務所律師萬勇告訴記者，據(jù)南昌市政府《關于禁止農(nóng)房違法轉讓的通告》規(guī)定：農(nóng)房是在集體所有的土地上所建專供農(nóng)民居住的房屋。農(nóng)房的土地所有權為集體所有，農(nóng)民個人只有使用權，不得違法轉讓。違法轉讓農(nóng)房的，由市或者縣土地管理部門沒收違法所得，并處違法所得10％以上50％以下的罰款。因此，私自出售農(nóng)民公寓是違法行為。
江西省建設廳村鎮(zhèn)建設處調(diào)研員王紀洪表示，農(nóng)民公寓只有農(nóng)房產(chǎn)權不具有商品房產(chǎn)權證，所以不能上市交易。而根據(jù)國家《土地法》規(guī)定，農(nóng)民公寓只能賣給住房面積未達標的農(nóng)戶。正在審議的物權法草案也有這樣的內(nèi)容：宅基地使用權人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權分配條件的村民；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。因此，農(nóng)民如果賣掉自家的宅院，將不再擁有宅基地，這無異于飲鳩止渴。
