深圳是中國改革開放的試驗田，20世紀90年代前后，深圳的房地產開發和物業管理模式成為全國的典范，深圳在房地產開發和物業管理方面的立法也走在了同行業的前列。本文重點探討深圳市在房屋專項維修基金收繳、管理和使用機制的若干問題。
一、深圳市“住宅區公用設施專用基金”和“房屋本體維修基金”的收繳及使用情況。
1、住宅區公用設施專用基金的收繳情況。
《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定：“開發建設單位應在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金”。但由于政府管理體制等原因，絕大多數開發建設單位根本沒交這項費用，原市住宅主管部門也沒能采取有力措施催繳，因此，這項資金收繳到位率很低，更談不上使用。《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中的規定也形同虛設。
2、房屋本體維修基金的收繳使用情況。
1997年3月深圳市住宅局頒布《深圳市房屋本體維修基金管理規定》后，按規定向業主收繳該基金的到位率比較高，業主一般能隨物業管理服務費一起繳納本體維修基金。
本體維修基金的使用，大致有以下兩種情況：
一是，已成立業主委員會的住宅小區，本體維修基金的使用基本能按照《深圳市房屋本體維修基金管理規定》中的要求使用、管理；
二是，未成立業主委員會的老住宅區，本體維修基金的使用由物業管理企業說了算，業主只管交錢，不能通過有效途徑監管使用情況，帳目多半是糊涂賬，存在流失本體維修基金的情況。
二、關于加強深圳市房屋專項維修基金收繳的幾點建議。
1、關于“公用設施專用基金”的收繳。
一是新開發的商品房，由開發建設單位繳納的“公用設施專用基金”必須足額到位，另外《廣東省物業管理條例》和《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》還規定開發建設單位在房屋交付使用后另按該房屋總造價或按該房屋的實際銷售額的一定比例支付一筆公用設施專用基金給業主，這樣可以保證開發建設單位銷售的商品房的主體結構及其主要配套設施設備，其有效使用年限都能達到七十年。
為了計算和收繳方便，筆者建議國家在修訂《專項維修基金管理規定》時，實行在開發商銷售商品住宅小區的前期（總銷售面積的1/3時），按“小區可售總面積滓咽勖婊?鈉驕?ゼ圩1.5%”的公式先征后返，待整個項目辦理工程決算后，再按小區工程總造價2%的標準多退少補。
二是已交付使用多年的商品房，沒有收繳到位的“公用設施專用基金”，原開發商沒有破產或未注銷登記的，按其開發的小區總造價的1.5%收繳或按已登記銷售合同的平均單價贅瞇∏?目墑圩苊婊?1%收繳。原開發商已經破產或注銷登記的，建議由政府部門從土地開發基金中提取一定比例的資金，按上述標準補足。
2、“房屋本體維修基金”的收繳。
仍按《深圳市房屋本體維修基金管理規定》中的要求收繳，隨物業管理服務費一起交給物業管理企業。由于業主容易配合，收繳容易到位，在此不再討論。
三、“專項維修基金”的管理和使用應實行“業主所有、專戶存儲、政府監管、規范使用”的管理模式。
1、“公用設施專用基金”的管理。建議由政府房屋主管部門監管，在收到開發建設單位支付給該小區“公用設施專用基金”的總款項后，在該小區的業主委員會成立后一個月內，政府房屋主管部門把該款項轉存入該小區業主委員會的帳戶內，其帳戶由雙方出具的財務公章在政府主管部門指定的銀行開設，共同監管，防止政府主管部門濫用職權挪用，也防止業主委員會超前使用或違規使用。
2、“房屋本體維修基金”的管理。建議該基金由物業管理企業統一收取后，實行分級管理的原則，即取得國家一級物業管理資質的物業管理企業，基金收取后，專戶存取。使用時須征得業主委員會的同意，并按照《深圳市房屋本體維修基金管理規定》的要求，向業主委員會報告，經業主委員會或請會計師事務所審核。未取得國家一級物業管理資質的物業管理企業，基金收取后，轉存入業主委員會的賬戶內。原因是非國家一級物業管理資質的物業管理企業，其注冊資金少，信譽相對較低，而本體維修基金長年累月的積累，數額較大，存放在信譽較低的物業管理企業戶頭下，萬一該企業經營不善，甚至虧損挪用了本體維修基金，對業主而言，風險較大。
3、“公用設施專用基金”和“房屋本體維修基金”的使用。這兩項基金的使用應有一個分工和定位。建議“公用設施專用基金”側重于支付住宅區公用部位和共用設施設備的更新和改造所需的資金，“房屋本體維修基金”側重于支付房屋本體維修所需的資金。“房屋本體維修基金”可按照現行的《深圳市房屋本體維修基金管理規定》，本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程）。用于中修以上維護工程時，須經業主委員會的書面同意，不足部分可在該棟房屋面積在“公用設施專用基金”所占的比例份額中補充，該份額仍不能補足的，可經該棟50%以上的業主同意，按該棟各業主的住房面積分攤籌集。
