問：我最近結(jié)婚了，為了買到稱心如意的婚房，我和男友看了好幾十個樓盤，最后才選定“南美風(fēng)情”的一套三室兩廳。不料，入住后不到半年，新房就出現(xiàn)了問題：客廳的墻上裂開了好幾個口子，一下雨水就滲進(jìn)來，弄得墻壁上又臟又潮，地板也被水浸得翹起來了。物業(yè)公司來修過幾次，可一下雨還是老樣子。我向鄰居一打聽，原來好幾個鄰居的家里也是這樣的。我想這肯定是開發(fā)商造的房屋質(zhì)量不過關(guān)造成的。可開發(fā)商造好房子后就到其它地方開發(fā)去了，小區(qū)的物業(yè)公司就是開發(fā)商自己的公司，所以我想不付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，直到房子的問題解決為止。這樣做行嗎？
答：這樣做是不行的。在《物業(yè)管理條例》實(shí)施以前，開發(fā)商開發(fā)的房屋一般都讓自己投資成立的物業(yè)公司來管理，這種關(guān)系被稱為“父子”關(guān)系。很多糾紛原本是業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛，但由于房屋開發(fā)和物業(yè)服務(wù)不分，最后變成了業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛，這叫“老子生病，兒子吃藥”。比如，由于房屋實(shí)際面積與合同約定不一致，或者由于開發(fā)商銷售時對業(yè)主的一些不實(shí)承諾不能兌現(xiàn)，或者由于房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，這些開發(fā)商的責(zé)任造成的物業(yè)糾紛隨著業(yè)主入住，演變成了業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛，因?yàn)樵跇I(yè)主的眼中，物業(yè)公司和開發(fā)商是一家人。你這么想也是情理之中的。
但是，業(yè)主將氣撒在物業(yè)公司的頭上卻是找錯了對象。因?yàn)槲飿I(yè)公司雖然由開發(fā)商投資設(shè)立，在法律上卻是另一個主體，具有獨(dú)立的民事主體資格，是與開發(fā)商不同的另一個法人。業(yè)主與開發(fā)商之間是房屋買賣合同關(guān)系，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按合同交付質(zhì)量合格的房屋。如果房屋質(zhì)量不合格，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，賠償業(yè)主所受到的損失。而業(yè)主與物業(yè)公司是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主按合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這是兩個不同的合同。所以，你應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商要求賠償損失。開發(fā)商不賠償?shù)脑挘€可以向人民法院起訴，但不能以此為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則要承擔(dān)違反物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任，“有理”也變得“沒理”了。
《物業(yè)管理條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，在特殊情況下，才能采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。這樣就能讓房屋開發(fā)和物業(yè)服務(wù)徹底分家了。
