開發(fā)商與購(gòu)房人在進(jìn)行商品房預(yù)售買賣之前應(yīng)簽訂商品房預(yù)售合同。商品房開發(fā)商應(yīng)按合同約定的時(shí)間，將預(yù)售商品房交付購(gòu)房人，開發(fā)商逾期交房，應(yīng)付違約責(zé)任。
商品房買賣合同第九條的規(guī)定，是對(duì)開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任的規(guī)定。
如果開發(fā)商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，應(yīng)負(fù)下列其中之一的逾期交房責(zé)任。
一、按合同約定的交房日期，每超過一天，開發(fā)商應(yīng)按購(gòu)房人已交付房?jī)r(jià)款總數(shù)的一定比例支付違約金(具體數(shù)額由雙方在合同中約定);
二、按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房人可以解除購(gòu)房合同，開發(fā)商在收到解除購(gòu)房合同書面通知書之日起，按雙方在購(gòu)房合同中約定的時(shí)間內(nèi)退還購(gòu)房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數(shù)額支付違約金。
按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房人可以解除購(gòu)房合同，也可以繼續(xù)履行合同，不管采取何種方式，開發(fā)商均應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。此外，如果合同中約定有其他違約責(zé)任，開發(fā)商也應(yīng)一并承擔(dān)，開發(fā)商拒不履行合同約定的違約責(zé)任，購(gòu)房人可與開發(fā)商以平等主體身份協(xié)商解決;協(xié)商不成，應(yīng)向人民法院提起訴訟，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
開發(fā)商逾期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，即：按日承擔(dān)房款的萬分之一的責(zé)任承擔(dān)方式。根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可。如果雙方對(duì)違約責(zé)任承擔(dān)的方式?jīng)]有進(jìn)行約定，那么我們來看最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。根據(jù)該司法解釋的規(guī)定我們也可以理解為：對(duì)于逾期交房的違約責(zé)任，合同有約定的按照約定，沒有約定的可以按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來確定違約責(zé)任的承擔(dān)。那么在本案中雙方明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，開發(fā)商自然不需要承擔(dān)張某的定金損失。
根據(jù)合同的約定以及法律的規(guī)定，我們來分析一下違約金和實(shí)際損失之間的區(qū)別，違約金的數(shù)額是事先約定的，當(dāng)事人訂立違約金條款時(shí)，難以預(yù)料到違約后的實(shí)際損失，正因?yàn)檫@樣，才簽訂了違約金的條款，且根據(jù)法律的規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)所造成的損失的，可以適當(dāng)調(diào)整違約金的數(shù)額，但是違約金的調(diào)整與否取決于非違約方是否提出請(qǐng)求。若于違約金低于造成的損失時(shí)，非違約方不請(qǐng)求調(diào)整違約金，造成其他損害結(jié)果的，則可請(qǐng)求損害賠償。違約金條款以違約行為的發(fā)生為適用前提，而不以損害的發(fā)生為必要，所以無損失而有違約行為時(shí)同樣也可執(zhí)行違約金條款。
這里講的實(shí)際損失的損害賠償是指法定損害賠償，與前述的約定損害賠償不同。一方面，在約定損害賠償場(chǎng)合，一旦發(fā)生違約并造成受害人的損害，受害人不必證明具體損害的范圍就可以依據(jù)約定損害賠償條款而獲得賠償。此時(shí)其性質(zhì)是有爭(zhēng)議的，有認(rèn)為是違約責(zé)任的承擔(dān)，有認(rèn)為是替代義務(wù)的履行，目前學(xué)術(shù)界也說法不一。當(dāng)然，若當(dāng)事人只是約定了實(shí)際損失賠償?shù)挠?jì)算方法，則受害人還應(yīng)當(dāng)證明損失的存在。另一方面，在確定適用時(shí)，若有約定實(shí)際損失賠償，則應(yīng)優(yōu)先于法定損害賠償而適用，因?yàn)楹贤P(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定本來就是任意性規(guī)定。所以，此處的實(shí)際損失賠償?shù)倪m用以無約定實(shí)際損失的計(jì)算賠償為前提。
根據(jù)合同法113條，損害賠償應(yīng)遵循完全賠償原則，所謂完全賠償原則，是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應(yīng)當(dāng)由違約方負(fù)擔(dān)。合同法113條第一款，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定。給對(duì)方造成損失的，損失數(shù)額應(yīng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得利益”，規(guī)定的就是完全賠償原則。完全賠償就是使受害人恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，或者恢復(fù)到合同能夠得到嚴(yán)格履行情況下的狀態(tài)。根據(jù)該原則，違約方應(yīng)賠償受害人的實(shí)際損失和可得利益的損失。所謂可得利益，是指合同在履行后可以實(shí)現(xiàn)和取得的利益。它具有期待性，是一種預(yù)期利益，它必須通過合同的實(shí)際履行才能實(shí)現(xiàn)，而在未予實(shí)際履行時(shí)，它尚未由當(dāng)事人實(shí)際享有。但它不是一種不切實(shí)際的預(yù)期，而是一種現(xiàn)實(shí)的預(yù)期，因而它還具現(xiàn)實(shí)性。也就是說，只要合同如期、嚴(yán)格的履行，它就會(huì)由當(dāng)事人享有。
律師提醒
在賠償可得利益的損失時(shí)，必須要注意以下幾點(diǎn)：首先可得利益的損失賠償旨在彌補(bǔ)受害人遭受的全部實(shí)際損失，而并不賠償其因從事一樁不成功的交易所蒙受的損失，否則，則是將全部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給違約方，這時(shí)違約方實(shí)際上充當(dāng)了非違約方的保險(xiǎn)人了。其次，可得利益損失必須是在簽訂合同時(shí)違約一方完全能夠預(yù)見到并能夠計(jì)算出來損失，而不應(yīng)包括取得這些利益所支付的費(fèi)用或與第三方進(jìn)行民事交易的風(fēng)險(xiǎn)。
