案情回放：劉先生在大連甘井子區(qū)看中一套商品房，與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，并交付了全部購房款，合同中約定交房日期為2008年8月20日。到了交房日，劉先生找開發(fā)商要房，開發(fā)商卻告知由于房屋質(zhì)量問題，要等維修好以后再交房，直至2009年6月15日開發(fā)商才將房屋交付給劉先生。由于交房時間延期了差不多一年的時間，劉先生非常生氣，想追究開發(fā)商的責任，但合同中僅約定違約金，卻沒有寫明違約金的數(shù)額和計算標準，于是他來到律師事務(wù)所咨詢對策。
律師點評：遼寧論典律師事務(wù)所房地產(chǎn)專業(yè)律師告訴劉先生，根據(jù)我國《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主在購房后遇到開發(fā)商重大違約的情況，通常可以兩種方式解決，一是解除合同，返還房款及賠償損失;二是繼續(xù)履行，要求開發(fā)商承擔違約責任，支付違約金，當然若違約金不足以彌補損失，還可以要求賠償損失，但二者并用總額要以實際損失額為限。業(yè)主可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定選擇對自己更為有利的方式來維護自己的合法權(quán)益。在如今房價攀升，房源難尋的情況下，解除合同而重新選擇購房對劉先生未必有利。
因此，劉先生應(yīng)要求開發(fā)商承擔違約責任較為適宜。本案劉先生雖未與開發(fā)商約定違約金數(shù)額，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，逾期交付房屋的違約金數(shù)額或損失賠償額的標準按照逾期交付使用房屋其間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。因此，可以要求開發(fā)商依照該標準支付違約金彌補劉先生的損失。
