實(shí)踐中常見(jiàn)的因未能及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，致使買受人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況有：
一、如果此時(shí)出賣人一房二賣，善意第三人也取得了房產(chǎn)證，那么買受人就不能再對(duì)房屋主張權(quán)利，而只能向出賣人主張退還購(gòu)房款和賠償損失。但是如果出賣人負(fù)債累累無(wú)力還款，或者攜款出走下落不明，那么買受人就只剩下房、款兩空了。
二、在買受人支付購(gòu)房款，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，房屋很可能因出賣人欠債，由債權(quán)人申請(qǐng)被法院查封，出賣人的賬戶也可能同時(shí)被法院凍結(jié)查封。如果出賣人欠債情況屬實(shí)并且敗訴，買受人同樣面對(duì)房、款兩空的局面。 三、我所律師還遇到了這樣的案件，出賣人簽訂了房屋買賣合同后，因房屋漲價(jià)反悔，要求給付買受人違約金解除合同。但買受人拒不同意，執(zhí)意要買此房。于是出賣人制造假債務(wù)，由假債權(quán)人起訴并請(qǐng)求法院對(duì)自己的房屋進(jìn)行查封。又以自己的房屋已經(jīng)被法院查封，客觀上無(wú)法履行合同為由，向買受人提出解除房屋買賣合同。這種假債權(quán)債務(wù)的訴訟法院很難查清，對(duì)房屋的查封可以拖延至一年以上，足以擊垮買受人堅(jiān)持繼續(xù)購(gòu)買房屋的意志。
四、未經(jīng)全部房屋共有人同意出賣的共有房屋，在買受人支付購(gòu)房款后，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之前，其他房屋共有人起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，或者主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，必然得到法院支持。此時(shí)因房屋產(chǎn)權(quán)尚未過(guò)戶，買受人不具備善意第三人的條件，只能請(qǐng)求出賣人退還購(gòu)房款，但是能否順利收回，就看買受人的運(yùn)氣了。
以上足以說(shuō)明不及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，可能給買受人造成的巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。其預(yù)防辦法應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮：
1、房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確約定出賣人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的具體時(shí)間，預(yù)期應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任; 2、合同中對(duì)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間約定不明的，買受人要及時(shí)催告出賣人履行義務(wù)。
3、如果買受人以現(xiàn)金全款方式支付購(gòu)房款，首付款的數(shù)額要盡可能少。余款在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之前，不可交付出賣方，也不可交付中介公司保管(中介公司負(fù)責(zé)人攜款潛逃的事件屢見(jiàn)不鮮)，最好通過(guò)房屋交易專管賬戶劃轉(zhuǎn)，或交由受委托的律師事務(wù)所在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后支付給出賣人。采用這種辦法要由出賣人、買受人與受委托的律師事務(wù)所簽訂書面協(xié)議，買賣雙方要查驗(yàn)律師事務(wù)所執(zhí)照和律師證原件。
房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有過(guò)戶，除可能給買受人帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)外，還限制了買受人對(duì)房屋行使多種權(quán)利，如房屋的轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與、抵押等，因此，二手房交易的買受人一定要對(duì)此引起重視，及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
