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小區(qū)車位歸屬糾紛
小區(qū)車位歸屬權(quán)問題，《物權(quán)法》第 74條的規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。依此條款，如無業(yè)主大會的明確授權(quán)，物業(yè)公司不能再占有、使用或出租業(yè)主共有的車位。因此，2007年10月1日之后發(fā)生的車位歸屬糾紛，并不難處理。但目前的難題有兩點，—是《物權(quán)法》能否適用于它實施之前的車位糾紛，亦即《物權(quán)法》能否溯及既往;二是在沒有協(xié)議的情況下，如何來確定物業(yè)公司因看管車輛所產(chǎn)生的服務(wù)費。
簡單說來，車位糾紛焦點聚集在兩個方面，既產(chǎn)權(quán)歸屬和收益分配。其中收益分配成為引發(fā)車位糾紛的導(dǎo)火索和糾紛爭論的核心。
而產(chǎn)權(quán)歸屬直接決定了車位收益分配的問題，所以，產(chǎn)權(quán)歸屬又成為車位糾紛案件爭論的“排頭兵”，也是解決車位糾紛中的重點和難點。確定了車位的產(chǎn)權(quán)歸屬，也就比較容易確定收益分配了。
對于車位產(chǎn)權(quán)歸屬，《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
根據(jù)這一規(guī)定，停車位屬于業(yè)主所有的情況必須滿足車位占用了業(yè)主“共有的道路、共有的場地”這一條件。
停車位的兩種類型
對于地上停車位，在樓盤建設(shè)開發(fā)時，規(guī)劃用于停放汽車的車位(即不是占用業(yè)主共有的道路、場地)，業(yè)主是沒有所有權(quán)的。主張將建設(shè)規(guī)劃的地上停車位歸全體業(yè)主的觀點是站不住的，也不會獲得法律的支持。
既然說地上停車位中規(guī)劃用于停放汽車的車位不歸全體業(yè)主所有，那是否其所有權(quán)歸開發(fā)商呢，答案是否定的。這是因為業(yè)主對住宅小區(qū)的土地只有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)，地上車位只能做為占地使用。因此，不管對開發(fā)商還是全體業(yè)主都不存在產(chǎn)權(quán)問題。
地下停車位存在兩種情況，一種是地下車庫，另一種是利用人防設(shè)施建設(shè)的地下車庫。
就純粹的地下車庫來說，車庫的投資主體是開發(fā)商，如果車庫的建設(shè)成本納入了房屋建筑面積分?jǐn)偅瑒t車庫所屬權(quán)歸分?jǐn)偯娣e的全體業(yè)主;如果車庫并沒有納入房屋建筑面積分?jǐn)偅ㄔ燔噹斓某杀緵]有攤?cè)敕績r，則按照誰投資、誰受益的原則，開發(fā)商享有收益權(quán)。在樓盤銷售時，開發(fā)商將車庫有償配售給業(yè)主，車庫的產(chǎn)權(quán)也就隨之歸購買車庫的業(yè)主所有。：
利用人防設(shè)施建設(shè)的停車庫只能供平時利用，原則上不得出售。
根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，凡建設(shè)費用列入商品房綜合開發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設(shè)備設(shè)施。開發(fā)建設(shè)單位不得隨便出售，應(yīng)一律由所在區(qū)、縣政府實行統(tǒng)一管理和開發(fā)利用。根據(jù)朝陽區(qū)政府的規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實行統(tǒng)一管理和開發(fā)。
而《人民防空法》規(guī)定，國家鼓勵并支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者。《人民防空法》同時還規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律中并沒有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。
住宅小區(qū)作為民用建筑，其人防工程是公建配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵循“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。如果開發(fā)商在開發(fā)樓盤時，沒有把人民防空工程的建設(shè)成本計算入銷售成本，人防工程應(yīng)歸開發(fā)商所有;如果開發(fā)商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中，應(yīng)當(dāng)在合同中向購房人明示，否則可以推定開發(fā)商出售商品房時已將人防工程的建設(shè)費用作為商品房價格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
這樣看來，對于利用人防設(shè)施建設(shè)的地下車庫的歸屬，目前法規(guī)并沒有規(guī)定相關(guān)條款。對于這種情況，我們只能建議國家人防辦公室適時組織修改《人民防空法》，通過立法予以明確。
需要說明的是，無論是地上停車位還是地下停車位，如果車位產(chǎn)權(quán)明確歸開發(fā)商所有，首先應(yīng)保證業(yè)主買房時對車庫的優(yōu)先配售權(quán)，優(yōu)先滿足業(yè)主使用。
停車位的收益問題
雖然停車位的所有權(quán)和收益權(quán)密不可分，但并不一定意味著收益權(quán)歸所有權(quán)人。在車位糾紛中有很大一部分是業(yè)主主張車位收益歸全體業(yè)主所有。通過前面的分析我們可以知道，業(yè)主主張車位收益所有權(quán)，必須要滿足相關(guān)要件，即首先是要明確車位歸屬全體業(yè)主，其次是需要在將物業(yè)收取的停車費扣除經(jīng)營相關(guān)成本、管理酬金和稅費后還有盈余，而且，主張的權(quán)利需要在《物業(yè)管理條例》頒發(fā)以后才能獲得相關(guān)法律支持。《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。利用共用設(shè)施和共用設(shè)備經(jīng)營所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。：
前面我們說，地上停車位中規(guī)劃用于停放汽車的車位不管對開發(fā)商還是全體業(yè)主都不存在產(chǎn)權(quán)問題，開發(fā)商也沒有收益權(quán)。因此，地上停車位中規(guī)劃用于停放汽車的車位應(yīng)當(dāng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中明確交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，收益除了經(jīng)營相關(guān)成本、管理酬金和稅費后如有節(jié)余，可做為專項維修資金的補充。
對于許多業(yè)主訴求因占用業(yè)主共用道路、共有場地的車位屬全體業(yè)主共有而主張不交停車費或物業(yè)企業(yè)無權(quán)收取停車費的觀點是完全錯誤的。
首先，物業(yè)企業(yè)收取停車費的依據(jù)主要有兩方面，一是與業(yè)主簽訂的車輛停放協(xié)議合同，二是物價部門制定的停車收費標(biāo)準(zhǔn)。
其次，《物權(quán)法》第74條第三款中的規(guī)定歸業(yè)主所有，但是這個共有并不意味著每個業(yè)主都單獨所有車位。因為小區(qū)內(nèi)的道路或其他公用場地，雖然屬于業(yè)主共有，但不是屬于有車的業(yè)主共有。有車的業(yè)主或有多輛車的業(yè)主將車停放在業(yè)主共有的車位上，這在事實上侵犯了無車業(yè)主的共有權(quán)。同時不交停車費也會使得車位管理失去了經(jīng)費來源。
綜上所述，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)停車位管理糾紛中，在目前《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的相關(guān)法規(guī)規(guī)定下，首先明確停車位的所有權(quán)。而由于法規(guī)不明確、歷史遺留問題等許多原因?qū)е略诓糠滞＼囄徊荒苊鞔_所有權(quán)的情況下(如利用人防設(shè)施建設(shè)的地下停車場)產(chǎn)生的收益糾紛，要本著尊重歷史、考慮現(xiàn)實、減少物業(yè)糾紛的原則，少追究過去責(zé)任，多溝通、多協(xié)商的辦法來解決現(xiàn)有問題。
