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開發(fā)商對外出售小區(qū)車庫合法嗎
不久前，我們小區(qū)的車庫被房產(chǎn)公司以每個6萬元至10萬元的價格出售了，購買者有的是本小區(qū)的業(yè)主，有的是小區(qū)外的住戶。那么，房產(chǎn)公司向小區(qū)住戶以外的人出售車庫的做法是否合法?
物權(quán)法第七十四條規(guī)定，建筑物區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。可見，判斷房產(chǎn)公司出售車庫的行為是否合法，要區(qū)分兩種情況分別對待。
一種情況是出售規(guī)劃內(nèi)的車庫是否合法的問題。房產(chǎn)公司出售的如果屬于建筑物區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫，且在房屋買賣合同中雙方明確約定車庫可以出售，那么該房產(chǎn)公司出售車庫是合法的。如果雙方對車庫的出售沒有約定或約定不明，則又可分兩種情況處理:一是車庫在規(guī)劃中已納入到業(yè)主購房的公攤面積中，業(yè)主在購房時交付了相應(yīng)公攤款項，則該車庫應(yīng)作為共有建筑屬于業(yè)主共同所有，房產(chǎn)公司無權(quán)出售。二是車庫在規(guī)劃中沒有納入到業(yè)主購房的公攤面積中，車庫的建蓋資金全部由房產(chǎn)公司支付，建成后也沒有通過任何形式轉(zhuǎn)由業(yè)主負(fù)擔(dān)，則該車庫的所有權(quán)應(yīng)屬房產(chǎn)公司，房產(chǎn)公司當(dāng)然有權(quán)出售。
另一種情況是出售非規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫是否合法的問題。該類車位、車庫不符合規(guī)劃要求，一般均是擠占了業(yè)主的公共空間建蓋或者是把業(yè)主的公共用房改為車庫。根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”之規(guī)定，該類車位、車庫應(yīng)屬于業(yè)主共用，房產(chǎn)公司無權(quán)對外出售。
關(guān)于購買車庫的主體資格問題。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，房產(chǎn)公司和業(yè)主可以約定出售、附贈或者出租，但無論以何種方式處分，都應(yīng)當(dāng)首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要，即本小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。由于住宅小區(qū)的停車位具有規(guī)劃性和專用性，因此房產(chǎn)公司無權(quán)因小區(qū)業(yè)主暫無購買力或不需購買而擅自將多余車位對外出售。房產(chǎn)公司向非業(yè)主出售車位，須經(jīng)業(yè)主大會作出決定，否則行為違法，應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門處以罰款;給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
