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北京的張先生購(gòu)買了海淀某高檔公寓的一套房子，簽訂合同時(shí)開(kāi)發(fā)商拿著規(guī)劃圖對(duì)他承諾，小區(qū)是按照1：1的比例設(shè)計(jì)的車庫(kù)，專供業(yè)主停車。合同里也有“保證綠地、車庫(kù)、道路、商場(chǎng)等配套設(shè)施到位”等字樣。可張先生入住一年了，地下車庫(kù)卻遲遲不對(duì)小區(qū)居民開(kāi)放，開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“一個(gè)車位賣多少錢還沒(méi)有定呢!至少12萬(wàn)元吧。”張先生大吃一驚，原以為交點(diǎn)停車管理費(fèi)就可以了，沒(méi)想到要花這么多錢買。
“車位比房還貴!”許多買了新房的人發(fā)現(xiàn)還要給自己不貴的愛(ài)車準(zhǔn)備一筆巨款時(shí)，紛紛發(fā)出這樣的感嘆。他們同時(shí)認(rèn)為，車庫(kù)是小區(qū)的配套設(shè)施，是房子的附屬物，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，不能由開(kāi)發(fā)商出售。
那么，地下車庫(kù)到底該歸誰(shuí)呢?
業(yè)主觀點(diǎn) 地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主
為“抗議”開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)地下車庫(kù)只賣不租。前不久的一天晚上，某某園小區(qū)的上百名業(yè)主聚集在地下車庫(kù)門口，將陸續(xù)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車引入地下車庫(kù)。業(yè)主紛紛表示，這是他們第一次看到小區(qū)車庫(kù)是什么樣子。
該小區(qū)內(nèi)有近300輛車，地面上的停車位已嚴(yán)重飽和，而地下車庫(kù)有近600個(gè)車位，但因車位太貴一直空著，只有少數(shù)車位賣了出去。“小區(qū)里的路都被車所占，老人小孩走來(lái)走去特別危險(xiǎn)?！币晃粯I(yè)主說(shuō)。
業(yè)委會(huì)主任呂先生說(shuō)，買房時(shí)開(kāi)發(fā)商說(shuō)地下車位可買可租，可業(yè)主們?nèi)胱∫院笏麄兙妥冐粤?，只賣不租。地下車庫(kù)是小區(qū)的配套設(shè)施，應(yīng)歸全體業(yè)主。
在首都之窗的“民意征集”欄目，《機(jī)動(dòng)車地下停車位預(yù)售合同》公示后，收到上百條市民留言。其中，認(rèn)為地下車庫(kù)不應(yīng)該出售的市民不在少數(shù)。比較有代表性的看法是“地下車庫(kù)是小區(qū)的必要配套設(shè)施，理應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有”。還有市民認(rèn)為房屋公攤面積已經(jīng)包括地下車庫(kù)，再收一份車位費(fèi)不合理。
專家說(shuō)法 車庫(kù)是否屬于附屬設(shè)施要看買房時(shí)的成本
一位法學(xué)教授認(rèn)為，車庫(kù)是不是小區(qū)附屬的設(shè)施需要看買房時(shí)的成本。有的業(yè)主買房的成本里已攤進(jìn)車庫(kù)費(fèi)用，此時(shí)車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主；而有的沒(méi)有攤進(jìn)車庫(kù)費(fèi)用，則車庫(kù)屬于開(kāi)發(fā)商，或是業(yè)主共同所有，情況就很復(fù)雜了。
有專家說(shuō)，正在討論的《物權(quán)法》，對(duì)于會(huì)所和車位有明確規(guī)定，即沒(méi)有經(jīng)過(guò)約定的建筑及其附屬物，歸業(yè)主所有。
正在討論的物權(quán)法草案中第二編第六章專門規(guī)定了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。“區(qū)分所有權(quán)”包括三種權(quán)利：一是所有權(quán)，如業(yè)主對(duì)樓房的所有權(quán)；二是對(duì)共有部分業(yè)主有共有權(quán)，如跟鄰居共用的墻、過(guò)道等；還有一種很特別，是共同管理。舉個(gè)例子說(shuō)，小區(qū)的綠地是整個(gè)小區(qū)的人共同管理。我們把它總起來(lái)就叫區(qū)分所有權(quán)。這里面最核心的問(wèn)題是共同管理權(quán)。建筑面積已分?jǐn)偟牡叵萝噹?kù)就應(yīng)該由全體業(yè)主行使共同管理權(quán)。
一位律師認(rèn)為，之所以業(yè)主與開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車位的爭(zhēng)議較大，是因?yàn)閷?duì)產(chǎn)權(quán)歸屬有爭(zhēng)議。他認(rèn)為，如果規(guī)定除單獨(dú)建設(shè)的停車樓外：作為地下附屬設(shè)施的車位一律歸全體業(yè)主所有(類似鍋爐房等附屬設(shè)施)，由業(yè)主大會(huì)決定其使用、經(jīng)營(yíng)價(jià)格，這樣就會(huì)減少爭(zhēng)議。而開(kāi)發(fā)商可以將車位的建設(shè)成本攤?cè)敕績(jī)r(jià)。