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一、小區(qū)車庫的類型與權(quán)屬問題 《物權(quán)法草案》第76條第2款規(guī)定：在建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系中，會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。對此持批評態(tài)度的不在少數(shù)，其理由在于，開發(fā)商在商品房預(yù)售、銷售活動中處于絕對的優(yōu)勢，十分容易約定有利自己的條款，包括車庫歸屬的條款，損害購房人的合法權(quán)益；在約定車庫歸屬于開發(fā)商的情況下，雖然開發(fā)商聲稱商品房的售價中不含有車庫部分，但實際上已經(jīng)將車庫面積公攤到了區(qū)分所有的商品房之中了，購房人支付了車庫的價款，卻無車庫的權(quán)利。于此場合，購房人，尤其是消費者作為購房人，很難舉證成功地推翻開發(fā)商的主張。有鑒于此，我國物權(quán)法不宜規(guī)定約定優(yōu)先，而應(yīng)另僻蹊徑。否則，開發(fā)商必然會借自己一手擬定的格式合同來損害小區(qū)業(yè)主的共同利益，對此筆者認為只有將小區(qū)車庫分為法定車庫、自行增設(shè)車庫、獎勵增設(shè)車庫等種類，才能合理地、最大限度地保護業(yè)主、開發(fā)商各方的權(quán)益，以下將分述之。 （一）法定車庫及其歸屬 法定車庫，指法律、法規(guī)規(guī)定區(qū)分所有的建筑物乃至小區(qū)所應(yīng)附設(shè)的車庫。此類規(guī)定屬于強制性規(guī)范，開發(fā)商必須遵守，為區(qū)分所有的建筑物附設(shè)特定數(shù)量的車庫，歸建筑物區(qū)分所有權(quán)人擁有。商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同不得以約定排除此類法定車庫，或者說不得約定此類法定車庫歸屬于開發(fā)商或物業(yè)管理公司；即使有此約定，也不發(fā)生法律效力。 這里存在的問題之一是：我國大陸目前規(guī)定法定車庫的法，其位階相對較低，多為地方性法規(guī)或者地方性規(guī)章，有的位階更低，如某市規(guī)劃局下發(fā)的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書》。一旦開發(fā)商的商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同有排除法定車庫的約定時，此類合同約定是否必然無效則很難作出肯定的回答，原因在于，按照《中華人民共和國合同法》第52條5項的規(guī)定，以建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分。
三、小區(qū)車庫所用土地的權(quán)利性質(zhì)及其意義
在某小區(qū)車庫糾紛案中，某開發(fā)商將某小區(qū)的車庫全部據(jù)為己有，出售給他人，其根據(jù)之一是，A小區(qū)業(yè)主分攤的國有土地使用權(quán)面積只是地表使用權(quán)，而本案開發(fā)商認為自己開發(fā)的車庫所利用的是該塊小區(qū)土地的地下空間利用權(quán)。筆者認為，開發(fā)商如此之說是沒有道理的，因為我國現(xiàn)行法只規(guī)定了以地表為客體的國有土地使用權(quán)制度，尚無空間利用權(quán)（境外學(xué)說稱之為“區(qū)分地上權(quán)”或者“空間權(quán)”），因而，系爭車庫必定是基于以地表為客體的國有土地使用權(quán)而建的，該開發(fā)商所謂的空間利用權(quán)之說缺乏現(xiàn)行法上的根據(jù)。正因為開發(fā)商缺乏法律根據(jù)，那么他在國有土地地表上再設(shè)權(quán)利之行為實質(zhì)是等于在單一的國有土地使用權(quán)的地表上重疊創(chuàng)設(shè)用益物權(quán)，因而是無效的！另外，從開發(fā)商的身份來看，他畢竟不是業(yè)主，而只有業(yè)主才有權(quán)利處分自己的區(qū)分所有的物權(quán)，本案開發(fā)商占據(jù)小區(qū)車庫的行為實質(zhì)是侵害業(yè)主的物權(quán)。
在我國現(xiàn)行法上，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的正當(dāng)根據(jù)（權(quán)源）是國有土地使用權(quán)；沒有國有土地使用權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)就會歸土地所有權(quán)人享有，以至于建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式?jīng)]有必要存在，一個房屋所有權(quán)就足夠了。在該案系爭車庫事件，車庫所用地塊的國有土地使用權(quán)，是A小區(qū)國有土地使用權(quán)的一部分，不僅是車庫賴以存在的正當(dāng)根據(jù)，而且是全部建筑物區(qū)分所有權(quán)賴以存在的正當(dāng)根據(jù)，應(yīng)當(dāng)被吸收入建筑物區(qū)分所有權(quán)之中，不應(yīng)當(dāng)置身于建筑物區(qū)分所有權(quán)之外。從房價的角度看，是地上房屋的價格中包含有土地使用權(quán)出讓金的部分。
針對本案系爭車庫的歸屬權(quán)問題，筆者建議相關(guān)的土地、規(guī)劃等行政管理部門應(yīng)當(dāng)以行政確認書的形式對A小區(qū)車庫配套建設(shè)及土地使用權(quán)明確做出界定，例如對開發(fā)商而言：該確認書可責(zé)令開發(fā)商按每戶0.2車位的標(biāo)準建設(shè)車庫。對該小區(qū)業(yè)主而言：可對確認建筑物區(qū)分所有權(quán)人在A小區(qū)內(nèi)的停車位停車，應(yīng)當(dāng)屬于共用權(quán)的享有和行使。筆者認為這是建筑物區(qū)分所有權(quán)的題中應(yīng)有之意。如果把車位單獨出讓給他人，就剝奪了建筑物區(qū)分所有權(quán)人的這方面的共用權(quán)，違反了建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)屬性，因為開發(fā)商的系爭車庫沒有取得單獨的銷售許可，沒有成為獨立的交易客體。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房預(yù)售合同無效。在系爭車庫之案，開發(fā)商只取得了一份《商品房銷售許可證》，沒有獨立取得車庫的銷售許可證，加上《商品房銷售許可證》沒有特別說明車庫可以單獨銷售，因而，只能解釋為車庫不是一個獨立于地上房屋的物，不得單獨作為一個交易的客體，不得單獨買賣，以車庫為標(biāo)的物的買賣合同無效。筆者認為，這正是體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有與共有權(quán)不得分割和單獨讓與的正確原理。在此需要提到的是，筆者通過研究認為：雖然《物權(quán)法草案》規(guī)定了空間權(quán)（第141條），但目前仍無法實施，也不符合中國國情，只待將來變成有效的且適合國情的法律之時，有的地下車庫可能以空間權(quán)作為其存在的正當(dāng)根據(jù)，不過那是后話。
四、小區(qū)停車位危機之我見
我國一直沒有專門的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》，直到1991年開始全面推行住房商品化改革，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的重要性才開始凸現(xiàn)。相當(dāng)長的一段時期內(nèi)各大城市高樓林立，現(xiàn)實中建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系大量存在，卻只在建設(shè)部的兩個條例，即《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》以及《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》中有零散規(guī)定進行調(diào)整，但均沒有涉及到小區(qū)停車位的權(quán)屬問題。只是自1998年我國開始啟動物權(quán)立法進程以來，眾多學(xué)者的物權(quán)法草案建議稿乃至官方制定公布的物權(quán)法草案中才規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)。2005年7月10日官方公布的物權(quán)法（草案）第三次審議稿中又設(shè)了專章（第6章）共15個條文（第73～87條）對建筑物區(qū)分所有權(quán)制度進行規(guī)定。其第76條第2款，則對小區(qū)停車位權(quán)屬問題做了簡單的規(guī)定，但這些條文仍不敷使用，然而在任何一個居民小區(qū)都存在開發(fā)商將小區(qū)車庫非法占據(jù)、出售、出租等問題，由于目前我國公民的建筑物區(qū)分所有權(quán)個體法律意識還相當(dāng)?shù)矗谙喈?dāng)時期內(nèi)似乎不大可能形成區(qū)分所有權(quán)的群體性法律意識，故現(xiàn)有小區(qū)的停車位的權(quán)屬沖突顯然是處于相對靜止?fàn)顟B(tài)，但卻因此而埋伏下了大量的權(quán)利糾紛危機，這些危機一旦將來某日爆發(fā)，那么整個小區(qū)的業(yè)主們將匯成一股勢不可擋的維護建筑物區(qū)分所有權(quán)的潮流，到那時，會出現(xiàn)舊帳新算權(quán)復(fù)原狀的一場“革命”。一旦如此，小區(qū)的生活秩序?qū)⒃馄茐模鐣陌矊幹刃驅(qū)⑾萑牖靵y，而要避免這種局面的將來發(fā)生，筆者認為當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)立即讓《物權(quán)法草案》發(fā)生法律效力，或者立即制定合乎中國國情的專門《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》，以此來規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)及銷售行為，遏制其各種相關(guān)的違法做法，并提高社會公民的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律意識，徹底消除紛爭，和諧社會。