(一)案情
某市大勝房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱大勝)擬建造星河花園一號(hào)樓(住宅樓)出售。在該公司報(bào)批的有關(guān)文件和圖紙中，均載明該樓欲建15層，一層為本樓地下停車場(chǎng)。1993年7月，該公司辦理完畢各項(xiàng)手續(xù)即開始興建大樓。于1994年底，該樓建成，1994年8月該公司開始做廣告售樓。自1994年9月起，張某等人先后與大勝訂立了購(gòu)房合同。合同第8條規(guī)定：“甲方(即大勝)將為本樓住戶提供地下停車場(chǎng)的停車車位。”1995年2月張某等搬住該樓以后發(fā)現(xiàn)大勝已將該樓五十多套房連同地下停車場(chǎng)賣給了本市最大的一家商貿(mào)集團(tuán)公司即新光集團(tuán)。該公司在購(gòu)得上述套房和停車場(chǎng)后明確表明，因地下停車場(chǎng)的車位僅供住在本樓的本單位的職工使用，其他住戶如要停車必須按每24小時(shí)15元的標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。張某等十余人遂找到大勝交涉。大勝提出，合同中雖有規(guī)定提供車位，但并未說(shuō)明是無(wú)償提供。雙方因不能達(dá)成協(xié)議，張某等十余人遂到法院提起訴論，要求大勝無(wú)償提供車位。在訴訟中法院將新光集團(tuán)列為第三人。
(二)對(duì)本案的不同觀點(diǎn)
本案在審理中有三種不同觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：合同雖規(guī)定大勝將為住房提供地下停車場(chǎng)的停車車位，但并未規(guī)定地下停車場(chǎng)為住戶所有，也未規(guī)定住戶可無(wú)償使用停車車位，因此大勝將停車場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給新光集團(tuán)，新光集團(tuán)按市價(jià)收費(fèi)是完全合法的。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：購(gòu)房合同中明確規(guī)定，大勝將為住戶提供地下停車場(chǎng)的停車車位。據(jù)此可以認(rèn)為大勝已放棄了停車場(chǎng)的所有權(quán)，而將該權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給了住戶，因此大勝不得再針對(duì)停車場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給新光集團(tuán)，否則該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無(wú)效的。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：合同規(guī)定提供地下停車場(chǎng)的停車車位，只是允許住戶可以無(wú)償使用，但并沒(méi)有將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給住戶。
(三)作者觀點(diǎn)
我們首先需要討論地下停車場(chǎng)的所有權(quán)問(wèn)題。地下停車場(chǎng)可否成為所有權(quán)的客體?從民法上來(lái)看，作為所有權(quán)客體的物必須是特定的、獨(dú)立的物。所謂特定的物，就是說(shuō)，作為所有權(quán)的客體的物具有獨(dú)特的特征，不能以其他物代替。所謂獨(dú)立的物，是指物在空間上能夠個(gè)別的、單獨(dú)地存在。如果標(biāo)的物不具有特定性和獨(dú)立性，權(quán)利人就不能對(duì)該物進(jìn)行支配，因而也就不能形成所有權(quán)，尤其是因?yàn)樗袡?quán)的移轉(zhuǎn)要采取登記和交付的方式，如果標(biāo)的物不具有特定性和獨(dú)立性，則無(wú)法登記或交付。在建筑物中，一定的空間能否成為單獨(dú)所有權(quán)的客體呢?一般來(lái)說(shuō)，由于單純的空間不具有遮閉性，很難作為單獨(dú)所有權(quán)的客體。一定的空間必須能夠以墻壁作間隔隔開，使一定的空間具有遮閉性，才能使被隔開的空間具有構(gòu)造上的特定性和獨(dú)立性，從而為某人獨(dú)立地、排他地支配。就地下停車場(chǎng)來(lái)說(shuō)，停車場(chǎng)在建筑物內(nèi)形成了一定空間，但由于停車場(chǎng)與其之上的房間有墻壁隔開，地下停車場(chǎng)四周的范圍也是明確的，且具有獨(dú)立的出入口，所以已經(jīng)成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物。誠(chéng)然，在停車場(chǎng)內(nèi)也可能設(shè)置為整個(gè)建筑物所使用的各種管線、電表等，但這并不能否認(rèn)地下停車場(chǎng)在構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性。因?yàn)檫@些設(shè)備在停車場(chǎng)中僅占據(jù)了極小的空間，放置這些東西并不妨礙停車場(chǎng)發(fā)揮其作用，不能以此否認(rèn)其利用上的獨(dú)立性。所以我們認(rèn)為地下停車場(chǎng)應(yīng)該與其上面樓層分開而成為單獨(dú)所有權(quán)的客體，如當(dāng)事人之間無(wú)特別約定或處分財(cái)產(chǎn)的表示，該停車場(chǎng)所有權(quán)應(yīng)為整棟房層的所有者即大勝房地產(chǎn)開發(fā)公司所有。只要大勝?zèng)]有明確放棄停車場(chǎng)的所有權(quán)，就不能否認(rèn)其對(duì)地下停車場(chǎng)所享有的權(quán)利。對(duì)住戶來(lái)說(shuō)，不能因其購(gòu)買了樓房就自然取得了對(duì)地下停車場(chǎng)的部分所有權(quán)。
在本案中，大勝與張某等在購(gòu)房合同中明確規(guī)定：“甲方(即大勝)將為本樓住戶提供地下停車場(chǎng)的停車車位。”從該規(guī)定中是否可以認(rèn)為大勝已放棄了對(duì)地下停車場(chǎng)的所有權(quán)，值得探討。該條規(guī)定提供車位是指提供車位給住戶使用，而不是將車位的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給住戶，因?yàn)樗腥艘艞壔蛞妻D(zhuǎn)其所有權(quán)必須要有明確的表示，否則，不能認(rèn)定其具有此意思。由于大勝并沒(méi)有明確聲稱放棄對(duì)地下停車場(chǎng)的所有權(quán)，因此可以肯定大勝仍然享有對(duì)停車場(chǎng)的所有權(quán)。這樣張某等購(gòu)買了住房后僅能按合同規(guī)定享有使用地下停車場(chǎng)車位的權(quán)利。由于大勝并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓地下停車場(chǎng)所有權(quán)，這樣大勝對(duì)地下停車場(chǎng)仍享有如下權(quán)利：第一，有權(quán)將地下停車場(chǎng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，因此本案中，大勝將地下停車場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給新光集團(tuán)是合法的。第二，既然大勝保留了對(duì)車位的所有權(quán)，因此有權(quán)對(duì)車位的使用規(guī)定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三，由于車位并未具體分割為哪個(gè)住戶所有，所以在住戶不使用車位的情況下，大勝有權(quán)自己使用或允許他人使用。當(dāng)然這種使用必須以保障住戶的正常使用為前提。如果大勝在合同中明確放棄地下停車場(chǎng)的車位所有權(quán)或者合同中明確規(guī)定，某人一旦購(gòu)買了套房即獲得一個(gè)車位的所有權(quán)，那么意味著大勝已不再享有對(duì)地下停車場(chǎng)的所有權(quán)，該地下停車場(chǎng)將可能形成兩種權(quán)利狀態(tài)，一是由住戶共有，即由全部住戶按照一定的份額(如其購(gòu)房的面積所占的份額)共同地、不分份額地享有共有權(quán)。二是為住戶區(qū)會(huì)所有(如將停車場(chǎng)劃分為若干車位;分別歸屬某個(gè)住戶，但整個(gè)停車場(chǎng)為住戶共同所有，共同管理)。在這二種情況下，大勝都無(wú)權(quán)將地下停車場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給新光集團(tuán)，否則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。張某等住戶當(dāng)然有權(quán)確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。
張某等住戶能否依據(jù)其享有的使用權(quán)請(qǐng)求大勝或者新光無(wú)償提供車位。嚴(yán)格地講，大勝將其所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給新光集團(tuán)以后，事實(shí)上已不可能再為住戶無(wú)償提供停車車位，而由于大勝轉(zhuǎn)讓地下停車場(chǎng)的權(quán)利是合法的，張某等也無(wú)權(quán)請(qǐng)求法院宣告其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在此情況下，要求大勝無(wú)償提供車位顯然是不能成立的。而新光集團(tuán)與張某等住戶又不存在合同關(guān)系，它根據(jù)與大勝的買賣合同而取得所有權(quán)，當(dāng)然有權(quán)決定由誰(shuí)使用，并在不違背規(guī)定情況下確定停車場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。張某等根據(jù)其與大勝的合同而要求新光集團(tuán)無(wú)償提供停車場(chǎng)車位也不存在合法根據(jù)。這樣是否意味著張某等不能得到任何法律上的補(bǔ)救?我認(rèn)為，張某等住戶可根據(jù)其與大勝的購(gòu)房合同而要求大勝承擔(dān)違約責(zé)任。
從本案來(lái)看，大勝于建樓前在其報(bào)批的有關(guān)文件和圖紙中均載明該樓欲建十五層，一層為本樓地下停車場(chǎng)，這些文件和圖紙得到有關(guān)部門批準(zhǔn)，這就是說(shuō)大勝按政府部門的要求就有義務(wù)為住戶提供停車車位，而且不得以此作為營(yíng)利的工具。換言之，大勝按規(guī)定修建停車場(chǎng)不是為了面向社會(huì)公眾開放并謀取利潤(rùn)的，而是為了解決本樓住戶停車問(wèn)題的，是為了滿足住戶生活需要并為政府所要求，大勝以后將停車場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給新光集團(tuán)，而新光集團(tuán)要求按照每24小時(shí)15元的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，這實(shí)際上將為住戶提供的福利措施變成了營(yíng)利的工具，這當(dāng)然與政府的要求是不符合的，尤其應(yīng)當(dāng)看到，大勝在做售樓廣告時(shí)，曾明確提出了可為住戶提供地下停車場(chǎng)的車位，雙方在合同中也明確規(guī)定，大勝將為住戶提供地下停車場(chǎng)車位，而這些廣告宣傳和合同規(guī)定，都無(wú)疑表明提供車位行為不是為了營(yíng)利，而是為了解決住戶需要，正是因?yàn)閺V告宣傳和合同中包含了這些內(nèi)容才使得提供車位形成了賣房的優(yōu)惠條件，而張某等正是因?yàn)樾刨嚵诉@些內(nèi)容從而才促使其決定購(gòu)買大勝出售的房屋。假如大勝在售樓廣告和合同中明確規(guī)定將以市價(jià)收取停車費(fèi)用，則提供車位問(wèn)題也不可能作為一個(gè)優(yōu)惠條件存在。所以我認(rèn)為合同中規(guī)定大勝“將為本樓住戶提供地下停車場(chǎng)的停車車位”其含義是指大勝將以非營(yíng)利方式為本樓住戶提供車位，這并非說(shuō)大勝提供車位必須是完全無(wú)償?shù)模髣僖部墒杖∵m當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用，這些費(fèi)用即使是在住戶自己擁有車位情況下也要承擔(dān)的，更何況在所有權(quán)沒(méi)有移轉(zhuǎn)情況下，收取停車場(chǎng)的合理管理費(fèi)用也是必要的。但大勝不能以停車場(chǎng)作為營(yíng)利的工具，這是大勝應(yīng)當(dāng)向住戶所負(fù)有的一項(xiàng)合同義務(wù)。如果大勝轉(zhuǎn)讓停車場(chǎng)以后，未能與受讓方達(dá)成禁止高價(jià)向住戶收費(fèi)的協(xié)議，則大勝違反了其向住戶所應(yīng)負(fù)有的義務(wù)，應(yīng)向住戶承擔(dān)違約責(zé)任。
