在一些大中城市，我們經(jīng)常會看到這樣的情形，在一些高檔寫字樓、高檔住宅區(qū)廣場、商場等外墻面懸掛了麥當勞、肯德基、必勝客等等世界知名品牌的大幅宣傳廣告，甚至安裝了巨大的液晶顯示屏，據(jù)業(yè)內(nèi)人士的統(tǒng)計，有的外墻廣告每年能達到上百萬，甚至幾百萬，廣告固然能給商家?guī)砭揞~的經(jīng)濟利益，但是有些人的合法權(quán)益卻在無形中被侵犯了，那就是全體業(yè)主的外墻使用收益權(quán)。今天北京市振邦律師事務所的王樹德律師對于這個比較突出而且關(guān)切相當多數(shù)業(yè)主利益的問題進行一下深入講解。首先，給大家看下面的一個案例。
2004年10月9日，紀某與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同一份，約定由其出資購買某廠場一間商業(yè)用房。合同載明:“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設置廣告牌、廣告燈箱等。。”在此之前，紀某與開發(fā)商于2004年9月25日簽訂了商場使用公約一份，公約載明:“商場外立面、屋頂廣告發(fā)布權(quán)均屬甲方(即開發(fā)商)所有。乙方(即購房人)如需增設外部標志、標志板、通告、廣告、旗幟、柱桿、鐵籠及其他伸出物品或結(jié)構(gòu)，須服從甲方統(tǒng)一管理及施工、檢測。任何清潔物、衣物或其他物品均不得于本商場升懸掛。”后紀某交納了全部購房款，該商品房于2005年8月20日交付。2005年底，該廣場其他購房者在紀某所購商品房的外墻面上設置了廣告牌，影響了紀某對該商品房的正常使用。紀某逐向法院提起訴訟，請求法院判決確認其與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中的上述約定無效。
法院經(jīng)審理認為，根據(jù)建設部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》之規(guī)定，紀某所購的商品房屬異產(chǎn)毗連房屋，該房之外墻面應屬該幢樓全體業(yè)主共有。而異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。開發(fā)商利用其優(yōu)勢地位以合同的方式約定將外墻使用權(quán)歸其所有，其有權(quán)設置廠告牌、廣告燈箱等，與建設部的有關(guān)規(guī)定明顯不符，顯失公平。最后判決確認上述合同約定的關(guān)于“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設置廣告牌，廣告燈箱等”的條款無效。
自此，收入超百萬元的外墻今后開始要交給業(yè)主們經(jīng)營管理。
結(jié)合上面的典型案例，本律師給大家分析三個問題：
(一) 外墻面應當歸誰所有
區(qū)分所有分為專有部分和共有部分，專有部分即各區(qū)分所有人單獨所有的房屋主體，在性質(zhì)上與一殷所有權(quán)權(quán)并無不同;共有部分是指區(qū)分分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分之外的建筑物的其他部分，如建筑物的支柱、屋頂、外墻等基本構(gòu)造部分，建筑物的樓梯、、走廊、電梯、自來水管、貯水塔營、消防設備、大門等公用部分，建筑物的共有部為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。
根據(jù)建建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，區(qū)分所有權(quán)人.(購房入)基予對所購房屋享有專有權(quán)，而對建筑物共用部分以及附屬物部分享有共有權(quán)。建設部《住宅專項維修資金管理辦法》第3條規(guī)定的住宅共用部位也包括了戶外墻面，因此，本案訴爭的外墻面應屬建筑物的共有部分歸建筑物所有權(quán)人所共有。
(二)外墻面的處分有何特殊要求
按照民法關(guān)于共有的理論，對于公有物的處分應取得共有人的一致同意，即對本幢建筑物外墻面的處分，應該由該建筑物全體區(qū)分所有權(quán)人一致同意后，方為有效。任何單一的共有人不能就共有部分單獨迸行處分。關(guān)于這一點，建設部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第7條亦作出了明確規(guī)定:“異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，-并簽訂書面協(xié)議。”由此可見，讓與或處分建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的權(quán)利主體應屬區(qū)分所有權(quán)人全體而非單獨之個體，當然更非開發(fā)商了。
(三)、合問約定外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有是否有效
1. 購房人購買了商品房，開發(fā)商就應當移轉(zhuǎn)該房屋完整的所有權(quán)給購房人，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)的重要組成部分屬于合同標的物所有權(quán)包括的內(nèi)容，因而外墻面使用權(quán)作為所有權(quán)的一項權(quán)能，應當隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。購房人與開發(fā)商履行完合同后，外墻面使用權(quán)即歸購房房人所有。開發(fā)商如果要使用的話必須經(jīng)過全體購房人的一致同意，其以合同約定的方式將外墻使用權(quán)等予以保留，不符合法律規(guī)定。
2.商業(yè)宣傳廣告對于商家從事商業(yè)括動，獲取商業(yè)利益的影響非常直接和巨大，而商業(yè)房產(chǎn)的價值因此也明顯高于其他房產(chǎn)。如果允許開發(fā)商利用預先設計的銷售合同以約定的方式保留外墻面的使用權(quán)和廣告設置權(quán)等，顯然使其獲得了相應的利益，而使房產(chǎn)的買受人對其所購房產(chǎn)的商業(yè)價值受到了較大影響，有失公平。
3. 根據(jù)以上兩點的分析，可以認定該商品房買賣合同中約定的關(guān)于.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設置廣告牌，廣告燈箱等”屬于排除他人權(quán)利的格式條款，應當判令無效。
