具體來講，房企開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施包括：居委會用房、派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、健身設(shè)施或用房、環(huán)境衛(wèi)生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務(wù)設(shè)施等等公共配套設(shè)施費(fèi)。房企納入營改增試點(diǎn)范圍以后，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，特別是公共配套設(shè)施的處置，其增值稅納稅申報(bào)是重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。房企納稅人需把握公共配套設(shè)施增值稅抵扣技巧，謹(jǐn)慎操作營改增新稅政下的相關(guān)納稅申報(bào)事宜。房企公共配套設(shè)施增值稅事項(xiàng)新稅政的明確，主要來源于以下了5個(gè)與之相關(guān)的稅收政策法規(guī)，包括《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》。為便利房企納稅人順利實(shí)施營改增試點(diǎn)，從容適應(yīng)新稅制，提高稅務(wù)遵從度。筆者專題歸納梳理房企公共配套設(shè)施增值稅那些稅事兒,供房企納稅人稅收政策學(xué)習(xí)參考和納稅申報(bào)操作借鑒。
▌稅事一：公共配套設(shè)施項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)計(jì)銷售額
（一）納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)企業(yè)所有的、未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的、無償贈(zèng)與地方政府和公用事業(yè)單位以外其他單位的，企業(yè)自用的建造固定資產(chǎn)處理，非自用的按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。這里按按建造開發(fā)產(chǎn)品處理，是指收入作為計(jì)稅收入，成本作為計(jì)稅成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價(jià)款扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對應(yīng)的土地價(jià)款。
（三）銷售額計(jì)算公式：
銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
（四）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
1.當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
3.支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
4.在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
▌稅事二：公共配套設(shè)施無償移交給政府三種情形視同銷售
（一）公共配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)的視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。
（二）單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施屬于未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施，無償贈(zèng)送用于公益事業(yè)，不視同銷售；否則，則應(yīng)視同銷售征收增值稅。【加微信：fdccspx關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
（三）公共配套設(shè)施無償移交，但并非用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)按約定將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門,是否屬于單位無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),但用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象除外,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)與政府部門的具體合同內(nèi)容進(jìn)行判定：如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門，用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象，符合36號文相關(guān)規(guī)定，不視同銷售，不征收增值稅；如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門，但并非用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象，則按視同銷售，征收增值稅。
（四）視同銷售銷售額的確定
1.當(dāng)月同類貨物的平均銷售價(jià)格；
2.最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格；
3.組成計(jì)稅價(jià)格:組成計(jì)稅價(jià)格=成本*(1+成本利潤率)+消費(fèi)稅稅額
（五）視同銷售價(jià)格異常按順序確定銷售額
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而無銷售額的（用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：
1.按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
2.按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
3.按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：
組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1 成本利潤率）
▌稅事三：用于公益事業(yè)的公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與不作視同銷售處理
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造公園或在紅線外修建道路后無償移交政府的行為，屬于“用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象”的無償贈(zèng)與行為，不作視同銷售處理。如果能夠提供書面證據(jù)是應(yīng)政府的要求而建造的，同樣不屬于規(guī)定的“無償贈(zèng)送”行為，而應(yīng)視為“為取得土地使用權(quán)支付的對價(jià)”，按照實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)入土地成本。
▌稅事四：出租公共配套設(shè)施征稅范圍及適用稅率為11%
(一)征稅范圍
根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋》規(guī)定，是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目（不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃）。
(二)適用稅率
1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%。
2.小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。
具體來講，房企開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施包括：居委會用房、派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、商店、文體場館、中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、健身設(shè)施或用房、環(huán)境衛(wèi)生用房、自行車棚、公共廁所、其他服務(wù)設(shè)施等等公共配套設(shè)施費(fèi)。房企納入營改增試點(diǎn)范圍以后，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，特別是公共配套設(shè)施的處置，其增值稅納稅申報(bào)是重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。房企納稅人需把握公共配套設(shè)施增值稅抵扣技巧，謹(jǐn)慎操作營改增新稅政下的相關(guān)納稅申報(bào)事宜。房企公共配套設(shè)施增值稅事項(xiàng)新稅政的明確，主要來源于以下了5個(gè)與之相關(guān)的稅收政策法規(guī)，包括《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》。為便利房企納稅人順利實(shí)施營改增試點(diǎn)，從容適應(yīng)新稅制，提高稅務(wù)遵從度。筆者專題歸納梳理房企公共配套設(shè)施增值稅那些稅事兒,供房企納稅人稅收政策學(xué)習(xí)參考和納稅申報(bào)操作借鑒。
▌稅事一：公共配套設(shè)施項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)計(jì)銷售額
（一）納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)企業(yè)所有的、未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的、無償贈(zèng)與地方政府和公用事業(yè)單位以外其他單位的，企業(yè)自用的建造固定資產(chǎn)處理，非自用的按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。這里按按建造開發(fā)產(chǎn)品處理，是指收入作為計(jì)稅收入，成本作為計(jì)稅成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價(jià)款扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對應(yīng)的土地價(jià)款。
（三）銷售額計(jì)算公式：
銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
（四）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
1.當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
3.支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
4.在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
▌稅事二：公共配套設(shè)施無償移交給政府三種情形視同銷售
（一）公共配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)的視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。
（二）單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施屬于未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施，無償贈(zèng)送用于公益事業(yè)，不視同銷售；否則，則應(yīng)視同銷售征收增值稅。【加微信：fdccspx關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
（三）公共配套設(shè)施無償移交，但并非用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象視同銷售
房地產(chǎn)企業(yè)按約定將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門,是否屬于單位無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),但用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象除外,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)與政府部門的具體合同內(nèi)容進(jìn)行判定：如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門，用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象，符合36號文相關(guān)規(guī)定，不視同銷售，不征收增值稅；如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套的學(xué)校無償移交給政府部門，但并非用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象，則按視同銷售，征收增值稅。
（四）視同銷售銷售額的確定
1.當(dāng)月同類貨物的平均銷售價(jià)格；
2.最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格；
3.組成計(jì)稅價(jià)格:組成計(jì)稅價(jià)格=成本*(1+成本利潤率)+消費(fèi)稅稅額
（五）視同銷售價(jià)格異常按順序確定銷售額
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而無銷售額的（用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：
1.按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
2.按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
3.按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：
組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1 成本利潤率）
▌稅事三：用于公益事業(yè)的公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與不作視同銷售處理
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造公園或在紅線外修建道路后無償移交政府的行為，屬于“用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象”的無償贈(zèng)與行為，不作視同銷售處理。如果能夠提供書面證據(jù)是應(yīng)政府的要求而建造的，同樣不屬于規(guī)定的“無償贈(zèng)送”行為，而應(yīng)視為“為取得土地使用權(quán)支付的對價(jià)”，按照實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)入土地成本。
▌稅事四：出租公共配套設(shè)施征稅范圍及適用稅率為11%
(一)征稅范圍
根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋》規(guī)定，是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目（不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃）。
(二)適用稅率
1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%。
2.小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。
3.境內(nèi)的購買方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。
（三）不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)范疇
不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，是指在約定時(shí)間內(nèi)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。
(一)融資租賃服務(wù)：是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃活動(dòng)。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。融資性售后回租不按照融資租賃服務(wù)繳納增值稅。
(二)經(jīng)營租賃服務(wù)：是指在約定時(shí)間內(nèi)，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用、且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。
▌稅事五：公共配套設(shè)施進(jìn)項(xiàng)稅額十一種情形可抵扣
進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中購進(jìn)原輔材料、銷售產(chǎn)品發(fā)生的稅額后，在計(jì)算應(yīng)繳稅額時(shí)，在銷項(xiàng)增值稅中應(yīng)減去的進(jìn)項(xiàng)增值稅額。營改增后公共配套支出取得的增值稅專用發(fā)票，屬于下列七種情形的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：
（一）增值稅專用發(fā)票，從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票）上注明的增值稅額。
（二）海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書，從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
（三）農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。
（四）完稅憑證，從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
（五）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購進(jìn)服務(wù)發(fā)生規(guī)定情形的。
（六）不動(dòng)產(chǎn)在建工程。
（七）固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目。
▌稅事六：公共配套設(shè)施進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分期抵扣規(guī)定
《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》國家稅務(wù)總局公告2016年第15號明確，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
▌稅事七：增值稅銷售額建筑面積，不包括未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施建筑面積
當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。土地價(jià)款扣除中的建筑面積問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）明確：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
▌稅事八：地下車位永久租賃行為應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)處理
合同法規(guī)定，租賃合同超過20年無效，永久租賃，應(yīng)當(dāng)視同銷售，按照繳11%的稅率繳納增值稅。對地下車位永久租賃行為，按財(cái)稅〔2016〕36號文件規(guī)定，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，適用11%增值稅稅率。《合同法》規(guī)定了租賃合同的最高期限為20年，租賃合同超過20年無效。對《合同法》實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定；當(dāng)時(shí)沒有法律規(guī)定的，可以適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定。對于當(dāng)時(shí)沒有法律規(guī)定的合同也要受到合同法的約束，即租賃的最長時(shí)限為20年。39.地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？
▌稅事九：地下車位出租、轉(zhuǎn)讓、移交納稅申報(bào)各不同
（一）地下車位用于出租，按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
（二）地下車位用于轉(zhuǎn)讓，房開企業(yè)單獨(dú)作價(jià)轉(zhuǎn)讓其永久使用權(quán)，按銷售開發(fā)產(chǎn)品繳納增值稅。對于出售沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車位，雖然購買方并未取得完全的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)，但本著實(shí)質(zhì)重于形式的原則，并從尊重交易雙方習(xí)慣出發(fā)，可暫按照出售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處理。
（三）地下車位移交給業(yè)主，無償移交給業(yè)主使用，作為公共配套處理，不視同銷售，成本記入公共配費(fèi)用，進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣。
▌稅事一：單獨(dú)作價(jià)地下車位作為可售面積扣除土地價(jià)款
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
（二）單獨(dú)作價(jià)，是指為單獨(dú)簽訂銷售或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的合同，并收款價(jià)款或永久使用費(fèi)。
（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，包括單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
（四）地下車位的銷售或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，則應(yīng)按“當(dāng)期允許扣除的土地款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）*支付的土地使價(jià)款”公式計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款。
