租房子住得不舒服，韋女士將自己的房東告上了法庭，要求解除合同退還押金;
租鋪面做得不順心，王先生將出租方推上被告席，并提出了多項(xiàng)要求。
法院仔細(xì)審理這兩起糾紛后，認(rèn)為是韋女士和王先生這兩個(gè)租戶的要求無理，駁回了他們的訴訟請(qǐng)求。
律師提醒，租賃糾紛時(shí)有發(fā)生，租戶在依法維權(quán)之前，應(yīng)該先認(rèn)清楚自己的權(quán)利和義務(wù)，并注意保存相關(guān)的證據(jù)，以免走“冤枉路”。
中途要求退房 租戶被判違約
2009年12月底，韋女士在某大廈租了一套住房，家具家電齊全，每月租金1500元，根據(jù)租賃合同，她還向房東交了3000元押金。
韋女士向法院起訴說，入住該房的當(dāng)天晚上，她就發(fā)現(xiàn)房中熱水器的熱水僅夠洗碗用，當(dāng)時(shí)正是冬天，她根本不能用熱水洗澡。她打電話給房東王某要求更換熱水器，但王某不同意。沒幾天，王某又通知她不允許在房內(nèi)做飯，以免弄臟房子。她認(rèn)為如果不能洗澡又不能做飯，房子根本無法滿足她的居住要求，于是和王某理論起來。
今年3月28日，她要求王某退還押金、解除合同，王某卻私自換掉了房門鎖，并稱是她違約在先，不退押金。爭吵中，王某報(bào)了警，警方調(diào)解后王某還是不同意退押金。
韋女士認(rèn)為，王某的行為屬于擅自解除合同，已經(jīng)違了約。她請(qǐng)求法院解除雙方的租賃合同，判令王某退還她的3000元押金，并向她支付違約金3000元。
房東王某說，雙方的租賃合同期限是一年，韋女士住了不到3個(gè)月，就突然打電話說要中途退租，并且不再按約交房租，還進(jìn)行言語威脅，她見狀只好同意解除合同，之后叫來換鎖師傅換鎖。至于韋女士說她的熱水器不能滿足洗澡需要，那純粹是韋女士自己不會(huì)用。她的電熱水器是從正規(guī)商場買來的合格產(chǎn)品，有7檔功能，能滿足春夏秋冬四季的洗澡需要。她的房子里各類家具家電齊全，韋女士入住前她曾一一演示過，她也從未說過不允許做飯的話。王某認(rèn)為是韋女士無意繼續(xù)承租，違約在先，所以她不該退押金。
法院在11月19日作出的一審判決認(rèn)為，雙方之間的租賃合同合法有效，雙方均應(yīng)遵守，房東王某應(yīng)保證房屋符合約定用途，租戶韋女士應(yīng)當(dāng)按約支付租金。韋女士稱王某提供的熱水器不能用于洗澡、王某不同意她在房內(nèi)做飯，但她沒有提交相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，法院不采信。雙方約定的租賃期限為一年，韋女士未到時(shí)間就明確表示不愿意繼續(xù)租賃，并要求王某退回押金，但未取得王某的同意。韋女士將房內(nèi)物品陸續(xù)搬出，且不再按期交租金，其行為已構(gòu)成違約。在這種情況下，房東王某有權(quán)解除雙方的租賃合同，她前去更換房門鎖正是行使解除權(quán)的行為，并不構(gòu)成違約。同時(shí)，根據(jù)雙方合同約定，韋女士中途擅自退租，王某可沒收韋女士的押金。法院據(jù)此駁回了韋女士的訴訟請(qǐng)求，訴訟費(fèi)自擔(dān)。
合同約定明確 無理要求碰壁
最近，某汽配店老板王某也因?yàn)樽怃伱娴氖拢鲎夥紧[到了法庭上。
王某說，他在2008年1月1日跟某公司簽訂租賃合同，租用該公司名下某汽配城的一間鋪面做經(jīng)營。當(dāng)時(shí)，某公司稱鋪面面積有106平方米，還說到時(shí)會(huì)提供房產(chǎn)部門的面積證明給他看，但他至今都還沒看到。由于該公司準(zhǔn)備不足，這家汽配城一直到當(dāng)年的11月1日才正式對(duì)外營業(yè)，這給他造成了巨大損失。此外，該公司還在他商鋪門口著手設(shè)立專用停車位對(duì)外出租，導(dǎo)致他無法經(jīng)營。
王某認(rèn)為某公司的行為損害了他的合法權(quán)益，他請(qǐng)求法院判決某公司按鋪面的合同面積的90%計(jì)算租金，租期從2008年11月1日起算，兩年內(nèi)不得增加租金，取消在他門口設(shè)立的專屬停車位，另外再賠償他損失1萬元。
某公司辯稱，雙方的租賃合同中已經(jīng)明確約定了租賃期限以及租金的計(jì)算方式和變更方法，因此王某的請(qǐng)求根本沒道理，他所說的損失也不知從何而來，不應(yīng)得到支持。
法院在11月中旬作出的判決認(rèn)為，王某和某公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同書》是雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。雙方簽合同時(shí)鋪面已存在，王某經(jīng)實(shí)地察看后自愿與某公司簽訂租賃合同，應(yīng)視為他認(rèn)可了租賃面積及租金標(biāo)準(zhǔn)，所以他要求按合同面積的90%計(jì)算租金沒有依據(jù)。由于雙方約定的租賃期限僅為一年，這期間租金原本就不漲，所以王某要求某公司兩年內(nèi)不得增加租金也沒有依據(jù)。王某稱汽配城遲延開業(yè)對(duì)他造成了損失，但他并沒有證據(jù)證明損失來源，而且某公司已經(jīng)免收了2008年11月1日以前的租金，所以這項(xiàng)請(qǐng)求法院也不支持。
至于鋪面門前的專屬停車位，則是某公司針對(duì)汽配城的所有商鋪而設(shè)立的，屬于市場的公共配套設(shè)施，有利于市場的整體運(yùn)營，而且合同規(guī)定王某可以優(yōu)先租用，這并不影響他的經(jīng)營，因此他要求取消停車位也沒有依據(jù)。
鑒于某公司已認(rèn)可租賃期可以從2008年11月1日起算，法院判決支持了王某的這項(xiàng)請(qǐng)求，但駁回了他的其他請(qǐng)求。
合同清楚明白 糾紛自然會(huì)少
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近年來由于租賃房屋而產(chǎn)生的糾紛時(shí)有發(fā)生，前不久，李女士就因?yàn)檠航鸬氖潞头繓|撕破了臉，所幸經(jīng)過法官耐心做工作，她拿回了大部分押金;租戶鄭先生因?yàn)闆]有按合同約定及時(shí)交房租，被房東中止了合同，并沒收了6000元押金，打官司也沒有得到支持;而某區(qū)的一位房東則在租期內(nèi)把房子轉(zhuǎn)租給了別人，結(jié)果被法院判決雙倍賠償租戶的押金……
法官告訴記者，租賃糾紛常因押金、漲租、轉(zhuǎn)租等問題引起，而引起問題的根本原因則是雙方在事前的約定不夠明確，或雙方的理解有分歧。
那么，人們?cè)谧庥梅孔訒r(shí)如何才能避免糾紛呢?
律師指出，租戶因租用房屋與房東之間形成租賃合同關(guān)系，雙方的權(quán)利和義務(wù)主要通過合同來約定的，因此，無論租房時(shí)間長短、無論對(duì)方是熟人還是陌生人，都最好簽訂一份書面的合同，這是保護(hù)自己合法權(quán)益的前提。
但僅有合同還不夠，合同中還必須有詳細(xì)、明確的約定，這主要包括：
明確房屋的用途、租賃期限、租金價(jià)格、漲租方式及付款方式;
明確房屋的現(xiàn)狀，包括墻體、門窗是否完好，房內(nèi)家具家電有哪些、是否能正常使用，水電氣暖是否能滿足需要、壞了由誰維修等等;
明確是否允許轉(zhuǎn)租，一般情況下，承租人只有房屋的使用權(quán);
有些承租人在使用房屋時(shí)，會(huì)根據(jù)需要對(duì)房子進(jìn)行裝飾裝修，合同中一定要寫明對(duì)裝修的注意事項(xiàng)，并約定到期后裝修物該如何處理等。
最后，至關(guān)重要的是，合同中一定要寫清楚雙方在情況下構(gòu)成違約、違約后該承擔(dān)什么責(zé)任以及提前終止、解除合同的條件。
律師表示，對(duì)于某些條款的表述，尤其是一些格式合同，雙方的理解可能會(huì)有差異，因此，自己心中有疑問的地方或者特別在乎的問題，一定要在訂合同時(shí)就問清楚，標(biāo)注明確。一份清楚明白的合同，是避免糾紛的最好武器。
鑒于上述兩個(gè)案例的教訓(xùn)，律師還提醒人們，在簽訂合同之前應(yīng)該先考察清楚租賃房屋的基本狀況，比如房子是房東出租的還是別人轉(zhuǎn)租的，房屋的產(chǎn)權(quán)證號(hào)、面積大小及旁邊是否存在不利于租用的狀況等等;若是轉(zhuǎn)租的房子，還應(yīng)該有房東同意轉(zhuǎn)租的書面意見。
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