案例一：戴某訴蘇州某國際公司房屋買賣預約合同定金糾紛案
2004年4月18日，原告戴某與被告江蘇省蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)某國際城市發(fā)展有限公司簽訂《都市花園天域住宅定購協(xié)議》一份。約定：原告購買被告住宅一套;簽約時交納定金50000元，若原告在規(guī)定簽約日之前放棄物業(yè)購買權或者到期不簽約，定金不予退還，若被告在規(guī)定簽約之日前將該房屋賣于他人，則雙倍返還定金。當日，原告交納50000元定金，被告通知原告于2004年4月25日簽訂商品房預售合同。4月25日原告到被告處洽談，但未能簽定預售合同。5月7日，原告在被告處以書面方式提出：“要求所購房屋裝修標準與樣板房一致，并需刪除預售合同中‘樣板房僅供參考、某國際保留最終解釋權’等條款，被告不能給予明確答復，需另擇日簽約。”被告銷售人員在該書面材料上寫明“該客戶意見已收到。”5月9日，被告通知，因原告未在4月25日到被告處簽訂預售合同，已違反定購協(xié)議，所交定金予以沒收。雙方交涉未果，原告以被告另售他人為由提起訴訟，請求雙倍返還定金。訴訟中，雙方對4月25日未能簽約的原因說法不一：原告稱，買房是家庭大事，要等丈夫5月7日從香港回來后再簽，被告同意延期，當日也未出示合同文本，簽約活動也被取消，因此不存在違約;被告則稱，原告當日試圖壓低房價，無論是壓價格還是要求延期，都是變更定購協(xié)議中的已確定內容，屬于到期不簽約。
一審法院認為：按照定購協(xié)議，雙方當事人承諾4月25日簽訂商品房預售合同，定金是履行這一承諾的擔保。原告應當在4月25日到被告處協(xié)商簽訂商品房預售合同。被告否認原告有訂約行為，原告不能證明其當日實踐了簽訂合同的承諾，故應當承擔違約責任，既無權要求返還定金，更不得要求雙倍返還，故駁回原告訴訟請求。原告不服而提起上訴。二審法院認為：定購協(xié)議系相對于正式預售合是本約合同的預約合同，其作用及意義在于促使當事人公平、誠信磋商，以達成正式、完備的本約。在無悖于公平原則情況下磋商不成，或因不可歸責于雙方當事人的原因未能訂立本約，則不存在違約，預約合同相應解除，如附定金擔保的，已付定金應予返還。本案雙方當事人于4月25日、5月7日進行商品房預售合同的訂約磋商但未達成一致，一方當事人主張對方違反預約合同以至訂約不成的，應承擔相應舉證責任，但雙方均無證據(jù)證實因對方違反預約。雙方當事人均履行了訂約行為，對本約訂約不成的原因，雙方都不能舉證，應合理推定為磋商不成。故二審法院判決：撤銷一審判決;被上訴人于判決生效后三日內返還上訴人定金50000元。(人民法院公報2006年卷第8期)
二、顏呈靈訴蔡婀娜房屋買賣合同糾紛案
2005年9月4日，原告顏呈靈欲購買被告蔡婀娜房產一棟，雙方商定房價為41萬元。當日，原告支付定金5萬元，被告收據(jù)載明“茲收到顏呈靈先生的購房款人民幣定金伍萬元。……房產一棟以人民幣肆拾壹萬正轉讓給顏呈靈先生、待定立字據(jù)后、即日把余額房款人民幣叁拾陸萬應即日付清。我當把房屋產權證二本付出”。事后，被告曾兩次通知原告之妻要求原告購房，原告之妻表示不再購買。2005年10月26日，原告將單方草擬的房屋買賣合同1份郵遞于被告。2005年10月28日，被告采用函件形式告知原告，其不接受原告單方草擬的房屋買賣合同。函件載明：“關于房屋買賣合同書應在雙方當事人當面協(xié)商簽訂方生法律效力。你單方草擬的房屋合同書所列的條款我不能接受。至于你要求10月29日雙方簽訂該房屋買賣合同書我同意，按2005年9月4日我們雙方的約定，我蔡婀娜收到你定金伍萬元整，收據(jù)已詳細說明清楚該房屋交割過程，限你10月31日為止，逾期不來視你單方違約，沒收定金伍萬元整”。原告于2005年10月31日提起訴訟，請求被告返還購房款5萬元。
一審法院認為：房屋買賣合同尚處于磋商階段，因分歧較大沒有達成房屋買賣合同。定金是擔保合同的一種，只能是依附主合同而存在，本案作為主合同的房屋買賣合同尚未成立，也就不存在定金問題，原告交付的50000元只能認定為欲購房屋的預付款。被告在房屋買賣合同尚未成立之時，以原告單方違約為由扣留購房預付款，沒有事實和法律依據(jù)，應予返還，原告的訴訟請求應予支持。被告不服提起上訴。二審法院認為：當事人在2005年9月4日達成房屋買賣意向，但尚未簽訂正式的房屋買賣合同，上訴人先行收取的定金屬于立約定金。此后，被上訴人之妻兩次在表示不再購買該房屋;被上訴人寄出《房屋買賣合同書》雖然表明仍愿意購買該房屋，但該合同系單方草擬，且部分條款內容明顯違反了2005年9月4日交付定金時的雙方約定。上訴人在復函中仍表示同意按照雙方原先約定簽訂房屋買賣合同，并限期至2005年10月31日，但被上訴人仍沒有與上訴人簽訂合同，而是選擇起訴。被上訴人作為給付定金一方拒絕簽訂主合同，無權要求收受定金的一方返還定金，故判決：撤銷一審判決;駁回被上訴人的訴訟請求。(人民法院案例選第57期)
邢律師評析：
房屋買賣合同未能訂立，定金如何處理?協(xié)商未果，交付方提起訴訟。此處涉及的法律問題有：1、定金性質與作用;2、適用定金罰則的條件;3、如何理解“不可歸責于當事人雙方的事由”。
認購協(xié)議與房屋買賣合同是預約與本約關系，預約合同當事人負有就訂立本約進行磋商，以最大誠信促使本約締結的義務。認購協(xié)議訂立之同時，買方通常交付一定數(shù)額定金。《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理”。筆者認為：定金從屬于認購協(xié)議，性質屬于違約定金，一方違反認購協(xié)議，如不在約定時限內到約定地點磋商、擅自改變已決條款、違背誠信原則進行惡意磋商等導致買賣合同未能簽訂的，應當適用定金罰則。上述兩份生效判決均認定定購協(xié)議和購房意向合法有效，當事人負有在約定日期就訂立買賣合同進行磋商的義務。但案例二中的買方交付定金后，兩次表示不再購買房屋，單方制定的買賣合同擅自改變交付定金時的已商定內容，且在賣方通知的日期內拒絕磋商和訂立合同，因其原因造成未能簽訂正式房屋買賣合同，故適用定金罰則。
