房?jī)r(jià)的持續(xù)高位，產(chǎn)生了不少針對(duì)房屋買賣合同是否有效的糾紛案件
在城市房地產(chǎn)需求增加的同時(shí)，房屋買賣糾紛也逐年遞增。在崇文區(qū)法院近期審理的房屋買賣糾紛案件中，要求認(rèn)定房屋買賣合同效力的案件，占了很大部分。
房子賣賤了稱無(wú)權(quán)處分
理由不足法院不予支持
案例：包某居住的房屋被拆遷后，他同某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了《危舊房改造回遷購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，約定：包某購(gòu)買一套一居室回遷房。包某委托某房屋中介機(jī)構(gòu)，與錢某簽訂房屋買賣合同。此時(shí)，該回遷房仍處于建設(shè)施工階段，包某尚未取得該房的所有權(quán)。
后來(lái)，在錢某辦理完房屋過(guò)戶登記手續(xù)后，包某以自己賣房當(dāng)時(shí)并未取得房屋所有權(quán)，屬無(wú)權(quán)處分行為為由，要求法院認(rèn)定該房屋買賣合同無(wú)效。此時(shí)，房?jī)r(jià)已上漲了不少。
分析：“無(wú)權(quán)處分行為”是指無(wú)權(quán)處分人以自己名義，對(duì)他人的權(quán)利標(biāo)的（如房屋）進(jìn)行處分的行為，如果事后經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，則該處分行為有效；如果事后權(quán)利人拒絕追認(rèn)，則該處分行為自始無(wú)效。
就本案而言，包某雖然當(dāng)時(shí)還未取得該回遷房屋的所有權(quán)，但由于有《危舊房改造回遷購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，并且雙方在合同中約定包某在取得產(chǎn)權(quán)后，協(xié)助錢某辦理房屋過(guò)戶登記，因此這個(gè)房屋買賣合同實(shí)際是附生效條件的合同（條件就是包某取得房屋產(chǎn)權(quán)），當(dāng)條件成立時(shí)，該合同就應(yīng)當(dāng)生效。現(xiàn)在此條件已經(jīng)成立，錢某也已辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，包某再以自己當(dāng)時(shí)未取得房屋所有權(quán)、無(wú)權(quán)處分為由，要求認(rèn)定所簽合同無(wú)效，理由不足。因此，法院對(duì)包某的要求不予支持。
房屋中介未取得授權(quán)
與買房人簽合同無(wú)效
案例：房屋所有權(quán)人李某委托吳某代為辦理房屋買賣事宜，向吳某出具了授權(quán)委托書(shū)，并辦理了委托公證。吳某同時(shí)又是某房屋中介機(jī)構(gòu)的法定代表人。吳某便以房屋中介機(jī)構(gòu)的名義、而不是以自己的名義，“代表”李某同買房人陳某簽訂了房屋買賣合同。后來(lái)，李某起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)該房屋買賣合同無(wú)效。
分析：上述委托合同的雙方當(dāng)事人，分別是李某和吳某，而不是李某和吳某所在的房屋中介機(jī)構(gòu)。吳某根據(jù)委托合同，取得買賣房屋的代理權(quán)，但是吳某擔(dān)任法定代表人的該房屋中介機(jī)構(gòu)，并不因此而取得代理權(quán)。要取得代理權(quán)必須經(jīng)委托人授權(quán)，該房屋中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)委托人授權(quán)與他人簽訂房屋買賣合同的行為，構(gòu)成無(wú)權(quán)代理，因此該合同無(wú)效。
買房人陳某在買賣價(jià)值巨大的房產(chǎn)時(shí)，理應(yīng)盡到高度的注意義務(wù)，卻把李某給吳某的授權(quán)委托書(shū)等同于是給吳某任法定代表人的房屋中介機(jī)構(gòu)，沒(méi)有盡到高度注意義務(wù)。
共有房屋分割并進(jìn)行公證
未變更產(chǎn)權(quán)無(wú)法單獨(dú)出售
案件：張某等四人共同共有10間房屋，1993年房屋共有人共同到公證處進(jìn)行公證，將該10間房屋做了分割，其中張某獲得東房?jī)砷g，但四人一直未對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變更登記。1997年，張某將公證書(shū)上所載明的屬于自己的兩間房屋賣于秦某，雙方也沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)，秦某搬進(jìn)房屋已連續(xù)居住了10年。2007年，其余三名共有人訴至法院，認(rèn)為張某處分共有財(cái)產(chǎn)未征得他們同意，損害了他們的利益，要求法院確認(rèn)張某與秦某的房屋買賣合同無(wú)效。
分析：四位房屋共有人通過(guò)公證的形式，對(duì)原共有的房產(chǎn)進(jìn)行劃分的行為，實(shí)際上是他們內(nèi)部對(duì)共有房屋進(jìn)行了分割，但是因?yàn)闆](méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，根據(jù)《物權(quán)法》的不動(dòng)產(chǎn)登記和公示公信兩項(xiàng)原則的規(guī)定，該房屋的產(chǎn)權(quán)對(duì)外仍然處于共有狀態(tài)。因此，本案中張某將公證書(shū)上所載明的屬于自己的兩間房屋，賣于秦某的行為，是屬于無(wú)權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn)，張某在出售時(shí)須征得其他共有人的一致同意或售后追認(rèn)。本案其他共有人已提出異議，表示不予追認(rèn)，則房屋買賣合同自始無(wú)效。買房人秦某以合法有效的“公證書(shū)”來(lái)抗辯，公證書(shū)本身是合法有效的，但不能對(duì)外作為共有房屋產(chǎn)權(quán)分割的依據(jù)。
如果原共有人辦理了變更登記手續(xù)，每一個(gè)原共有人因此獲得了相應(yīng)房屋的所有權(quán)，原房屋共有關(guān)系消滅。這種情況下，張某將屬于自己的兩間房屋賣于他人，就屬于合法處分自己財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只要該兩間房屋與其他房屋不存在相互配套使用、或者分開(kāi)使用會(huì)嚴(yán)重影響其他原共有人利益的，則其他原共有人不再享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，張某賣房也就無(wú)需征得他們同意。
離婚一方出售共有房屋
善意買房人簽合同有效
案例：張某（男）和李某（女）于1998年結(jié)婚，育有一子。1999年兩人以夫妻名義買了一套兩居室房子，但房產(chǎn)證上只登記張某一個(gè)人的名字。2006年，張某和李某協(xié)議離婚，考慮到將來(lái)把房子給孩子，雙方?jīng)]有對(duì)房屋的歸屬進(jìn)行處理。2007年11月，張某以60萬(wàn)元將房屋賣給家在外地的秦某。李某得知后，將張某和李某訴至法院，要求確認(rèn)他們之間的房屋買賣合同無(wú)效。
分析：這類案件應(yīng)區(qū)分不同情況而定。本案正好發(fā)生在《物權(quán)法》實(shí)施之后不久，該法第106條規(guī)定，如果李某能證明買房人秦某明知該房屋系張某和李某的共有財(cái)產(chǎn)，或者秦某以明顯低于市價(jià)獲得該房產(chǎn)，或者此時(shí)秦某尚未辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，只要以上三種情況中有一種存在，李某的請(qǐng)求均會(huì)獲得法院的支持，判該買賣合同無(wú)效。當(dāng)然，如果買賣合同無(wú)效是因?yàn)閺埬彻室怆[瞞真相導(dǎo)致，秦某可以另行起訴要求張某承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任或其他賠償責(zé)任。但本案中，秦某是外地人，事先并不知情該房屋系張某和李某的共有財(cái)產(chǎn)，同時(shí)也以合理的價(jià)格購(gòu)得該房，并辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，李某的請(qǐng)求就不能獲得法院支持。
法官提示：買賣房屋要有兩個(gè)意識(shí)
人們急于買賣房屋時(shí)，往往會(huì)忽視法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)一般人來(lái)說(shuō)，買房是一輩子的大事，因此在買房時(shí)，應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)意識(shí)：
一是法律意識(shí)。多了解我國(guó)關(guān)于房屋買賣的法律法規(guī)，特別是要搞清楚買賣合同成立生效和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之間的關(guān)系。
