在銷售市場，商品房的預(yù)售是一項重要的制度，但因房屋并不是現(xiàn)房，即使購房者已交付了款項，也無法有效控制所購買的房屋。一旦房屋的售價大幅度飆升，開發(fā)商有時會單方面撕毀之前的認(rèn)購協(xié)議，將房屋高價另行出售。 劉某律師現(xiàn)用一個典型案例揭示，即使是認(rèn)購協(xié)議，若因開發(fā)商違約導(dǎo)致購房者無法獲得所購買的房屋，則開發(fā)商應(yīng)賠償購房者的房屋差價等既得利益的損失。
簽訂了書面認(rèn)購協(xié)議開發(fā)商又將房子另行出售
2004年7月，黃先生看好了某開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)中的一套房屋，為此，黃先生與開發(fā)商簽訂了書面的《商品房認(rèn)購協(xié)議》，房屋預(yù)售價為每平方米2980元;合同中付款時間約定，2004年10月1日之前，黃先生交付購房款人民幣10萬元，剩余的購房款在房屋交付之前結(jié)清;交房時間在2005年5月31日之前。協(xié)議經(jīng)過雙方簽字或蓋章，并經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記備案后生效。
合同簽訂后，某開發(fā)商的工作人員在該協(xié)議上注明“房款定金5萬元已收取”，2004年9月3日，開發(fā)商通知黃先生稱“由于公司原因，你所定的我公司房屋不能如期開工建設(shè)，竣工交付日期無法確定，為此，合同中規(guī)定的你再支付5萬元房款請暫時不要支付，具體支付時間，另行通知。 ”但之后，開發(fā)商一直未與黃先生簽訂《商品房買賣合同》，并多次要黃先生將之前的法律文本交回，遭到黃先生的拒絕。后來，黃先生發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商于2007年下半年就取得了預(yù)售許可證明，并于2008年10月將該房屋另行出售給了劉某，并辦理了合同登記備案手續(xù)，發(fā)票顯示該房屋的售價為每平方米7200元。
買房人起訴開發(fā)商 要求賠償房屋巨額差價
在交涉無果的情況下黃先生起訴了開發(fā)商，請求法院判令開發(fā)商返還定金5萬元，并賠償其經(jīng)濟損失給付388999.6元。在法庭上，開發(fā)商抗辯認(rèn)為，其與黃先生僅簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》，而并沒有簽訂《商品房買賣合同》，因此，被告僅應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，而原告主張的是按有效合同的違約責(zé)任理論來計算損失賠償額，其訴訟請求沒有法律依據(jù)。
其次，原告要求被告賠償?shù)膿p失是合同價格與該房屋現(xiàn)市場價格之間的差額，這是一種期待利益。原告早知道該房屋不能辦理合同登記備案手續(xù)，卻惡意拖延至現(xiàn)在才向被告主張高額房屋差價，目的是通過訴訟手段牟取高額不正當(dāng)利益，故其訴訟請求不應(yīng)該獲得法律支持。再次，被告公司工作人員擅自在原告合同上記載“房款定金5萬元已收取”系工作人員個人行為，若被告收取則一定應(yīng)有正式收據(jù)，故其后果應(yīng)由工作人員個人承擔(dān)，與被告無關(guān)。
開發(fā)商惡意阻止合同生效 買房人既得利益最終獲得支持
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案所涉商品房認(rèn)購協(xié)議須同時具備如下兩個條件方能生效：一是取得預(yù)售許可證明，二是到房產(chǎn)部門辦理登記備案。開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后未按法律規(guī)定和合同約定去辦理登記備案手續(xù)，也不提示合同相對人可去辦理登記備案，開發(fā)商的行為屬不正當(dāng)阻止合同生效條件的成就，應(yīng)視為該條件已成就，合同因此生效。另外，黃先生已交付了5萬元定金的主要義務(wù)，且開發(fā)商已接受，故合同成立并生效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同當(dāng)事人一方違約給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)包括期待利益，即根據(jù)合同履行后獲得利益，故被告應(yīng)賠償黃先生因合同不能履行所造成的損害。因合同有被告的公章，并且是被告的工作人員書寫了5萬元定金已收取的字樣，故工作人員的行為構(gòu)成對被告的意見代理，5萬元定金應(yīng)予以返還。最終，法院判決支持了黃先生的全部訴訟請求。
■律師提醒
劉某律師介紹說，在《合同法》司法解釋(二)施行后，通常情況下，只要能確定當(dāng)事人名稱或姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同已成立，而《商品房認(rèn)購協(xié)議》是《商品房買賣合同》的前提與基礎(chǔ)，若一方違約，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。若一方利用其優(yōu)勢地位惡意阻止條件的成就，則根據(jù)“惡意不受保護”的原則，應(yīng)認(rèn)定該條件已成就，這樣有利于保護處于弱勢一方的合法權(quán)益。
劉某認(rèn)為，我國違約損害賠償適用填補原則，若預(yù)售合同得到順利履行，則買方應(yīng)當(dāng)獲得履行利益，即購房者現(xiàn)在購買同樣房屋所支付的價款與合同約定的價款的差價屬既得利益范疇。因此，購房者務(wù)必應(yīng)妥善保管好與開發(fā)商之間往來的所有法律文書，以備不時之需。工作人員書寫了5萬元定金已收取的字樣，故工作人員的行為構(gòu)成對被告的意見代理，5萬元定金應(yīng)予以返還。最終，法院判決支持了黃先生的全部訴訟請求。
