二手房過(guò)戶手續(xù)怠于辦理，到手的房子飛走了。近期，張女士就遇到了這樣的麻煩事。“房子屬于全額一次性付款，收據(jù)、合同都在，法院怎么能強(qiáng)制執(zhí)行呢?”張女士不解，打進(jìn)維權(quán)熱線0871-4155246進(jìn)行咨詢。
【事件回放】
簽訂了買賣合同 未辦過(guò)戶交易手續(xù)
張女士在澳大利亞工作，為了改善父母的居住環(huán)境，在2007年回國(guó)期間，看中了一套二手房，和房東陳先生確定了房屋價(jià)格等內(nèi)容后，雙方簽訂了房屋買賣合同。此后，張女士一次性付清所有房款并辦理交房手續(xù)后，便公證授權(quán)委托其父親辦理后續(xù)過(guò)戶交易手續(xù)，隨即便匆忙返回澳大利亞。可不久后，便接到父親突發(fā)疾病辭世的噩耗，房屋過(guò)戶的事情就此擱淺，其母也一直住在該房屋相安無(wú)事。可不久前，張女士得知該房屋要被法院執(zhí)行拍賣，才知道房東陳先生在與其簽訂合同后不久，便以該套房產(chǎn)作為抵押物，為朋友向銀行貸款40萬(wàn)元作了擔(dān)保，而后未能還款被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
【律師解答】
買賣合同有效 但抵押財(cái)產(chǎn)無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)
“該房屋買賣系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，買受人已按照約定支付完所有
房?jī)r(jià)款，出賣人亦對(duì)該房屋進(jìn)行了交付，且買受人在房屋交付后長(zhǎng)期居住并使用該房屋至今，故該買賣合同為有效合同。”云南正昱律師事務(wù)所王楓認(rèn)為。
但同時(shí)王楓也表示，雖然該合同有效，但并未進(jìn)行登記，不具有公示公信力，外人無(wú)法得知買賣事實(shí)，只能以登記情況為準(zhǔn)，現(xiàn)階段要求對(duì)方履行辦理過(guò)戶義務(wù)也不能實(shí)現(xiàn)，而因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為生效要件，故其不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，此時(shí)第三人的擔(dān)保物權(quán)，也就是本案中的抵押權(quán)優(yōu)先于雙方基于買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)的法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》《擔(dān)保法》之相關(guān)規(guī)定，抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。故在抵押權(quán)消滅前，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，該房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)不得辦理過(guò)戶手續(xù)，除非張女士代為償還債務(wù)或債務(wù)人自己清償債務(wù)。
【律師法律顧問(wèn)提醒】
房地產(chǎn)買賣是高風(fēng)險(xiǎn)交易行為 加強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)
王楓提醒，房地產(chǎn)買賣是一個(gè)涉及高標(biāo)的、高風(fēng)險(xiǎn)、高專業(yè)的一種綜合交易行為，購(gòu)房者一定要對(duì)買賣中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，并要有足夠的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)交易的各個(gè)過(guò)程及環(huán)節(jié)要及時(shí)進(jìn)行了解咨詢和跟蹤，或提前聘請(qǐng)律師進(jìn)行房屋全程陪購(gòu)避免風(fēng)險(xiǎn)，任何僥幸的行為都有可能造成重大經(jīng)濟(jì)損失。
【舉案說(shuō)法】
一房?jī)少u 并非先買者先得
案例：孫小姐看中了一套二手房，和房主說(shuō)好價(jià)錢后簽訂了房屋買賣合同，孫小姐也支付了購(gòu)房款，原房主將房子交給了她，并允諾盡快為其辦理房屋登記手續(xù)。然而某日，有一位姓張的先生說(shuō)，房子是他的。孫小姐經(jīng)過(guò)打聽得知，原來(lái)原房主將該房賣給她之后又賣給了張先生。
孫小姐想：明明是自己先簽訂的房屋買賣合同，先買先得，于是一紙?jiān)V狀將房主告上了法庭，要求立即辦理房屋登記手續(xù)。然而，法院的判決卻讓孫小姐傻眼：房屋產(chǎn)權(quán)由張先生取得，原房主返還孫小姐的購(gòu)房款。
律師說(shuō)法：房子過(guò)戶完 才能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓效力
“不動(dòng)產(chǎn)買賣需要辦理過(guò)戶手續(xù)后才能發(fā)生轉(zhuǎn)讓效力，這是符合我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的，即使購(gòu)房人簽訂了房屋買賣合同，但如果不及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)還是不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。在這種情況下賣方再次轉(zhuǎn)讓房屋，并辦理過(guò)戶手續(xù)，買方就只能要求返還購(gòu)房款，并賠償損失。”王楓提醒，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)的變動(dòng)需要履行產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，房屋買賣合同產(chǎn)生的只是合同相對(duì)人之間的債權(quán)，而物權(quán)卻沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋的時(shí)候，切記一定要去房地產(chǎn)相關(guān)部門親自辦理相關(guān)手續(xù)，免得日后發(fā)生糾紛。
交房時(shí)是否應(yīng)交齊其他費(fèi)用
張女士：最近，我買的房子交房了，但開發(fā)商要求我們必須要先繳納契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)，才能拿到鑰匙，這樣是否合理?
答：根據(jù)新的《商品房買賣合同》示范文本，開發(fā)商可以與購(gòu)房人在《商品房買賣合同》中約定購(gòu)房過(guò)程中稅費(fèi)的代繳納。如果購(gòu)房人已經(jīng)和開發(fā)商事先在《商品房買賣合同》中有約定，則應(yīng)當(dāng)按照約定履行;如果雙方?jīng)]有約定的，按照法定執(zhí)行，契稅的交納時(shí)間，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)繳納。
婚后買房要成為男方的單方財(cái)產(chǎn)怎么辦?
蘇女士：兒子已經(jīng)在去年結(jié)婚，現(xiàn)在，我們打算為其買一套住房，但又不希望房產(chǎn)證上有兒媳的名字，我們?cè)撛趺崔k?
答：婚后父母出資為兒子買房，并贈(zèng)與兒子，不贈(zèng)與兒媳。房款是父母出的，房產(chǎn)證辦理時(shí)候也直接辦兒子的名字，訂立贈(zèng)與協(xié)議時(shí)注明父母的意愿是只贈(zèng)與兒子一人，不作為兒子與兒媳的共有財(cái)產(chǎn)。
