去年4月國家“限購令”出臺，導致市民吳小姐和陳先生關于羅湖的一套住房買賣合同流產。買房者陳先生稱自己屬非深戶，因“限購令”無法取得銀行貸款;賣房者吳小姐則認為因為陳先生擔心房價會跌，故以“限購”為借口違約，遂將其告上法庭，索賠20萬元違約金。羅湖法院一審雙方都不存在違約行為，吳小姐應退還陳先生定金2萬元。吳小姐不服而上訴。昨日，此案在市中級法院二審開庭。
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賣方向買方索賠違約金20萬
2010年4月11日，吳小姐和陳先生在中介撮合下，簽訂了《二手房買賣合同》，約定將吳小姐位于羅湖的一套住房以99萬元的價格出售給陳先生。雙方還約定：買房者陳先生支付定金2萬元，并在同月21日之前將首期款支付到指定監管銀行的賬戶中，并向按揭銀行提交按揭申請資料。如果買方沒有按合同約定的期限履行義務超過5日，賣方可以解除合同，并要求對方按照轉讓成交價的20%支付違約金，或沒收買方已支付的定金。
當日陳先生支付了定金2萬元，并向廣東發展銀行田貝支行申請按揭貸款。同年4月26日，吳小姐和陳先生還簽訂了《房地產資金委托監管協議》，陳先生將首期購房款25萬元存入該銀行進行監管。但陳先生的貸款沒有獲得銀行批準，銀行給出的理由是：同年4月17日國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對不能提供1年以上當地納稅證明或社保證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。陳先生并非深戶，也沒有提交社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。
同年7月26日，陳先生又來到中國郵政儲蓄銀行申請按揭貸款，但同樣因為“限貸令”，加上吳小姐和他對已經監管在廣發行的首期款資金轉移未能達成一致，因此陳先生仍未能取得貸款。
同年8月，吳小姐將陳先生告上法庭。她認為因為陳先生怠于辦理銀行貸款，導致合同無法履行，請求法院判令陳先生支付合同違約金共計200475元。
一審：雙方均不構成違約
一審開庭時，陳先生提出反訴，稱因吳小姐拒絕配合其解除在廣發行25萬元首期款監管，導致他無法到郵政儲蓄銀行辦理按揭貸款，請求法院判令吳小姐雙倍返還其定金4萬元，并解除目前仍在廣發行監管的25萬元首期款。
羅湖法院審理后認為，吳小姐和陳先生簽訂的《二手房買賣合同》屬有效合同。但由于陳先生并非深圳本地居民，且不能提供1年以上當地納稅證明或社保證明，因此廣發行拒絕了其貸款申請。此后陳先生又向郵政儲蓄銀行提出按揭申請，但吳小姐和陳先生不能就首期款交付問題達成新的一致意見，導致交易失敗。
在此案中，涉案房屋買賣合同中約定了買房以向銀行按揭貸款的方式支付大部分購樓款項。以此可以認定，雙方簽訂合同時存在符合當時房貸政策的合理預期，后因2010年4月17日銀行貸款政策調整，買方無法在約定的時間內取得預期貸款，可視為雙方訂立合同的基礎喪失，合同不能履行不應歸責于任何一方，買賣雙方均不構成違約，無需承擔違約責任。
該院遂作出一審判決：吳小姐應返還陳先生定金2萬元，并配合陳先生辦理在銀行的25萬元首期款資金監管解除手續。
二審：無力履約還是借口違約?
吳小姐不服一審判決，向市中院提起上訴。
她認為，即使是貸款新政出臺后，陳先生也完全符合貸款條件，因為陳先生從2009年8月開始在深圳購買社保，到2010年7月已經購買了1年的社保。同月陳先生到郵政儲蓄銀行申請按揭時，已經符合繳納1年以上社保的條件。她認為，陳先生因為貸款新政出臺后擔心房價會跌，所以故意不提供社保證明，想達到拒買房屋又不承擔違約責任的目的。陳先生即使不貸款，也有足夠能力購買該房屋，其拒不履行合同義務，已經構成違約，應該支付違約金。該房屋直到今年年初她才賣出，房價相比降低了十幾萬元，使她蒙受了損失。
陳先生則稱，他2009年8月才來深圳，其社保是后來補交的。即使是補交了，但在合同約定的履行期限內，他也沒有達到繳納社保1年的時間，因此確實因為不符合條件而無法取得銀行貸款。無論自己有無支付全部房款的能力，但合同約定是以按揭貸款的方式購房，他因國家房產新政無法取得貸款，并非自己故意違約。
法官主持了調解，但雙方未能當庭達成調解。目前，此案仍在進一步審理中
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