大半年前，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全世界最火熱的市場(chǎng)。這里的一切是如此地引人注目：上海是全世界最具活力的經(jīng)濟(jì)體中最具活力的城市，海內(nèi)外腰纏萬(wàn)貫的華人均渴望投資這里的房地產(chǎn)交易。甚至連外國(guó)人也忍不住加入了進(jìn)來(lái)：摩根士丹利參與了上海市一項(xiàng)投資額達(dá)9000萬(wàn)美元的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而美國(guó)的個(gè)體投資者也紛紛解囊投資上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
全世界似乎都想加入到這場(chǎng)游戲中來(lái)。誰(shuí)在乎投機(jī)者會(huì)不會(huì)在幾天之內(nèi)倒手買(mǎi)賣(mài)房屋呢？自2002年起，上海市房地產(chǎn)的價(jià)格以年均30%的速度迅猛遞增。
如今，上海市的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人安東尼·艾普說(shuō)：“情況發(fā)生了徹底轉(zhuǎn)變。”艾普回憶說(shuō)，想當(dāng)初如果他膽敢打電話質(zhì)疑一個(gè)新房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商便會(huì)忿忿然掛斷他的電話。但現(xiàn)如今，走投無(wú)路的開(kāi)放商卻在變換花樣地為購(gòu)房者提供各種優(yōu)惠措施，如免費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部會(huì)員卡，甚至是汽車(chē)。據(jù)艾普和其他一些經(jīng)紀(jì)人介紹，不僅僅是部分豪華住宅的價(jià)格下降了近30%，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售額也下跌了70%。
為抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，中國(guó)政府實(shí)施了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而上海則是又一個(gè)受其影響的城市。去年，北京市采取更嚴(yán)格的措施以控制消費(fèi)者貸款購(gòu)車(chē)：結(jié)果汽車(chē)市場(chǎng)大幅下滑。如今又輪到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。6月，上海市政府為了打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，針對(duì)房地產(chǎn)交易出臺(tái)了一系列稅收措施，自那時(shí)起，上海市的房?jī)r(jià)便持續(xù)下跌。
那么勢(shì)態(tài)將會(huì)如何發(fā)展呢？瑞士信貸第一波士頓（Credit Suisse First boston）的亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬認(rèn)為，結(jié)果很難預(yù)料。陶冬研究除日本以外的亞洲經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)常駐香港。他認(rèn)為，抵押貸款目前占上海銀行貸款總額的40%至50%，而上海市的房地產(chǎn)貸款額占全國(guó)抵押貸款總額的1/5。陷入困頓中的上海房地產(chǎn)業(yè)會(huì)讓已經(jīng)處于飄搖狀態(tài)的銀行業(yè)再次遭受重創(chuàng)。去年，上海市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度為14.3%，而房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到了1/4。此外，上海市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的5.4%，因此，上海房地產(chǎn)行業(yè)的困境會(huì)對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生漣漪效應(yīng)?！八鼤?huì)影響原材料、電子產(chǎn)品、保險(xiǎn)和抵押貸款市場(chǎng)的需求。而這些正是財(cái)政收入和消費(fèi)者信心的來(lái)源，”陶冬說(shuō)。
就上海市而言，地產(chǎn)銷(xiāo)售額的銳減還有可能對(duì)所謂的“推銷(xiāo)經(jīng)濟(jì)”（hustle economy）產(chǎn)生影響。近3個(gè)月以來(lái)，已有近4000家小型地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司關(guān)門(mén)歇業(yè)。那些買(mǎi)入6套住宅以期快速倒手的投機(jī)分子現(xiàn)在只能空攥著一把房屋鑰匙，他們已被空蕩蕩的房屋和銀行的巨額貸款套牢了。
外國(guó)參與者
持樂(lè)觀態(tài)度的人認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，上海市的房地產(chǎn)行業(yè)仍然值得一搏。這座擁有2000萬(wàn)人口的城市對(duì)全中國(guó)的人產(chǎn)生了強(qiáng)烈吸引力，同時(shí)它也是外國(guó)公司來(lái)華投資、開(kāi)拓市場(chǎng)的理想目的地。荷蘭商業(yè)銀行（ING Bank）、澳大利亞的Macquarie銀行以及摩根士丹利等外國(guó)公司均已向上海市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)投入了數(shù)百萬(wàn)美元。摩根士丹利公司亞太地區(qū)地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人蒂姆·格雷迪說(shuō)：“沒(méi)錯(cuò)，市場(chǎng)目前出現(xiàn)了疲軟。但是我們認(rèn)為從長(zhǎng)期角度來(lái)看，它的發(fā)展仍然是積極的，不斷前進(jìn)的城市化步伐將推動(dòng)它的發(fā)展?！痹摶鹪谏虾Ｊ凶顣r(shí)尚的新天地投資了一個(gè)名為錦麟天地的高檔住宅樓項(xiàng)目。
然而從短期來(lái)看，開(kāi)發(fā)商必須全力以赴吸引購(gòu)房者的注意力。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的大都是毛坯房，購(gòu)房者需要自己裝修，如吊頂、鋪地板、購(gòu)買(mǎi)家用電器等。但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商提供的卻是精裝修房屋，廚房、衛(wèi)生間里的陳設(shè)一應(yīng)俱全，室內(nèi)有空調(diào)，開(kāi)發(fā)商甚至還會(huì)提供成套的家具。香港瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的公司融資和開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理蒂莫西·艾迪生說(shuō)：“競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)達(dá)到白熱化的程度。”如果你現(xiàn)在愿意購(gòu)買(mǎi)瑞安公司開(kāi)發(fā)的瑞虹新城，他能以每平方米1840美元的價(jià)格出售，而就在今年3月，這里的房?jī)r(jià)還是每平方米2215美元。
每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)疲軟的時(shí)候，買(mǎi)家總會(huì)繼續(xù)持幣觀望，期望房?jī)r(jià)能夠進(jìn)一步下跌，而賣(mài)方卻不愿意進(jìn)一步做出讓步，它們擔(dān)心這樣做會(huì)加劇地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。上海市抵押貸款服務(wù)商安家集團(tuán)的首席執(zhí)行官?gòu)埿駯|說(shuō)：“資產(chǎn)折現(xiàn)力出現(xiàn)了真空。”據(jù)張旭東介紹，近幾個(gè)月來(lái)，安家公司的業(yè)務(wù)量已經(jīng)下降了80%。
那么究竟誰(shuí)會(huì)按捺不住、率先做出讓步呢？大多數(shù)觀察家認(rèn)為，應(yīng)該是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，它們會(huì)繼續(xù)降低售價(jià)直至市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退之前，由于鋼鐵、水泥、鋁等建筑材料成本的大幅攀升，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率已開(kāi)始驟跌。2003年6月，政府出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，根據(jù)該規(guī)定，國(guó)有土地將通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)而不是幕后交易的方式出讓?zhuān)伺e一經(jīng)公布，土地價(jià)格即開(kāi)始大幅上漲。
一些反其道而行之的投資者仍然在堅(jiān)守陣地。一位不愿透露姓名的美國(guó)律師在9月末以89.6萬(wàn)美元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一幢700平米的別墅?！艾F(xiàn)在是購(gòu)房的好機(jī)會(huì)，”他說(shuō)。其他人會(huì)像這位美國(guó)律師一樣采取行動(dòng)嗎？中國(guó)有句俗語(yǔ)叫“金九銀十”，也就是說(shuō)10月份會(huì)是銷(xiāo)售旺季，購(gòu)房者會(huì)在黃金周期間積極行動(dòng)。但是，如果黃金周的預(yù)言落空，中國(guó)政府也許要開(kāi)始討論如何重振市場(chǎng)信心的問(wèn)題了。對(duì)抵押貸款的購(gòu)房者而言，“一旦房?jī)r(jià)的跌幅超過(guò)了30%，其資產(chǎn)就將變?yōu)樨?fù)債”，摩根士丹利公司的資產(chǎn)分析師肯尼思·謝說(shuō)，“這可不是政府希望看到的結(jié)果”。
