隱瞞戶口遷出 致第三人戶口無法遷入
沈先生將房屋賣出后向下家管先生謊稱戶口已遷出，管先生再次出售該房時(shí)才發(fā)現(xiàn)真相，并被新房主倪先生告上法庭，為此他也將沈先生告上法庭。日前，普陀區(qū)法院兩次判決一并解決矛盾，判令沈先生向管先生支付違約金5萬元，管先生向倪先生支付違約金5萬元。
2007 年，沈先生將一套房子賣給管先生。購房合同上約定辦理過戶當(dāng)天，沈先生應(yīng)將全家人戶口全部遷出。可是，由于沈先生購買的新房沒有辦出產(chǎn)權(quán)證，戶口一時(shí)間無法遷入。為減少自己的麻煩，他向管先生謊稱戶口已遷出。粗心大意的管先生并沒有去派出所核實(shí)。直到去年3月，他又將房屋出售給倪先生時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房子里竟然有5個(gè)戶口，導(dǎo)致倪先生的戶口暫時(shí)無法遷入。
第一售房人承擔(dān)違約金
為此，倪先生將管先生告上法庭，認(rèn)為管先生應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，辦妥原有戶口的全部遷出手續(xù)，若未按約及時(shí)遷出戶口，每逾期一日應(yīng)支付總房款的萬分之五作為違約金。管先生感到委屈，又把沈先生告上法庭。
法院審理后認(rèn)為，沈先生未能按合同約定將戶口遷出，雖有一定客觀原因，但他采取消極隱瞞方式，這種行為明顯違法了合同約定，并導(dǎo)致了本無過錯(cuò)的管先生在將房屋出售后又承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任，所以沈先應(yīng)承擔(dān)管先生由于違約造成的損失。據(jù)此，法院作出上述判決。
二手房交易如何遷入戶口?
二手房交易的一般流程是，買賣雙方經(jīng)過談判同意成交以后，賣方將房屋過戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，產(chǎn)權(quán)過戶是與房款支付同時(shí)進(jìn)行的。而上戶口則并不在這一過程之內(nèi)，所以常常在交易過程當(dāng)中被忽略。
買二手房并在此落戶，需要在買方擁有了房產(chǎn)證后才能進(jìn)行處理。而由于辦證部門和戶籍部門不屬一個(gè)職能部門，所以房屋過戶、拿到房產(chǎn)證并不意味著戶口就跟著遷過來了。再者，派出所不會在房屋交易之后主動找上門來要求遷戶口。“因此，如果雙方都不留意的話，戶口問題自然不會解決，很多有關(guān)戶口的房屋買賣糾紛就是因?yàn)檫@個(gè)原因產(chǎn)生的。”
為什么戶口問題一旦被忽略就會在后續(xù)帶來不小的麻煩， “由于戶籍管理由公安部門進(jìn)行行政管理，法院無權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此，這個(gè)問題目前而言可以說解決乏術(shù)。”
戶口遷入注意事項(xiàng)
本律師建議，在簽訂二手房買賣合同時(shí)，可以在“附加條款”中注明戶口問題。買方在購買二手房時(shí)，首先可以要求賣方一起先到房屋所在地的派出所查詢房屋的戶籍狀況。其次，最好讓賣方出示戶口本，并留存復(fù)印件。通過審查賣方的戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。
在房子交易以前，最好就戶口問題約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。“買方可以要求在合同里注明，在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時(shí)，才支付需繳納的購房款。另外，買方必須與賣方就違反該項(xiàng)承諾的責(zé)任作出約定，比如一旦違約賠付多少違約款項(xiàng)等等。”明確了違約責(zé)任，就可以免除買方在損害方面的舉證責(zé)任。今后一旦遭遇此類糾紛，買方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。
