對(duì)廣受爭(zhēng)議的商品房預(yù)售制度的變革，業(yè)內(nèi)人士判斷，綜合種種跡象，在修訂城市房地產(chǎn)管理法的大背景下，恐怕不會(huì)廢除該制度，而是在現(xiàn)有基礎(chǔ)上對(duì)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)政府監(jiān)管，實(shí)行商品房“裸售”
“生而卓越，就此進(jìn)入北大清華。”這是地處北京市北四環(huán)邊上某售樓處打出的廣告，廣告牌下，尚是毛坯的外立面墻，露出一個(gè)個(gè)待裝玻璃的空窗子。
售樓員告訴《法治周末》記者，這是他們一期開(kāi)盤(pán)的唯一在售房源，沙盤(pán)上，其他樓號(hào)已掛上了醒目的紅色“售罄”標(biāo)某。
中國(guó)自實(shí)行商品房預(yù)售制度以來(lái)，看房人經(jīng)常遇到這樣的情況。
“現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，使消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，買(mǎi)的只是圖紙和沙盤(pán)上的房屋，并不是實(shí)物，風(fēng)險(xiǎn)很大。”知名房產(chǎn)律師秦某主張徹底廢除這項(xiàng)制度。
據(jù)全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)透露，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正組織力量積極開(kāi)展城市房地產(chǎn)管理法修訂工作，并已形成修改草案征求意見(jiàn)稿，其中就包括完善商品房預(yù)售制度。
城市房地產(chǎn)管理法即將修訂，商品房預(yù)售制度將走向何方?
官方或反對(duì)廢除商品房預(yù)售制度
16年前，城市房地產(chǎn)管理法實(shí)施，正式確立了商品房預(yù)售制度。實(shí)踐中，該制度弊端漸顯。改革或取消的呼聲也日漸高漲。
民革中央在一份提案中認(rèn)為，商品房預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題得不到解決，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，最后甚至還會(huì)出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。
但作為主管部門(mén)，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部更傾向于完善商品房預(yù)售制度。
2010年4月，住建部下發(fā)通知要求，今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式，向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。
在此背景下，各地紛紛出臺(tái)政策。
9月2日，上海市房管局下發(fā)通知，要求強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理。10月25日，北京市出臺(tái)辦法，規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)。11月1日，浙江出臺(tái)辦法……
與此相呼應(yīng)的是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正積極開(kāi)展城市房地產(chǎn)管理法修訂工作，其中包括完善商品房預(yù)售制度。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，此舉傳遞出的信號(hào)是，商品房預(yù)售制度變革在即。
超80%房地產(chǎn)糾紛源于預(yù)售制度
對(duì)于商品房預(yù)售制度，秦某主張徹底廢除。已過(guò)不惑之年的他，經(jīng)歷了中國(guó)商品房預(yù)售制度發(fā)展的全過(guò)程。
18年前，秦某在山東老家買(mǎi)了一套房子。“本來(lái)說(shuō)1年內(nèi)入住，結(jié)果到了交房時(shí)間，什么都沒(méi)有。”向《法治周末》記者回憶自己18年前的買(mǎi)房經(jīng)歷時(shí)，秦某的語(yǔ)氣有些激動(dòng)，“為什么我當(dāng)初能在開(kāi)發(fā)商什么都沒(méi)有承諾的情況下付錢(qián)?就是因?yàn)橄嘈蓬A(yù)售制能提供保護(hù)”。
隨后，秦某開(kāi)始浸淫于房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)。他發(fā)現(xiàn)，超過(guò)80%的房地產(chǎn)糾紛源于預(yù)售制度。從2001年開(kāi)始，秦某的名字通過(guò)“204條”與房地產(chǎn)消費(fèi)者維權(quán)聯(lián)系起來(lái)。
2009年6月，上海市“蓮花河畔景苑”小區(qū)一棟在建的13層住宅樓轟然倒塌。當(dāng)年9月，秦某的律師團(tuán)隊(duì)介入該案。“如果沒(méi)有預(yù)售制度，業(yè)主權(quán)益受損的程度會(huì)大大降低。”秦某表示。
此后，秦某與某地產(chǎn)董事長(zhǎng)任某強(qiáng)就商品房預(yù)售有過(guò)一番激烈的辯論。當(dāng)時(shí)就是“主廢派”一員戰(zhàn)將的秦某，現(xiàn)在更主張一次性廢除。
