案情回放
樊某與顧某于2003年10月1日訂立房屋買賣合同一份，合同約定：樊某將座落于建設(shè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)南路、在鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)用地上建造的建筑面積為339平方米的住宅樓一幢，以人民幣20萬元賣給顧某；如單方違約，承擔(dān)違約金2萬元；合同自訂立之日起生效。嗣后，樊某在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的介紹下，又以27萬元將同一幢住宅樓賣給了韓某、童某。顧某以樊某毀約造成其損失為由，向法院提起訴訟，請求樊某賠償損失兩萬元。
對該案如何處理，第一種意見認(rèn)為，由于該房屋的建房所用土地為集體土地，按規(guī)定宅基地使用權(quán)不是轉(zhuǎn)讓，所以房屋買賣應(yīng)認(rèn)定為無效。按照合同無效的法律規(guī)定雙倍返還，造成損失的按各自的過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二種意見認(rèn)為，樊某一物二賣，樊某應(yīng)對第一次買賣合同承擔(dān)締約過失責(zé)任，即承擔(dān)顧某為訂立履行該合同所造成的損失。第三種意見認(rèn)為，第一份房屋買賣合同有效，樊某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
案件評析
筆者同意第三種意見，理由如下：
一、雙方訂立的合同合法有效
1、出售房屋的主體并非法律所限制的對象。2004年8月28日修訂的土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地，其建住宅應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從本條規(guī)定看，法律禁止的是農(nóng)村村民申請建兩處住宅，并沒有限定農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓的主體資格。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”該條規(guī)定有兩方面的法律含義，一是禁止土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的范圍是指農(nóng)業(yè)土地改變用途為非農(nóng)業(yè)，這是國家保護(hù)耕地的需要；二是原來就是非農(nóng)土地的出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的，法律未作禁止性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非農(nóng)用地（包括農(nóng)村房屋、農(nóng)民宅基地）可以出讓、轉(zhuǎn)讓或出租。
2、農(nóng)村房屋的業(yè)主有權(quán)處分自己的房產(chǎn)。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，農(nóng)戶經(jīng)批準(zhǔn)取得的建房用地是依國家強(qiáng)制力作保證取得的，具有生存意義的權(quán)利。雖然土地性質(zhì)是集體的，但經(jīng)批準(zhǔn)確定給農(nóng)戶使用后，集體對這部分土地非經(jīng)法定程序已無權(quán)處分，農(nóng)民對該土地已經(jīng)取得了長期使用的權(quán)利，不但農(nóng)戶自己可以使用，其子女也可以通過繼承繼續(xù)使用。房隨地走，如遇房屋拆遷，它也不會因土地屬性為集體所有而改變補(bǔ)償費(fèi)的收益主體，土地補(bǔ)償費(fèi)仍歸房屋所有權(quán)人所有。因此，農(nóng)村房屋的業(yè)主處分自己的房產(chǎn)既不損害國家利益，也不損害集體利益和第三人利益，其對自己的房產(chǎn)擁有獨(dú)立的處分權(quán)。
樊某出售的房屋與農(nóng)村宅基地建房還有所不同，它是根據(jù)當(dāng)時(shí)上海市鼓勵(lì)建設(shè)農(nóng)村小集鎮(zhèn)而興建的，各地鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有該類房屋，是鄉(xiāng)政府加快集鎮(zhèn)建設(shè)、擴(kuò)大集鎮(zhèn)范圍的具體措施，對建房對象并無限制，它在合同上標(biāo)明歡迎各屆人士進(jìn)鎮(zhèn)落戶。如果程序、手續(xù)上存在一定障礙的話，這是政府行為，責(zé)任在政府，與建房戶無涉。本案事實(shí)上樊某與顧某訂立買賣合同后，樊某并非因買賣主體不符而反悔，而是為圖更大利益而反悔。
3、買賣房屋未辦理過戶手續(xù)不影響合同的效力。農(nóng)村房屋買賣后是否辦理過戶審批手續(xù)不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續(xù)不影響買賣合同的效力。根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”所以，依據(jù)該規(guī)定需辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效的合同，必須有法律或者行政法規(guī)上的依據(jù)，地方法規(guī)或規(guī)章都不能作為認(rèn)定合同需依法登記后生效的依據(jù)。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。
