從河北省高級人民法院獲悉，該院日前二審判決一件涉及439戶購房者的房屋買賣合同糾紛案，判令不按約交付房屋的保定市春雨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱春雨公司)給付購房者違約金5435萬余元。
據(jù)保定市中級人民法院一審判決認(rèn)定：
保定市工商局于2001年10月8日與春雨公司簽訂《售房協(xié)議》，幫助該局439戶職工購買本市朝陽小區(qū)商品住宅樓7.3萬平方米。雙方約定交工時間為2002年8月30日，包括室內(nèi)外水、電、液化氣、管線、綠化、路面硬化全部竣工。如不按時交工，春雨公司每日按購房總造價萬分之三向保定工商局交納違約金。后雙方又簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》。協(xié)議簽訂前后，保定工商局陸續(xù)將439戶職工的3450萬元購房款支付給春雨公司。協(xié)議簽訂后，因拆遷戶未能按計劃搬出，春雨公司無法全面進(jìn)場施工，故未按約定在2002年8月30日交付房屋。之后，雖然數(shù)次延期，但被告至今仍未履行交付房屋義務(wù)。
2006年，原、被告雙方又就改建高層住宅進(jìn)行協(xié)商。春雨公司提交住宅樓平面圖紙一份。該圖載明的建設(shè)單位為“河北農(nóng)業(yè)大學(xué)水產(chǎn)學(xué)院”，但同時還有手寫標(biāo)注“工商局職工住宅樓平面圖”。2006年8月29日，保定工商局一副局長在平面圖簽署“同意此戶型設(shè)計”的意見后報局長審定，局長簽署了“同意”的意見。但因價格等主要內(nèi)容未協(xié)商一致，雙方一直未就改建高層住宅事宜簽訂書面協(xié)議。
由于房屋未按時交付，經(jīng)雙方同意，有6位職工在2003年8月至2008年11月間先后退回購房款，共計61萬元。
保定中院審理認(rèn)為，原、被告于2001年10月8日簽訂的《售房協(xié)議》及10月10日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依約履行。在合同履行過程中，被告未依約向原告交付房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按雙方協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任。另外，被告建設(shè)工程沒有合法開工手續(xù)，合同目的已無法實現(xiàn)，原告據(jù)此請求解除雙方《售房協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，應(yīng)予支持。該院遂作出判決：解除原、被告簽訂的房屋買賣合同;被告返還原告購房款3389萬元;被告按售房協(xié)議約定給付原告違約金(違約金每日按購房總造價7884萬元的萬分之三計算，自2002年8月31日起至款付清之日止)。
春雨公司提出上訴，請求二審法院依法改判或發(fā)回重審。河北高院確認(rèn)了一審查明的事實，認(rèn)為被告已構(gòu)成根本違約，鑒于保定工商局已請求解除合同，故本案應(yīng)當(dāng)解除雙方房屋買賣合同關(guān)系，春雨公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判決解除原、被告雙方所簽房屋買賣合同;被告支付原告3389萬元購房款及相應(yīng)利息;被告支付原告違約金5435萬余元。
爭議焦點
拆遷不成能否構(gòu)成不可抗力事由
被告不服一審判決，提出上訴。理由是：認(rèn)為原告保定工商局不是本案適格的訴訟主體;導(dǎo)致最初售房協(xié)議未能順利履行的原因為拆遷不能這一不可抗力事由，雙方已協(xié)商變更了合同主要內(nèi)容，形成高層住宅訂購合同關(guān)系且正在履行中;一審判決上訴人支付高額的違約金，沒有法律依據(jù)。
河北高院審理認(rèn)為，從售房合同的簽訂到合同的履行，其主體均是保定工商局與春雨公司，保定工商局的439戶職工既不是合同簽訂的主體，也不是合同履行的主體。春雨公司稱保定工商局不是本案適格原告的理由，缺乏依據(jù)，不能成立;拆遷問題是春雨公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須解決的問題，但對于房產(chǎn)的買受方保定工商局則不存在直接的法律關(guān)系，拆遷與否不構(gòu)成影響交房的不可抗力的因素。故春雨公司以不能按時交房是因為發(fā)生了無法拆遷來抗辯不構(gòu)成違約，缺乏依據(jù)，不能成立;雙方雖有建設(shè)高層建筑的意向，但尚未正式達(dá)成變更原協(xié)議而同意購買高層建筑的具體協(xié)議條款。春雨公司以雙方已經(jīng)就購買高層建筑達(dá)成新協(xié)議，拒絕以《售房協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》確定雙方責(zé)任的上訴請求，不能支持;至今的房價已經(jīng)是原來房價的3至4倍，雙方合同違約金的約定并不構(gòu)成違約金約定明顯過高的情形。
