經(jīng)常聽(tīng)到一些購(gòu)房者說(shuō)，買(mǎi)房時(shí)落入一些不良開(kāi)發(fā)商的陷阱，他們顯得很無(wú)奈，也很無(wú)助，迫切需要專(zhuān)業(yè)人士為他們指點(diǎn)迷津。本文在此，就本地常見(jiàn)的幾種購(gòu)房陷阱進(jìn)行解讀，以期能給購(gòu)房者一定的幫助。
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陷阱
要求購(gòu)房者承諾放棄自己的權(quán)利
當(dāng)購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后，若是按揭付款，一些開(kāi)發(fā)商還要求購(gòu)房者簽訂一份承諾書(shū)，承諾若購(gòu)房者不能按期還款時(shí)，新房由開(kāi)發(fā)商處理，費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)。
除此以外，一些開(kāi)發(fā)商甚至要求購(gòu)房者作出如此承諾：“(房產(chǎn)公司)擔(dān)保期限為辦理《房產(chǎn)權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》并交付銀行時(shí)截止。在此期間如本人不能按期支付貸款超過(guò)三個(gè)月，其房產(chǎn)權(quán)歸貴公司所有”。
【律師解讀】
首先，承諾與合同是不同的，它是單方的，是自己對(duì)自己的約束，不像合同還可以申請(qǐng)撤銷(xiāo)或確認(rèn)無(wú)效，購(gòu)房者一旦作出承諾將無(wú)可更改;其二，此承諾對(duì)購(gòu)房者極不公平，也許購(gòu)房者認(rèn)為自己不可能違約，不按期支付貸款是根本不可能的事，但任何事情都不是絕對(duì)的，意外發(fā)生并非不可能，一旦出現(xiàn)意外，購(gòu)房者將欲哭無(wú)淚，無(wú)論你已經(jīng)交了多少房款，即使你就差這三個(gè)月房款就全部交清了，但就因你的這一承諾房子就沒(méi)了，歸開(kāi)發(fā)公司了。
所以，開(kāi)發(fā)商要購(gòu)房者簽訂這樣的承諾，與侵占購(gòu)房者房產(chǎn)沒(méi)啥差別，事實(shí)上就是要求購(gòu)房者放棄自己應(yīng)有的合法權(quán)利。
這樣的承諾書(shū)購(gòu)房者是千萬(wàn)不能簽的。
陷阱
簽訂補(bǔ)充協(xié)議
在購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商還會(huì)要求購(gòu)房者再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，增加一些免責(zé)條款，最大限度地減輕賣(mài)方的責(zé)任。
比如合同中約定按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但補(bǔ)充協(xié)議中又以建筑面積計(jì)算，又如對(duì)面積誤差重新約定處理方式等。
【律師解讀】
商品房購(gòu)房合同中的基本條款，都是根據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的有關(guān)規(guī)定，從維護(hù)雙方利益的角度出發(fā)而確定下來(lái)的，是比較規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房契約范本，所以再對(duì)其中的條款補(bǔ)充約定實(shí)無(wú)必要，若開(kāi)發(fā)商要重新約定肯定會(huì)對(duì)購(gòu)房者不利。
當(dāng)然，并不是說(shuō)補(bǔ)充協(xié)議一定不能簽，如果對(duì)購(gòu)房者有利的補(bǔ)充協(xié)議也是可以簽的，如要求開(kāi)發(fā)商將廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充協(xié)議就是可行的。
但若購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不了解、不明確、不清楚，最好不要隨便簽訂補(bǔ)充協(xié)議，因?yàn)橛嘘P(guān)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的法律法規(guī)已經(jīng)比較完善，即使合同中遺漏一些問(wèn)題，通過(guò)這些法律規(guī)定是可以解決問(wèn)題的。
陷阱
賣(mài)方違約支付極低違約金
一些購(gòu)房合同中對(duì)違約金的約定明顯不對(duì)等不公平。當(dāng)開(kāi)發(fā)商因面積誤差或規(guī)劃設(shè)計(jì)變更違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，往往約定按同期銀行存款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，在逾期交房時(shí)按每日萬(wàn)分之零點(diǎn)幾承擔(dān)違約責(zé)任。
【律師解讀】
開(kāi)發(fā)商如此簽訂違約金，一是為自己違約留退路，二是迫使購(gòu)房者只能繼續(xù)履行合同不愿解除合同。
面積誤差、設(shè)計(jì)變更、逾期交房……都是開(kāi)發(fā)商的原因造成的，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但若購(gòu)房者退房，并要求按銀行存款利率計(jì)算違約金，就會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違約不但沒(méi)有受損失反而是贏利。
當(dāng)開(kāi)發(fā)商資金短缺時(shí)，他到銀行貸款不但需要財(cái)產(chǎn)擔(dān)保還要支付高出存款利息幾倍的貸款利息，而購(gòu)房者若因開(kāi)發(fā)商違約而退房的話，那不就成了給開(kāi)發(fā)商提供低息貸款了。
所以，這樣約定的違約金條款，不但不能約束開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格履行合同，反而可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商惡意違約。
