網(wǎng)友咨詢：
我于今年一月購買二手房一套，含自行車庫一個，合同約定該車庫為獨立所有，如不是，售出方賠償二萬元整。我與售出方原約定4萬元購房余款于5月1日前付清，同時他退還我兩證及遷出戶口，如果我逾期不交清余款每天要付千分之二的違約金。 現(xiàn)經(jīng)查實該車庫為合用車庫，無獨立產(chǎn)權(quán)。我們就賠償款達(dá)不成統(tǒng)一意見，售出方只愿意賠償3千元。若一直無法達(dá)成共識，我未向賣方支付余款4萬，屬我違約還是賣方違約在先？請問我怎樣做能最大限度保障自己的權(quán)益？
四川成都康健忠律師回復(fù)：
根據(jù)你的陳述情況，我認(rèn)為對方應(yīng)當(dāng)按照合同約定賠償你不能取得獨立車庫的損失;同時，你在與對方交涉的過程中如果沒有證據(jù)留下來，則應(yīng)當(dāng)爭取盡快解決糾紛，以免因?qū)Ψ街鲝堖`約金而使你遭受更多的損失。建議如果無法盡快協(xié)商解決，則應(yīng)當(dāng)當(dāng)機(jī)立斷聘請律師代理提起訴訟。
江西南昌鄭吉敏律師回復(fù)：
你們是否在合同中約定房屋交付時間和產(chǎn)權(quán)過戶時間，如果約定了，就按約定存在先后履行順序;如未約定視為交付房款時同時履行。同時履行意味一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求，因此也不存在違約在先的概念。
鑒于你的案件，如果有證據(jù)證明合同指向的車庫無獨立產(chǎn)權(quán)，你可以只支付2萬元，并起訴要求對方強(qiáng)制履行過戶義務(wù)。在支付2萬元前或同時請律師發(fā)律師函或自己致函給對方，要求對方承擔(dān)2萬元違約金，并抵消房款。
