對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)稅費(fèi)體系如何改革完善，中國(guó)共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》提出了明確改革思路：“加快發(fā)展土地、技術(shù)、勞動(dòng)力等要素市場(chǎng)”，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。但對(duì)于具體如何開(kāi)征物業(yè)稅、物業(yè)稅與土地出讓金（地價(jià)）、以及有關(guān)土地收費(fèi)之間的關(guān)系，社會(huì)上出現(xiàn)了很多不同認(rèn)識(shí)，甚至有人提出物業(yè)稅要替代土地出讓金，開(kāi)征物業(yè)稅就是要取消土地出讓金等。現(xiàn)從土地價(jià)、稅、費(fèi)的內(nèi)涵、相互關(guān)系、當(dāng)前土地價(jià)稅費(fèi)體系存在的問(wèn)題等幾個(gè)方面進(jìn)行分析，提出改革的方向。
一、土地出讓金（地價(jià)）、稅、費(fèi)是三個(gè)不同的范疇
土地出讓金（地價(jià)）是國(guó)家作為土地所有者向土地使用者收取的土地價(jià)格，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格，借助土地市場(chǎng)平等競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)土地使用權(quán)交易實(shí)現(xiàn)，價(jià)格高低取決于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系，解決土地市場(chǎng)配置和產(chǎn)權(quán)交換、交易的問(wèn)題，是政府以土地所有者的身份收取的土地使用權(quán)讓渡價(jià)款。
費(fèi)則是為補(bǔ)償政府有選擇的為特定公民群體提供特定服務(wù)所需而收取的費(fèi)用，解決的是享受特殊服務(wù)的公民與非享受特殊服務(wù)公民之間的負(fù)擔(dān)公平問(wèn)題，收費(fèi)遵循對(duì)等補(bǔ)償原則，收費(fèi)高低與享受特定服務(wù)的成本相對(duì)應(yīng)，一手交費(fèi)一手取得服務(wù)，例如土地登記費(fèi)。
稅收是憑借國(guó)家政權(quán)收取的，用于補(bǔ)償政府提供無(wú)選擇的普遍服務(wù)所需的費(fèi)用，解決的是政府無(wú)選擇的對(duì)公民普遍提供服務(wù)的費(fèi)用補(bǔ)償和在政府服務(wù)中“免費(fèi)搭車人”問(wèn)題，例如用于支付公務(wù)員工資。交納稅收與取得服務(wù)不存在一手交稅一手取貨的直接對(duì)應(yīng)關(guān)系，納稅人交納稅收的高低與享受政府服務(wù)量也不直接對(duì)應(yīng)。稅收是憑借國(guó)家政權(quán)強(qiáng)制力收取的，解決的是收益再調(diào)節(jié)問(wèn)題。
可見(jiàn)，土地出讓金（地價(jià)）、稅、費(fèi)是三個(gè)不同的范疇，理論基礎(chǔ)、收取依據(jù)、收取標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)節(jié)目的、所起作用等均不相同，三者需要相互配合，不能相互替代，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論。土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，解決的是土地市場(chǎng)配置和土地產(chǎn)權(quán)交換問(wèn)題，出讓金高低取決于土地市場(chǎng)供求關(guān)系；而不動(dòng)產(chǎn)稅（物業(yè)稅）則是政府以政權(quán)強(qiáng)制力對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供無(wú)選擇普遍服務(wù)的費(fèi)用，目的是在市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)上，提高土地的保有成本，促進(jìn)集約利用，解決的是收益再分配問(wèn)題。因此，不能互相替代，開(kāi)征物業(yè)稅并不會(huì)也不應(yīng)該取消土地出讓金。
二、我國(guó)土地價(jià)稅費(fèi)體系改革完善的方向應(yīng)當(dāng)是：清費(fèi)、明價(jià)、完稅
我國(guó)當(dāng)前的土地稅和費(fèi)基本都是沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的設(shè)置，當(dāng)前我國(guó)土地價(jià)、稅、費(fèi)存在的主要問(wèn)題是關(guān)系混亂。價(jià)不清，不能體現(xiàn)市場(chǎng)交換價(jià)格；費(fèi)過(guò)多過(guò)濫，費(fèi)大欺價(jià)；土地稅收體系不合理。現(xiàn)行土地稅制基本上是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下遺留下來(lái)的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期不鼓勵(lì)土地流動(dòng)，因此稅制設(shè)置不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求；土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種多、稅負(fù)重，包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅等，占到價(jià)款的20%～30%，客觀上限制了土地流轉(zhuǎn)和市場(chǎng)配置；土地保有環(huán)節(jié)基本無(wú)稅，對(duì)少數(shù)單位、個(gè)人占用和浪費(fèi)大量土地資源缺乏經(jīng)濟(jì)制約，不利于節(jié)約土地資源。
我國(guó)土地價(jià)稅費(fèi)體系改革完善的方向應(yīng)當(dāng)是：明價(jià)、完稅、清費(fèi)，而不是取消土地價(jià)格。清費(fèi)即清理各類土地收費(fèi)，只保留政府為特定公民群體提供特定服務(wù)所需而收取的費(fèi)用，如土地登記費(fèi)等，其他土地收費(fèi)全面清理。明價(jià)，通過(guò)完善土地市場(chǎng)，大力推行招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)，規(guī)范協(xié)議出讓，形成市場(chǎng)決定土地價(jià)格的機(jī)制。完稅，完善稅制，歸并土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的土地稅種、減輕稅負(fù)，可以考慮取消土地增值稅等，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)；提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，建立資源占用的約束機(jī)制，適時(shí)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅（物業(yè)稅），提高土地保有成本。
